Céder le foncier et les bâtiments excédentaires de l'État sans brader leur valeur : enseignements de 27 cessions identifiées et de cinq patrimoines nationaux, pour l'Égypte, l'Arabie saoudite, les Émirats arabes unis et le Maroc.
Le rapport en six chiffres
de la valeur du patrimoine réalisée par les ventes en un an, tant par le patrimoine central britannique (2024-2025) que par l'agence immobilière de l'État néerlandais (2023). Analyse Heirstone
de frais de fonctionnement du patrimoine britannique couverts par une année entière de produits de cession : 367 millions de livres contre 26,6 milliards (2024-2025)
le prix unitaire payé en 2024 par le ministère britannique de la Défense pour racheter des logements familiaux vendus puis repris à bail en 1996
offres pour le Murray Building de Hong Kong, proposé en concession de 50 ans limitée à l'usage hôtelier et interdisant la démolition (2013)
mobilisés par le Maroc au titre des financements innovants entre 2019 et mi-2024, en grande partie par la vente de bâtiments publics repris à bail
fonctionnaires transférés vers la Nouvelle Capitale administrative égyptienne en juillet 2023, libérant à la cession les bâtiments ministériels du centre du Caire
En bref
Nous appelons ce coût ultérieur le second prix : le loyer d'espaces que l'État a vendus mais dont il a encore besoin, les frais de fonctionnement de bâtiments laissés vides, les années sans usage pendant qu'un site attend un partenaire ou une autorisation, et les plus-values cédées au propriétaire suivant. Dans les 27 cessions que nous avons retracées, les pertes les plus lourdes provenaient de ces coûts ultérieurs, et chacun d'eux peut être estimé avant le choix de la procédure.
Les patrimoines centraux britannique et néerlandais ont chacun réalisé environ 0,18 % de leur valeur par des ventes en un an. En 2024-2025, une année de produits de cession au Royaume-Uni a couvert environ cinq jours de frais de fonctionnement.
Le ministère britannique de la Défense a vendu environ 55 000 logements en 1996, payait 230 millions de livres par an pour les relouer en 2024, puis en a racheté 36 347 à 5,5 fois le prix unitaire de 1996. La France a vendu l'Imprimerie nationale 85 millions d'euros et l'a rachetée quatre ans plus tard pour 376,5 millions d'euros.
Dans notre registre de 27 cessions, les bâtiments ont mis de trois à seize ans à rouvrir après leur cession. Trois des quatre plus rapides avaient vu leur usage ou l'investissement fixé dès la cession.
Le Murray Building de Hong Kong a suscité 18 offres et 4,4 milliards de HK$ pour une concession de 50 ans limitée à l'usage hôtelier, démolition interdite.
Hambourg a financé environ la moitié des 3 milliards d'euros de travaux publics de HafenCity par des ventes foncières ; à Copenhague, By & Havn prévoit de rembourser sa dette à l'horizon 2070.
L'Égypte transfère les bâtiments ministériels à son fonds souverain et a cédé les droits sur Ras El Hekma pour 24 milliards de dollars tout en conservant une participation de 35 %. Le Maroc vend des bâtiments publics à des fonds institutionnels et les reprend à bail, l'Arabie saoudite réaffecte d'abord au sein de l'administration, et Dubaï a introduit en Bourse une partie d'une foncière cotée (REIT) détenue par l'État.
Ce que cela implique
Publier un inventaire valorisé et présenter chaque année le coût de portage en regard des recettes.
Inscrire l'usage, les obligations de conservation et un partage des revenus dans la concession, puis la mettre en concurrence de façon ouverte.
Analyser la date de départ de l'occupant et le parcours d'urbanisme avec autant de rigueur que le prix.
Au sommaire du rapport complet
Bases de données Heirstone
cessions identifiées dans le Registre Heirstone des cessions, de Whitehall à la place Tahrir
composantes du second prix dans le Test Heirstone du second prix : reprise à bail, portage, délai de livraison, plus-value et produits de cession
Établi à partir de sources publiques à jour en octobre 2026. Chaque chiffre est référencé dans le rapport, et les chiffres que nous obtenons en combinant des données publiées portent la mention « analyse Heirstone ».
C'est le coût que l'État supporte après une cession : le loyer d'espaces qu'il a vendus mais dont il a encore besoin, les frais de fonctionnement de bâtiments vides, les années sans usage pendant qu'un site attend, et les plus-values cédées au propriétaire suivant. Dans les 27 cessions retracées par Heirstone, ce sont ces coûts ultérieurs qui ont causé les pertes les plus lourdes.
Seulement si l'État n'aura pas besoin des locaux longtemps. Aux rendements de 6,3 à 7 % rapportés pour les cessions-bails de l'État marocain, les loyers remboursent le prix de vente en 14 à 16 ans ; le ministère britannique de la Défense a fini par racheter des logements à 5,5 fois leur prix unitaire de 1996.
En fixant l'usage et les conditions dans le titre avant l'appel d'offres, en choisissant la procédure de cession après avoir estimé à l'avance ses coûts de portage et de reprise à bail, et en recourant à des véhicules suffisamment patients pour capter la valeur foncière sur plusieurs décennies.
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