季節性の高い沿岸都市：8月のための街
リゾート海岸はなぜ夏が終わると閑散とするのか。通年で機能するようになった一部の海岸は何が違ったのか。エジプトの北海岸、ラス・エル・ヘクマ、サウジアラビアの紅海沿岸への示唆をまとめました。
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リゾート海岸はなぜ夏が終わると閑散とするのか。通年で機能するようになった一部の海岸は何が違ったのか。エジプトの北海岸、ラス・エル・ヘクマ、サウジアラビアの紅海沿岸への示唆をまとめました。
6つの数字で見るレポート
2025年8月のクレタ島の観光宿泊数の、1月に対する倍率。主要空港の旅客数の変動幅は14.3倍
計画的に開発されたフランスのリゾート、ラ・グランド・モットの2023年の住民1人当たり住戸数。1975年は2.47
アルガルヴェの11月〜3月の観光宿泊数（2024年）に占める外国人客の割合
Enterprise の推計による2025年のニュー・アラメインの通年居住者数。長期目標は160万〜300万人
ラス・エル・ヘクマの計画人口100万人超の、マトルーフ県の人口547,700人（2023年）に対する倍率
2028年の目標とされる北海岸の1日当たり海水淡水化能力。2026年時点の能力の2.6倍
要旨
当社は20のリゾート空港と12の沿岸地域で季節性を測定し、31のリゾートタウンの住宅を分析しました。通年で機能する海岸には、他にはない2つの要素があります。実際に人が暮らす住宅と、空路で訪れる冬の市場です。その多くには、2月も稼働を続ける大規模な雇用主も存在します。
当社の季節性指数は、年間の航空旅客数を最繁忙月の旅客数で割ったものです。ミコノス島の1年は繁忙月4.0か月分、ランサローテ島は10.8か月分に相当します。クレタ島の2025年8月の観光宿泊数は1月の78.6倍で、ベッド稼働率は8月の94%に対し、1月は1.2%でした。
アルガルヴェの11月〜3月の宿泊数の80.9%は外国人客によるものです。2014〜2024年にファーロ空港の冬季旅客は98.6%増と夏季の2倍の伸びを示し、マラガの1月の旅客数は128%増加しました。
ラ・グランド・モットの住民1人当たり住戸数は、1975年が2.47、2023年が2.46でした。フランスの11のリゾートのうち、通年で居住される住宅が過半を占めるのは、都市回廊の内側にある2か所だけです。
大規模な大学、公的資金による冬季旅行、日帰り圏内の大都市があると、冬の需要は厚くなります。スペインのデジタルノマド許可保有者27,875人は、マルベーリャの夏季流入人口推計の約9分の1に相当します。
2017年の国勢調査で、マトルーフ県の住宅空室率は46.9%とエジプトで最も高い水準でした。ラス・エル・ヘクマはマトルーフ県の人口の1.8倍に当たる100万人超の計画人口を想定している一方、ニュー・アラメインの通年居住者は13,000〜15,000人と推計されています。
示唆
マスタープランで住宅構成、最初に誘致する機関、インフラ整備の段階を定め、空港、ホテル、公共インフラの月次データを公表すべきです。
販売実績とあわせて1月の稼働率を報告し、各フェーズを通年営業のホテル、キャンパス、クリニックから始めるべきです。
需要に占める11月〜3月の比率をもとに投資判断を行い、インセンティブ主導やイベント主導の需要は変動しやすい需要として扱うべきです。
レポート全文の内容
Heirstone のデータセット
Heirstone 季節性指数の系列：20空港に、エジプトとUAEの代替指標を加えたもの
Heirstone リゾート定住性ベンチマークに収録したリゾートタウン・郡
北海岸、ニュー・アラメイン、ラス・エル・ヘクマ、サウジの紅海沿岸に適用した「1月テスト」の検証項目
2026年10月時点の公開情報に基づいて作成しています。すべての数値の出典をレポート内に明記しており、公表数値を組み合わせて当社が算出した数値には「Heirstone 分析」と表示しています。
多くが国内の夏季需要に向けて建設されたためです。住宅は居住用ではなくセカンドハウスであり、主に海外から空路で訪れる冬の需要は、そもそも計画されていませんでした。クレタ島の2025年8月の観光宿泊数は、1月の78.6倍でした。
実際に人が暮らす住宅、空路で訪れる冬の市場、そして多くの場合、大学や病院など2月も稼働を続ける大規模な雇用主です。リゾートの当初の住宅構成は、数十年にわたって変わらない傾向があります。
これらの開発は、夏の需要を前提に、ベンチマーク対象のどのリゾートをも上回る規模で進められています。Heirstone の「1月テスト」は、住宅構成から冬季の航空アクセス、アンカーとなる機関まで、沿岸都市計画のための5つの検証項目を定めています。
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