أصول الدولة العقارية الفائضة: الثمن الثاني
كيف تُطرح أراضي الدولة ومبانيها الفائضة دون التفريط في قيمتها: أدلة من 27 عملية طرح موثقة بالاسم وخمس محافظ عقارية وطنية، ودروس لمصر والسعودية والإمارات والمغرب.
28 صفحة · PDF · باللغة الإنجليزية · مجانًا
كيف تُطرح أراضي الدولة ومبانيها الفائضة دون التفريط في قيمتها: أدلة من 27 عملية طرح موثقة بالاسم وخمس محافظ عقارية وطنية، ودروس لمصر والسعودية والإمارات والمغرب.
التقرير في ستة أرقام
من قيمة المحفظة العقارية تحقّق من المبيعات خلال عام في كلٍّ من المحفظة الحكومية المركزية في المملكة المتحدة (2024-25) وهيئة العقارات الحكومية الهولندية (2023). تحليل Heirstone
من تكاليف تشغيل المحفظة العقارية في المملكة المتحدة غطّتها حصيلة عام كامل من عمليات التصرّف: 367 مليون جنيه إسترليني مقابل 26.6 مليار (2024-25)
السعر الذي دفعته وزارة الدفاع البريطانية للمسكن الواحد في 2024 لإعادة شراء مساكن عائلية باعتها وأعادت استئجارها في 1996
عطاءً لمبنى موراي في هونغ كونغ، طُرح بحق انتفاع لمدة 50 عامًا يقتصر على الاستخدام الفندقي ويحظر الهدم (2013)
حشدها المغرب عبر التمويل المبتكر بين 2019 ومنتصف 2024، جزء كبير منها من خلال بيع مبانٍ عامة وإعادة استئجارها
موظف حكومي انتقلوا إلى العاصمة الإدارية الجديدة في مصر بحلول يوليو 2023، تاركين مباني الوزارات في وسط القاهرة متاحة للطرح
بإيجاز
نسمّي تلك التكلفة اللاحقة «الثمن الثاني»: إيجار مساحات باعتها الدولة وما زالت تحتاج إليها، وتكلفة تشغيل مبانٍ تُركت خالية، وسنوات من التعطّل بينما ينتظر الموقع شريكًا أو ترخيصًا، ومكاسب تذهب إلى المالك التالي. وفي عمليات الطرح الـ27 التي تتبّعناها، جاءت أكبر الخسائر من هذه التكاليف اللاحقة، وكلٌّ منها قابل للتقدير قبل اختيار مسار الطرح.
حققت كلٌّ من المحفظتين الحكوميتين المركزيتين في المملكة المتحدة وهولندا نحو 0.18% من قيمتها من المبيعات خلال عام. وفي 2024-25 لم تغطِّ حصيلة عام من عمليات التصرّف في المملكة المتحدة سوى نحو خمسة أيام من تكاليف التشغيل.
باعت وزارة الدفاع البريطانية نحو 55,000 مسكن في 1996، وبلغ ما تدفعه لإعادة استئجارها 230 مليون جنيه إسترليني سنويًا بحلول 2024، ثم أعادت شراء 36,347 منها بما يعادل 5.5 ضعف سعر المسكن الواحد في 1996. وباعت فرنسا مبنى المطبعة الوطنية (Imprimerie nationale) مقابل 85 مليون يورو، ثم اشترته بعد أربع سنوات بمبلغ 376.5 مليون يورو.
في سجلنا لـ27 عملية طرح، استغرقت المباني ما بين ثلاث سنوات وست عشرة سنة لإعادة افتتاحها بعد طرحها. وفي ثلاث من أسرع أربع حالات، كان الاستخدام أو الاستثمار محددًا عند الطرح.
استقطب مبنى موراي في هونغ كونغ 18 عطاءً و4.4 مليار دولار هونغ كونغي مقابل حق انتفاع لمدة 50 عامًا يقتصر على الاستخدام الفندقي مع حظر الهدم.
موّلت هامبورغ نحو نصف الأشغال العامة في HafenCity، البالغة 3 مليارات يورو، من مبيعات الأراضي؛ وتتوقع By & Havn في كوبنهاغن سداد ديونها قرابة عام 2070.
تنقل مصر ملكية مباني الوزارات إلى صندوقها السيادي، وباعت حقوق تطوير رأس الحكمة مقابل 24 مليار دولار أمريكي مع احتفاظها بحصة 35%. ويبيع المغرب مباني عامة لصناديق مؤسسية ثم يعيد استئجارها، وتعيد السعودية تخصيص الأصول داخل الجهات الحكومية أولًا، فيما طرحت دبي جزءًا من صندوق استثمار عقاري (REIT) مملوك للدولة للاكتتاب العام.
ماذا يعني ذلك
نشر سجل مقيَّم للأصول، والإفصاح سنويًا عن تكلفة الاحتفاظ إلى جانب الإيرادات.
تدوين الاستخدام واشتراطات الحفاظ وتقاسم الإيرادات في عقد المنح، ثم طرحه في منافسة علنية.
تقدير موعد إخلاء الشاغل الحالي ومسار الموافقات التخطيطية بالعناية نفسها التي يحظى بها السعر.
في التقرير الكامل
قواعد بيانات Heirstone
عملية طرح موثقة بالاسم في سجل Heirstone لعمليات الطرح، من وايتهول إلى ميدان التحرير
بنود للثمن الثاني في اختبار Heirstone للثمن الثاني: إعادة الاستئجار، والاحتفاظ، والتنفيذ، والمكاسب المستقبلية، والعائدات
أُعدّ استنادًا إلى مصادر عامة محدّثة حتى أكتوبر 2026. كل رقم موثّق المصدر في التقرير، والأرقام التي نشتقها بالجمع بين أرقام منشورة موسومة بعبارة «تحليل Heirstone».
هو التكلفة التي تتحملها الدولة بعد الطرح: إيجار مساحات باعتها وما زالت تحتاج إليها، وتكاليف تشغيل المباني الخالية، وسنوات من التعطّل بينما ينتظر الموقع، ومكاسب تذهب إلى المالك التالي. وفي عمليات الطرح الـ27 التي تتبّعتها Heirstone، تسببت هذه التكاليف اللاحقة في أكبر الخسائر.
فقط إذا لم تكن الدولة ستحتاج إلى المساحة لمدة طويلة. فعند عوائد تتراوح بين 6.3 و7% كتلك المعلنة في عمليات إعادة الاستئجار لصالح الدولة المغربية، يسترد الإيجار سعر البيع خلال 14 إلى 16 عامًا؛ وقد انتهى الأمر بوزارة الدفاع البريطانية إلى إعادة شراء مساكن بما يعادل 5.5 ضعف سعر المسكن الواحد عام 1996.
بتثبيت الاستخدام والشروط في سند الملكية قبل الطرح للمنافسة، واختيار مسار الطرح بعد تقدير تكاليف الاحتفاظ وإعادة الاستئجار مسبقًا، والاستعانة بأدوات تتحلى بالصبر الكافي لاستخلاص قيمة الأرض على مدى عقود.
الاستشارات العقارية
تحدّث مباشرةً مع أحد كبار الشركاء بشأن مشروعك أو أصلك أو برنامجك.
تواصل معنا
