Как высвобождать избыточные государственные земли и здания, не теряя их стоимости: данные по 27 конкретным сделкам и пяти национальным портфелям государственной недвижимости с выводами для Египта, Саудовской Аравии, ОАЭ и Марокко.
Отчёт в шести цифрах
стоимости портфеля за год реализуется за счёт продаж — как в центральном портфеле государственной недвижимости Великобритании (2024–25), так и в государственном агентстве по недвижимости Нидерландов (2023). Анализ Heirstone
расходов на содержание государственной недвижимости Великобритании покрывает годовая выручка от её продажи: £367 млн против £26,6 млрд (2024–25)
во столько раз больше за каждый дом заплатило в 2024 году Министерство обороны Великобритании, выкупая семейные дома, проданные и взятые в обратную аренду в 1996 году
заявок на гонконгский Murray Building, предложенный на условиях 50-летнего права пользования землёй, которое допускало только гостиничное использование и запрещало снос (2013)
привлекло Марокко с 2019 года до середины 2024 года за счёт инновационного финансирования, во многом путём продажи государственных зданий с их обратной арендой
государственных служащих переведено в Новую административную столицу Египта к июлю 2023 года, что высвободило здания министерств в центре Каира
Коротко
Эти последующие издержки мы называем второй ценой: аренда помещений, которые государство продало, но по-прежнему использует, содержание пустующих зданий, годы простоя, пока участок ждёт партнёра или разрешения, и прирост стоимости, доставшийся следующему владельцу. В 27 изученных нами сделках крупнейшие потери возникли именно из-за этих последующих издержек, и каждую из них можно оценить ещё до выбора способа высвобождения.
Центральные портфели государственной недвижимости Великобритании и Нидерландов реализовали за счёт продаж около 0,18% своей стоимости за год. В 2024–25 годах годовой выручки Великобритании от продаж хватило на покрытие расходов на содержание примерно за пять дней.
Министерство обороны Великобритании продало около 55 000 домов в 1996 году, к 2024 году платило £230 млн в год за их обратную аренду, а затем выкупило 36 347 из них по цене в 5,5 раза выше цены 1996 года в расчёте на один дом. Франция продала здание Imprimerie nationale за €85 млн и выкупила его четыре года спустя за €376,5 млн.
В нашем реестре из 27 сделок зданиям после высвобождения потребовалось от трёх до шестнадцати лет, чтобы вновь открыться. В трёх из четырёх самых быстрых случаев назначение или инвестиции были зафиксированы в момент высвобождения.
Гонконгский Murray Building собрал 18 заявок и 4,4 млрд гонконгских долларов за 50-летнее право пользования, ограниченное гостиничным использованием и с запретом сноса.
Гамбург покрыл около половины из €3 млрд расходов на общественную инфраструктуру HafenCity за счёт продажи земли; копенгагенская By & Havn рассчитывает погасить свой долг ближе к 2070 году.
Египет передаёт здания министерств своему суверенному фонду и продал права на Рас-эль-Хикму за $24 млрд, сохранив долю в 35%. Марокко продаёт государственные здания институциональным фондам с их обратной арендой, Саудовская Аравия сначала перераспределяет объекты внутри госсектора, а Дубай вывел на биржу часть государственного REIT.
Что это значит
Публиковать реестр объектов с оценкой их стоимости и ежегодно отчитываться о расходах на содержание наряду с поступлениями.
Закреплять в договоре о предоставлении назначение, требования к сохранению и долю в доходах, а затем проводить открытые торги.
Оценивать дату выезда нынешнего пользователя и путь получения градостроительных разрешений так же тщательно, как цену.
Что внутри полного отчёта
Базы данных Heirstone
сделок в Реестре высвобождения Heirstone — от Уайтхолла до площади Тахрир
составляющих второй цены в Тесте второй цены Heirstone: обратная аренда, содержание, реализация, прирост стоимости и выручка
Подготовлено на основе открытых источников, актуальных на октябрь 2026 года. Для каждой цифры в отчёте указан источник, а показатели, которые мы получили, сочетая опубликованные данные, помечены как анализ Heirstone.
Это расходы, которые государство несёт после высвобождения: аренда помещений, которые оно продало, но по-прежнему использует, содержание пустующих зданий, годы простоя, пока участок ждёт своего часа, и прирост стоимости, доставшийся следующему владельцу. В 27 сделках, изученных Heirstone, наибольшие потери вызвали именно эти последующие издержки.
Только если помещения не понадобятся государству надолго. При доходности 6,3–7%, о которой сообщается по сделкам обратной аренды марокканского государства, арендные платежи возмещают цену продажи за 14–16 лет; Министерство обороны Великобритании в итоге выкупило дома по цене в 5,5 раза выше цены 1996 года в расчёте на один дом.
Закрепить назначение и условия использования в правоустанавливающем документе до проведения торгов, выбирать способ высвобождения, заранее оценив расходы на содержание и обратную аренду, и использовать структуры, достаточно терпеливые, чтобы извлекать рост стоимости земли на протяжении десятилетий.
Стратегия в сфере недвижимости
Исследования Heirstone Consulting
Обсудите Ваш проект, актив или программу непосредственно со старшим партнёром.
Связаться с нами
