邮轮与渡轮码头：航程有约
将邮轮与渡轮码头作为房地产和基础设施加以审视，并检验海上门户在何种条件下才配得上其所占用的土地——聚焦埃及、沙特阿拉伯与海湾地区。
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将邮轮与渡轮码头作为房地产和基础设施加以审视，并检验海上门户在何种条件下才配得上其所占用的土地——聚焦埃及、沙特阿拉伯与海湾地区。
六个数字读懂本报告
2024 年欧盟港口每接待一名邮轮旅客所对应的渡轮旅客人数：海上旅客总计 4.178 亿人次，其中邮轮旅客 1,790 万人次
欧洲母港邮轮旅客与过境旅客的岸上消费之比：212.67 欧元对 70.63 欧元
Royal Caribbean 在 PortMiami 签订的 36 年码头使用协议，自第 11 年起每年保证 210 万人次旅客吞吐量
Galataport 每年 2,500 万访客目标中邮轮旅客或船员所占的比例
2023 年埃及邮轮每次挂靠的平均旅客人数；2025 年 MedCruise 成员港口的平均值为 2,236 人
CLIA 预计 2030 年邮轮旅客达 4,000 万人次所隐含的年增长率（2025 年已创下 3,720 万人次的纪录）
要点速览
红海和海湾地区的港口管理机构以年设计能力来描述新建码头；而那些让码头实现盈利的港口，则以已承诺的内容来描述它们：由邮轮公司担保的旅客吞吐量、由邮轮公司出资建设的码头，或全年运营的渡轮班期。在没有任何承诺的情况下，海上门户的价值在于其后方的土地，而码头则是一项应当保持轻量并明码定价的公共成本。
2024 年欧盟港口共接待海上旅客 4.178 亿人次，其中邮轮旅客 1,790 万人次。渡轮需要车辆通道和高频班次；邮轮则需要酒店床位、航班，以及能在一个上午内完成一艘大型邮轮旅客通关的候船大厅。
在欧洲，母港旅客的岸上消费为 212.67 欧元，过境旅客为 70.63 欧元。巴塞罗那和比雷埃夫斯港 58% 至 59% 的客流为母港运营，而 MedCruise 的平均水平为 27%。
Royal Caribbean 为 PortMiami 的 G 码头承诺在 36 年内投入 25 亿美元，MSC 则自行建设了其 3 亿美元的码头。根据我们的分析，迈阿密与邮轮公司签订的协议为港口带来每人次约 14 至 36 美元的收入。
根据 Galataport 自身的目标，邮轮旅客和船员仅占其预期访客的 6%，其余 94% 支撑着项目的商业逻辑。赫尔辛基则在渡轮港旁建设了一个占地超过 100 公顷的城区。
巴塞罗那正投入 1.85 亿欧元实施一项计划，将每日邮轮接待能力削减 16%；每人 5 至 20 欧元的征费如今在欧洲已十分普遍。我们未发现埃及、沙特阿拉伯或阿联酋公布过按人次计征的邮轮税费。
2024 年授予特许经营权的三座埃及红海码头，设计能力为每年 430 万人次，而 2023 年埃及六座邮轮港口的接待量为 198,124 人次。多哈提供了另一种路径：在 2024/25 季的 87 次挂靠中，有 56 次为全部或部分母港轮换。
启示
按已承诺的客流建设，将母港轮换作为合同出售，并在首次挂靠前公布每日上限和征费标准。
在没有承诺的情况下，应将码头后方的土地视为核心资产，并与码头统一纳入同一项目进行规划。
依据邮轮公司担保、母港轮换占比和每人次收益捕获进行投资评估，而非设计能力。
完整报告内容
Heirstone 数据集
Heirstone 海上门户检验的检验项：已承诺客流、母港轮换占比、每人次收益捕获、可开发土地与承载上限
Heirstone 海上门户对标中的海上门户类型，从有担保的门户到普通停靠站
基于截至 2026 年 10 月的公开资料编制。报告中的每个数字均注明出处，凡由已公布数据组合推算得出的数字，均标注为“Heirstone 分析”。
当客流在建设之前即已锁定之时——通过邮轮公司担保、邮轮公司出资或全年运营的渡轮班期。PortMiami 的 G 码头以一份为期 36 年、金额 25 亿美元的使用协议为支撑。
他们在岸上的消费约为过境旅客的三倍：在欧洲分别为 212.67 欧元和 70.63 欧元，因为他们会入住酒店，并经由门户城市乘机往返。
该地区新增运力的速度快于已落实的承诺：埃及三座红海码头的设计能力合计为每年 430 万人次，而 2023 年埃及六座邮轮港口的旅客接待量仅为 198,124 人次。Heirstone 海上门户检验设定了投资前须完成的五项核查。
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