Ce que sont devenus 30 sites olympiques, d'Expositions universelles et de Coupe du monde après le départ des foules, et ce que le Golfe et l'Égypte peuvent arrêter dès maintenant pour les sites qu'ils construisent.
Le rapport en six chiffres
de dépassement moyen des coûts réels des Jeux olympiques de 1960 à 2016 ; toutes les éditions documentées ont dépassé leur budget
des places de ses sept nouveaux stades de la Coupe du monde que le Qatar prévoyait de retirer ; le stade de Lusail a accueilli 84 517 spectateurs pour la finale de la Coupe arabe en décembre 2025
des places olympiques du centre aquatique de Londres conservées pour l'usage courant : 2 800 sur 17 500
logements au Harumi Flag, l'ancien village des athlètes de Tokyo, sur environ 18 hectares
des bâtiments et infrastructures de l'Expo 2020 conservés à Expo City Dubai, qui a rouvert six mois après la clôture de l'Expo
d'une enceinte de 46 000 places remplie par l'affluence moyenne de la Saudi Pro League en 2025-2026 ; dix nouveaux stades sont prévus pour la Coupe du monde 2034
En bref
Nous avons suivi 30 sites olympiques, d'Expositions universelles et de Coupe du monde, de la cérémonie de clôture jusqu'à octobre 2026. Les sites qui ont rouvert rapidement avaient fixé par contrat, avant l'événement, leur propriétaire foncier et leur acquéreur ou locataire. Lorsque ces questions ont été réglées après coup, la principale reconversion a pris de trois à 22 ans, et certains sites attendent encore.
Le site de l'Expo de Lisbonne a rouvert en tant que quartier urbain 15 jours après la clôture de l'exposition, Expo City Dubai au bout de six mois et une partie du parc olympique de Londres en moins d'un an. Lorsque l'utilisateur d'ancrage ou le partenaire de développement est arrivé plus tard, la principale reconversion a pris de trois à 22 ans.
Londres a conservé 16 % des places de son centre aquatique en démontant deux ailes temporaires. Le Qatar prévoyait de retirer 58 % des places de ses sept nouveaux stades ; en décembre 2025, nous n'avons trouvé aucun retrait confirmé.
Les villages des athlètes se reconvertissent parce qu'un appartement trouve encore acquéreur une fois l'événement passé. Paris transforme son village en 2 807 logements, le Harumi Flag de Tokyo en compte 5 632, et Londres a vendu son village 825 millions de livres avant les Jeux.
Le Sevilla TechPark recense 35 806 emplois sur le site de l'Expo 92, 33 ans plus tard. Toutes les éditions des Jeux olympiques documentées ont dépassé leur budget, de 156 % en moyenne en termes réels.
Les dix nouveaux stades saoudiens prévus pour 2034 ajoutent 508 505 places, face à une affluence moyenne d'environ 8 000 spectateurs en Saudi Pro League. L'Égypte compte déjà quelque 255 000 places dans ses trois plus grands stades ; son enjeu pour l'après est de leur trouver des locataires et un calendrier.
Ce que cela implique
Inscrire le propriétaire, le locataire et le nombre de places de l'après-événement dans l'accord avec l'organisateur, assortis d'une date de réouverture publiée.
Traiter le village et le domaine de l'événement comme la première phase d'un quartier, et phaser le reste selon une absorption mesurée en décennies.
Fonder l'analyse sur les ménages et les baux des utilisateurs d'ancrage, et traiter les recettes de billetterie comme un revenu de jours d'événement.
Au sommaire du rapport complet
Bases de données Heirstone
sites dans 17 pays dans le Benchmark Heirstone de l'après-événement : 12 olympiques, 9 d'Expositions universelles et 9 de Coupe du monde
tests dans la grille Heirstone de préparation à l'après-événement, chacun rattaché à un cas du benchmark
Établi à partir de sources publiques à jour en octobre 2026. Chaque chiffre est référencé dans le rapport, et les chiffres que nous obtenons en combinant des données publiées portent la mention « analyse Heirstone ».
Tout dépend des contrats signés avant l'événement. Lorsque le propriétaire foncier et l'acquéreur ou le locataire étaient fixés à l'avance, les sites ont rouvert en moins d'un an ; lorsqu'ils l'ont été après coup, la principale reconversion a pris de trois à 22 ans.
Le logement. Les villages des athlètes se reconvertissent parce que les logements trouvent encore preneur une fois l'événement passé : Paris transforme son village en 2 807 logements et le Harumi Flag de Tokyo en compte 5 632.
Le propriétaire, le locataire et le nombre de places de l'après-événement, inscrits dans l'accord avec l'organisateur, assortis d'une date de réouverture publiée. Les dix nouveaux stades saoudiens prévus pour 2034 ajoutent 508 505 places, pour une affluence en championnat d'environ 8 000 spectateurs.
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