Что бренд добавляет к стоимости жилья после вычета вознаграждения и эксплуатационных расходов и в чём брендированные проекты не оправдывают ожиданий: взгляд из ОАЭ, Египта и Саудовской Аравии.
Отчёт в шести цифрах
премии за бренд на жильё в Дубае полностью поглотили бы роялти в 5,5% и типичное повышение сервисных сборов (анализ Heirstone)
премия брендированного жилья в Дубае за I полугодие 2026 года по данным Morgan's International Realty; оценка Savills на сопоставимой выборке — 29% (2020)
разрыв между средней ценой брендированного жилья на стадии строительства (off-plan) в Дубае — 3853 дирхама ОАЭ за кв. фут — и индексом Knight Frank Prime Index (2025)
брендированных квартир добавлено к жилому фонду Дубая в I полугодии 2026 года при 4648 проданных брендированных объектах
разброс между самой дешёвой и самой дорогой из десяти зарегистрированных сделок в Bugatti Residences, август–сентябрь 2026 года
соотношение брендированных проектов в разработке и завершённых в Каире: 26 к 2 (Savills)
Коротко
Брендированное жильё действительно продаётся дороже. Для тех, кто оценивает такой проект, важны другие вопросы: какая часть надбавки к цене приходится именно на бренд, кто её получает и сохранится ли она к моменту перепродажи. Судя по открытым данным, доля бренда меньше, чем предполагают громкие цифры, и бо́льшая её часть уходит из проекта при первой продаже, тогда как владелец продолжает платить за то, чтобы имя бренда оставалось на здании.
Опубликованные оценки премии в Дубае варьируются от 88,6% (Knight Frank, 2023) до 56% (Morgan's International Realty, I полугодие 2026) и основаны на широких сравнениях, учитывающих и местоположение. При сопоставлении с аналогичным жильём Savills в 2020 году получила 29%, а Morgan's — менее 10% в поселках вилл.
Роялти в размере 5–6% от цены продажи забирают около четверти премии в 30%, а сервисные сборы в брендированных башнях в 1,2–3,1 раза выше, чем в соседних зданиях. В нашем базовом сценарии эти две статьи расходов полностью поглощают премию в 19,7%.
Из премии в 30% около 24% уходит бренду в виде единовременного вознаграждения, а 76% — девелоперу. Чистая доходность владельца составляет около 4,4% против 5,3% у небрендированного жилья, а примерно 80% сделок с брендированным жильём в Дубае — первичные продажи на стадии строительства.
Медианная цена десяти зарегистрированных сделок в Bugatti Residences в августе и сентябре 2026 года оказалась на 38% ниже рекорда, установленного при старте продаж. Квартиры в Armani Beach Residences спустя два года продавались по стартовой цене или чуть ниже, тогда как пентхаус в Bulgari Lighthouse был продан на 37% дороже средней цены по проекту.
За год до июня 2026 года брендированный жилой фонд Дубая вырос на 34%, а продажи брендированного жилья сократились на 21%. В Каире в разработке 26 брендированных проектов при 2 завершённых, в Рас-эль-Хайме — 24 при отсутствии завершённых.
Что это значит
Публиковать данные о перепродажах брендированного жилья и обязывать раскрывать при продаже срок соглашения с брендом, права на его расторжение и бюджет сервисных сборов.
Закладывать премию около 30% — уровень, выявленный при сопоставлении с аналогичным жильём, — и сверять её с порогом в 20%; делать проекты небольшими и привязывать ввод жилья к вводу отеля.
Оценивать объекты по зарегистрированным сделкам и чистой доходности и учитывать в цене риск того, что бренд уйдёт с объекта.
Что внутри полного отчёта
Базы данных Heirstone
брендированных проектов в Реестре брендированных резиденций Heirstone — от Марракеша до Маската
проектов в Дубае в Реестре Heirstone «От старта продаж до сделки»
Подготовлено на основе открытых источников, актуальных на октябрь 2026 года. Для каждой цифры в отчёте указан источник, а показатели, которые мы получили, сочетая опубликованные данные, помечены как анализ Heirstone.
Да, но премия меньше, чем следует из громких цифр. Широкие сравнения дают для Дубая от 56% до 88,6%; при сопоставлении с аналогичным жильём Savills в 2020 году оценила её в 29%, а Morgan's — менее чем в 10% в поселках вилл. Значительная часть разрыва объясняется местоположением, а не брендом.
В базовом сценарии Heirstone — около 20%. Роялти в 5–6% и более высокие сервисные сборы брендированных башен полностью поглощают премию в 19,7%, поэтому проекты следует оценивать исходя из премии порядка 30%.
В основном девелоперу и бренду — уже при подписании договора: из премии в 30% около 24% уходит бренду в виде вознаграждения, а 76% — девелоперу. Владелец получает около 1,5% в год на дополнительно вложенный капитал, а его чистая доходность ниже, чем у небрендированного жилья.
Стратегия в сфере недвижимости
Исследования Heirstone Consulting
Обсудите Ваш проект, актив или программу непосредственно со старшим партнёром.
Связаться с нами
