余剰国有財産：第二の価格
余剰となった国有地・国有建物を、価値を手放さずに売却・活用するには。27件の個別事例と5か国の国有財産から得たエビデンスをもとに、エジプト、サウジアラビア、UAE、モロッコへの教訓をまとめました。
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余剰となった国有地・国有建物を、価値を手放さずに売却・活用するには。27件の個別事例と5か国の国有財産から得たエビデンスをもとに、エジプト、サウジアラビア、UAE、モロッコへの教訓をまとめました。
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英国中央政府の保有資産（2024-25年度）とオランダ国有不動産庁（2023年）が、それぞれ1年間の売却で実現した資産価値の割合。Heirstone 分析
1年分の売却収入で賄える英国政府保有資産の維持費（日数換算）：3億6,700万ポンド対266億ポンド（2024-25年度）
英国国防省が1996年に売却・リースバックした家族向け住宅を、2024年に買い戻した際の1戸当たり価格の倍率
香港のマレー・ビル（Murray Building）への入札件数。ホテル用途に限定し、解体を禁じた50年間の土地付与で公募（2013年）
2019年から2024年半ばまでにモロッコが革新的資金調達で動員した額。その多くは公共建物の売却とリースバックによるもの
2023年7月までにエジプトの新行政首都へ移った政府職員数。これによりカイロ中心部の省庁庁舎が処分対象に
要旨
当社はこの後年のコストを「第二の価格」と呼んでいます。売却したものの引き続き必要なスペースの賃料、空き家となった建物の維持費、パートナーや許認可を待つ間に用地が使われないまま過ぎる年月、そして次の所有者の手に渡る値上がり益です。当社が追跡した27件の処分事例では、最大の損失はこうした後年のコストから生じており、そのいずれも処分手法を選ぶ前に見積もることができます。
英国とオランダの中央政府保有資産は、いずれも1年間の売却で資産価値の約0.18%しか実現していません。2024-25年度、英国の1年分の売却収入で賄えた維持費は約5日分でした。
英国国防省は1996年に約55,000戸の住宅を売却し、2024年までに借り戻しの賃料が年2億3,000万ポンドに達した後、うち36,347戸を1996年の1戸当たり価格の5.5倍で買い戻しました。フランスは国立印刷局（Imprimerie nationale）の建物を8,500万ユーロで売却し、4年後に3億7,650万ユーロで買い戻しました。
当社が27件の処分事例をまとめた台帳では、建物は処分後、再開までに3〜16年を要しました。最も早かった4件のうち3件は、処分時点で用途または投資が確定していました。
香港のマレー・ビルは、ホテル用途に限定し解体を禁じた50年間の土地付与に対し、18件の入札と44億香港ドルを集めました。
ハンブルクは HafenCity の公共事業費30億ユーロの約半分を土地売却で賄い、コペンハーゲンの By & Havn は2070年頃までに債務を返済する見通しです。
エジプトは省庁庁舎を政府系ファンドに移管し、ラス・エル・ヘクマの開発権を240億米ドルで売却しつつ35%の持分を保持しました。モロッコは公共建物を機関投資家のファンドに売却してリースバックし、サウジアラビアはまず政府内で再配分を行い、ドバイは国有REITの一部を上場しました。
示唆
評価額付きの台帳を公表し、毎年、売却収入とあわせて保有コストを報告すべきです。
用途、保存、収益分配を土地付与の条件に書き込み、公開入札にかけるべきです。
価格と同じ精度で、現占用者の退去時期と計画手続きの見通しを精査したうえで投資判断を行うべきです。
レポート全文の内容
Heirstone のデータセット
Heirstone 処分事例台帳に収録した個別の処分事例（ホワイトホールからタハリール広場まで）
Heirstone 第二の価格テストの構成項目：リースバック、保有、事業化、値上がり益、売却収入
2026年10月時点の公開情報に基づいて作成しています。すべての数値の出典をレポート内に明記しており、公表数値を組み合わせて当社が算出した数値には「Heirstone 分析」と表示しています。
処分後に国が負担するコストです。売却したものの引き続き必要なスペースの賃料、空き家となった建物の維持費、用地が待機する間の未利用の年月、次の所有者の手に渡る値上がり益が含まれます。Heirstone が追跡した27件の処分事例では、こうした後年のコストが最大の損失を生んでいました。
国がそのスペースを長期間必要としない場合に限ります。モロッコ政府のリースバックで報告されている6.3〜7%の利回りでは、賃料の累計が14〜16年で売却額に達します。英国国防省は最終的に、1996年の1戸当たり価格の5.5倍で住宅を買い戻すことになりました。
入札前に用途と条件を権利証書に定めること、保有コストとリースバックのコストを事前に見積もったうえで処分手法を選ぶこと、そして数十年にわたって土地価値を取り込めるだけの忍耐強い事業体を活用することです。
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