Las terminales de cruceros y ferris como activo inmobiliario y de infraestructura, y una prueba para saber cuándo una puerta marítima justifica su suelo en Egipto, Arabia Saudí y el Golfo.
El informe en seis cifras
pasajeros de ferri por cada crucerista en los puertos de la UE en 2024: 417,8 millones de pasajeros marítimos en total, 17,9 millones de ellos en cruceros
lo que gasta en tierra en Europa un crucerista en puerto base frente a uno en tránsito: 212,67 € frente a 70,63 €
acuerdo de uso de terminal de Royal Caribbean en PortMiami a 36 años, con 2,1 millones de movimientos de pasajeros anuales garantizados a partir del año 11
proporción de los 25 millones de visitantes anuales previstos por Galataport que serían cruceristas o tripulantes
pasajeros medios por escala de crucero en Egipto en 2023, frente a 2236 en el conjunto de los puertos miembros de MedCruise en 2025
crecimiento anual implícito en la previsión de CLIA de 40 millones de cruceristas en 2030, tras un récord de 37,2 millones en 2025
En resumen
Las autoridades portuarias del mar Rojo y del Golfo describen las nuevas terminales por su capacidad anual. Los puertos que han logrado rentabilizar sus terminales las describen por lo comprometido: movimientos de pasajeros garantizados por una naviera, una terminal pagada por una naviera o un horario de ferris que funciona todo el año. Donde no hay nada comprometido, el valor de una puerta marítima reside en el suelo que tiene detrás, y la terminal es un coste público que debe mantenerse contenido y con un precio explícito.
Los puertos de la UE atendieron 417,8 millones de pasajeros marítimos en 2024, de los cuales 17,9 millones viajaban en crucero. Los ferris necesitan carriles para vehículos y frecuencia; los cruceros necesitan camas hoteleras, vuelos y una terminal capaz de despachar un gran buque en una mañana.
En Europa, un crucerista en puerto base gasta 212,67 € en tierra y uno en tránsito, 70,63 €. Barcelona y El Pireo gestionan entre el 58 y el 59 % de su tráfico como movimientos de puerto base, frente a una media del 27 % en MedCruise.
Royal Caribbean comprometió 2.500 millones de US$ a 36 años para la Terminal G de PortMiami, y MSC construyó por su cuenta su terminal de 300 millones de US$. Según nuestro análisis, los acuerdos con navieras de Miami reportan al puerto entre 14 y 36 US$ por movimiento de pasajero.
Las propias previsiones de Galataport sitúan a los cruceristas y tripulantes en el 6 % de sus visitantes esperados, de modo que el 94 % restante sostiene su modelo de negocio. Helsinki construyó un distrito de más de 100 hectáreas junto a su puerto de ferris.
Barcelona invierte 185 millones de € en un programa que reduce un 16 % la capacidad diaria de cruceros, y las tasas de 5 a 20 € por persona ya son habituales en Europa. No encontramos ninguna tasa publicada por crucerista en Egipto, Arabia Saudí ni los EAU.
Tres terminales egipcias del mar Rojo concesionadas en 2024 tienen una capacidad declarada de 4,3 millones de pasajeros al año, mientras que los seis puertos de cruceros de Egipto atendieron 198.124 en 2023. Doha muestra la alternativa: 56 de sus 87 escalas en 2024/25 fueron de puerto base, totales o parciales.
Qué significa
Construir en función del tráfico comprometido, vender las operaciones de puerto base como contratos y publicar límites diarios y una tasa antes de la primera escala.
Donde no haya nada comprometido, tratar el suelo situado detrás del muelle como el activo y planificarlo en un único proyecto junto con la terminal.
Evaluar las garantías de las navieras, la proporción de puerto base y la captación por movimiento de pasajero, no la capacidad declarada.
Dentro del informe completo
Bases de datos de Heirstone
pruebas de la Prueba Heirstone de Puertas Marítimas: tráfico comprometido, proporción de puerto base, captación por movimiento, suelo en juego y límites de carga
tipos de puerta marítima, de la puerta garantizada a la simple escala, en el Benchmark Heirstone de Puertas Marítimas
Elaborado a partir de fuentes públicas vigentes a octubre de 2026. Todas las cifras están referenciadas en el informe, y las que obtenemos combinando cifras publicadas se identifican como análisis de Heirstone.
Cuando el tráfico está comprometido antes de la construcción, mediante una garantía de una naviera, la financiación de la propia naviera o un horario de ferris durante todo el año. La Terminal G de PortMiami está respaldada por un acuerdo de uso de 2.500 millones de US$ a 36 años.
Gastan en tierra unas tres veces más: 212,67 € frente a 70,63 € en Europa, porque se alojan en hoteles y llegan y salen en avión desde la ciudad de acceso.
La región añade capacidad más rápido que compromisos: tres terminales egipcias del mar Rojo tienen una capacidad declarada de 4,3 millones de pasajeros al año, frente a los 198.124 que atendieron los seis puertos de cruceros de Egipto en 2023. La Prueba Heirstone de Puertas Marítimas fija cinco comprobaciones antes de invertir.
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