Αξιοποίηση πλεονάζουσας δημόσιας γης και κτιρίων χωρίς απώλεια αξίας: στοιχεία από 27 κατονομαζόμενες αποδεσμεύσεις και πέντε εθνικά χαρτοφυλάκια ακινήτων, με διδάγματα για Αίγυπτο, Σαουδική Αραβία, ΗΑΕ και Μαρόκο.
Η έκθεση σε έξι αριθμούς
της αξίας του χαρτοφυλακίου που ρευστοποιήθηκε μέσω πωλήσεων σε έναν χρόνο τόσο από το κεντρικό δημόσιο χαρτοφυλάκιο του Ηνωμένου Βασιλείου (2024-25) όσο και από την ολλανδική κρατική υπηρεσία ακινήτων (2023). Ανάλυση Heirstone
λειτουργικού κόστους του βρετανικού δημόσιου χαρτοφυλακίου καλύφθηκαν από τα έσοδα εκποιήσεων ενός ολόκληρου έτους: 367 εκατ. £ έναντι 26,6 δισ. £ (2024-25)
η τιμή ανά κατοικία που πλήρωσε το 2024 το Υπουργείο Άμυνας του Ηνωμένου Βασιλείου για να επαναγοράσει οικογενειακές κατοικίες που είχε πουλήσει και επαναμισθώσει το 1996
προσφορές για το Murray Building του Χονγκ Κονγκ, που διατέθηκε με παραχώρηση 50 ετών η οποία επέτρεπε μόνο ξενοδοχειακή χρήση και απαγόρευε την κατεδάφιση (2013)
άντλησε το Μαρόκο μέσω καινοτόμων χρηματοδοτικών εργαλείων από το 2019 έως τα μέσα του 2024, κυρίως πουλώντας δημόσια κτίρια και επαναμισθώνοντάς τα
δημόσιοι υπάλληλοι μετεγκαταστάθηκαν στη Νέα Διοικητική Πρωτεύουσα της Αιγύπτου έως τον Ιούλιο του 2023, αφήνοντας προς αξιοποίηση τα κτίρια των υπουργείων στο κέντρο του Καΐρου
Με μια ματιά
Αυτό το μεταγενέστερο κόστος το ονομάζουμε δεύτερη τιμή: μίσθωμα για χώρους που το κράτος πούλησε αλλά εξακολουθεί να χρειάζεται, λειτουργικό κόστος κτιρίων που μένουν άδεια, χρόνια αχρησίας όσο ένα ακίνητο περιμένει εταίρο ή άδεια, και υπεραξίες που περνούν στον επόμενο ιδιοκτήτη. Στις 27 αποδεσμεύσεις που εξετάσαμε, οι μεγαλύτερες απώλειες προήλθαν από αυτά τα μεταγενέστερα κόστη, και καθένα από αυτά μπορεί να εκτιμηθεί πριν επιλεγεί η μέθοδος αξιοποίησης.
Τα κεντρικά δημόσια χαρτοφυλάκια του Ηνωμένου Βασιλείου και της Ολλανδίας ρευστοποίησαν το καθένα περίπου το 0,18% της αξίας τους μέσω πωλήσεων σε έναν χρόνο. Το 2024-25, τα έσοδα εκποιήσεων ενός έτους στο Ηνωμένο Βασίλειο κάλυψαν περίπου πέντε ημέρες λειτουργικού κόστους.
Το Υπουργείο Άμυνας του Ηνωμένου Βασιλείου πούλησε περίπου 55.000 κατοικίες το 1996, πλήρωνε 230 εκατ. £ τον χρόνο για να τις μισθώνει πίσω έως το 2024, και στη συνέχεια επαναγόρασε 36.347 από αυτές σε 5,5 φορές την τιμή ανά κατοικία του 1996. Η Γαλλία πούλησε την Imprimerie nationale για 85 εκατ. € και την αγόρασε ξανά τέσσερα χρόνια αργότερα για 376,5 εκατ. €.
Στο μητρώο μας με 27 αποδεσμεύσεις, τα κτίρια χρειάστηκαν από τρία έως δεκαέξι χρόνια για να επαναλειτουργήσουν μετά την αποδέσμευση. Σε τρεις από τις τέσσερις ταχύτερες, η χρήση ή η επένδυση είχε καθοριστεί κατά την αποδέσμευση.
Το Murray Building του Χονγκ Κονγκ προσέλκυσε 18 προσφορές και 4,4 δισ. HK$ για παραχώρηση 50 ετών περιορισμένη σε ξενοδοχειακή χρήση, με απαγόρευση κατεδάφισης.
Το Αμβούργο χρηματοδότησε περίπου το μισό από τα δημόσια έργα του HafenCity, ύψους 3 δισ. €, από πωλήσεις γης· η By & Havn της Κοπεγχάγης αναμένει να αποπληρώσει το χρέος της προς το 2070.
Η Αίγυπτος μεταβιβάζει κτίρια υπουργείων στο κρατικό επενδυτικό της ταμείο και πούλησε τα δικαιώματα του Ras El Hekma για 24 δισ. US$, διατηρώντας μερίδιο 35%. Το Μαρόκο πουλά δημόσια κτίρια σε θεσμικά ταμεία και τα επαναμισθώνει, η Σαουδική Αραβία ανακατανέμει πρώτα εντός της δημόσιας διοίκησης, και το Ντουμπάι έχει εισαγάγει στο χρηματιστήριο μέρος ενός κρατικού REIT.
Τι σημαίνει
Δημοσιεύστε αποτιμημένο μητρώο και αναφέρετε κάθε χρόνο το κόστος διακράτησης δίπλα στα έσοδα.
Ενσωματώστε στην παραχώρηση τη χρήση, την προστασία και ένα ποσοστό επί των εσόδων, και στη συνέχεια προκηρύξτε ανοιχτό διαγωνισμό.
Αξιολογήστε επενδυτικά την ημερομηνία αποχώρησης του χρήστη και τη διαδρομή πολεοδομικής αδειοδότησης εξίσου προσεκτικά με την τιμή.
Τι περιλαμβάνει η πλήρης έκθεση
Σύνολα δεδομένων της Heirstone
κατονομαζόμενες αποδεσμεύσεις στο Μητρώο Αποδεσμεύσεων της Heirstone, από το Whitehall έως την Πλατεία Ταχρίρ
σκέλη της δεύτερης τιμής στο Τεστ Δεύτερης Τιμής της Heirstone: επαναμίσθωση, διακράτηση, υλοποίηση, υπεραξία και έσοδα
Βασίζεται σε δημόσιες πηγές επικαιροποιημένες τον Οκτώβριο του 2026. Κάθε αριθμός τεκμηριώνεται με παραπομπή στην έκθεση, και όσοι προκύπτουν από συνδυασμό δημοσιευμένων στοιχείων επισημαίνονται ως ανάλυση Heirstone.
Είναι το κόστος που επωμίζεται το κράτος μετά από μια αποδέσμευση: μίσθωμα για χώρους που πούλησε αλλά εξακολουθεί να χρειάζεται, λειτουργικό κόστος άδειων κτιρίων, χρόνια αχρησίας όσο ένα ακίνητο περιμένει, και υπεραξίες που περνούν στον επόμενο ιδιοκτήτη. Στις 27 αποδεσμεύσεις που εξέτασε η Heirstone, αυτά τα μεταγενέστερα κόστη προκάλεσαν τις μεγαλύτερες απώλειες.
Μόνο αν το κράτος δεν θα χρειαστεί τους χώρους για πολύ. Με τις αποδόσεις 6,3 έως 7% που αναφέρονται για τις επαναμισθώσεις του μαροκινού Δημοσίου, το μίσθωμα αποπληρώνει την τιμή πώλησης σε 14 έως 16 χρόνια· το Υπουργείο Άμυνας του Ηνωμένου Βασιλείου κατέληξε να επαναγοράσει κατοικίες σε 5,5 φορές την τιμή ανά κατοικία του 1996.
Καθορίζοντας τη χρήση και τους όρους στον τίτλο πριν από τον διαγωνισμό, επιλέγοντας τη μέθοδο αποδέσμευσης αφού εκτιμηθούν εκ των προτέρων τα κόστη διακράτησης και επαναμίσθωσης, και χρησιμοποιώντας φορείς με την υπομονή να αποσπάσουν την αξία της γης μέσα σε δεκαετίες.
Στρατηγική ακινήτων
Heirstone Consulting Research
Μιλήστε απευθείας με έναν ανώτερο εταίρο για το έργο, το ακίνητο ή το πρόγραμμά σας.
Επικοινωνήστε μαζί μας
