Was eine Marke einer Wohnimmobilie nach Gebühren und laufenden Kosten tatsächlich bringt und wo Markenprojekte hinter den Erwartungen zurückbleiben – mit Blick auf die VAE, Ägypten und Saudi-Arabien.
Die Studie in sechs Zahlen
Markenaufschlag auf eine Wohnung in Dubai, den eine Lizenzgebühr von 5,5 % und ein typischer Aufschlag bei den Servicegebühren vollständig aufzehren würden (Heirstone-Analyse)
von Morgan's International Realty für das erste Halbjahr 2026 ausgewiesener Markenaufschlag in Dubai; die Schätzung von Savills auf Basis vergleichbarer Objekte lag bei 29 % (2020)
Abstand zwischen dem durchschnittlichen Off-Plan-Preis für Markenwohnungen in Dubai von 3.853 AED pro Quadratfuß und dem Prime Index von Knight Frank (2025)
im ersten Halbjahr 2026 neu zum Bestand in Dubai hinzugekommene Markenwohnungen, gegenüber 4.648 verkauften Markenwohnungen
Spanne zwischen der günstigsten und der teuersten von zehn registrierten Transaktionen in den Bugatti Residences, August und September 2026
Pipeline an Markenprojekten in Kairo gegenüber fertiggestellten Projekten: 26 zu 2 (Savills)
Auf einen Blick
Markenwohnungen erzielen tatsächlich höhere Preise. Wer eine solche Investition prüft, sollte jedoch fragen, welcher Anteil des Mehrpreises auf die Marke entfällt, wem er zufließt und ob er beim Weiterverkauf noch vorhanden ist. Nach den öffentlich verfügbaren Daten ist der Anteil der Marke kleiner, als die Schlagzeilen vermuten lassen, und der Großteil verlässt das Projekt bereits beim Erstverkauf, während der Eigentümer dafür zahlt, dass der Name am Gebäude bleibt.
Veröffentlichte Aufschläge für Dubai reichen von 88,6 % (Knight Frank, 2023) bis 56 % (Morgan's International Realty, erstes Halbjahr 2026) – auf Basis breiter Vergleiche, die die Lage einschließen. Im Abgleich mit vergleichbaren Wohnungen ermittelte Savills 2020 einen Wert von 29 %, Morgan's in Villenanlagen weniger als 10 %.
Eine Lizenzgebühr von 5 bis 6 % des Verkaufspreises beansprucht etwa ein Viertel eines Aufschlags von 30 %, und die Servicegebühren von Markentürmen liegen beim 1,2- bis 3,1-Fachen der Nachbarobjekte. In unserem zentralen Szenario zehren diese beiden Kostenposten einen Aufschlag von 19,7 % vollständig auf.
Von einem Aufschlag von 30 % gehen rund 24 % als einmalige Gebühr an die Marke und 76 % an den Projektentwickler. Der Eigentümer erzielt netto rund 4,4 % gegenüber 5,3 % bei einer Wohnung ohne Marke, und rund 80 % der Transaktionen mit Markenwohnungen in Dubai sind Off-Plan-Erstverkäufe.
Zehn registrierte Transaktionen in den Bugatti Residences im August und September 2026 lagen im Median 38 % unter dem Rekordpreis zum Vertriebsstart. Die Armani Beach Residences wurden zwei Jahre später zum oder knapp unter dem Einführungspreis gehandelt, während ein Penthouse im Bulgari Lighthouse 37 % über dem Projektdurchschnitt verkauft wurde.
Der Bestand an Markenwohnungen in Dubai wuchs in den zwölf Monaten bis Juni 2026 um 34 %, während die Verkäufe um 21 % zurückgingen. Kairo hat 26 Markenprojekte in der Pipeline gegenüber 2 fertiggestellten, Ras Al Khaimah 24 gegenüber keinem.
Was daraus folgt
Daten zu Weiterverkäufen von Markenwohnungen veröffentlichen und vorschreiben, dass Laufzeit der Markenvereinbarung, Kündigungsrechte und Servicegebührenbudget beim Verkauf offengelegt werden.
Mit einem Aufschlag von rund 30 % kalkulieren – dem Niveau, das sich im Vergleich mit ähnlichen Objekten zeigt – und ihn an der Schwelle von 20 % messen; Projekte klein halten und die Wohnungen im Takt der Hotelfertigstellung phasieren.
Auf Basis registrierter Transaktionen und der Nettorendite bewerten und das Risiko einpreisen, dass der Markenname wieder verschwindet.
Aus dem Inhalt der Studie
Heirstone-Datensätze
namentlich erfasste Markenprojekte im Heirstone-Register für Branded Residences, von Marrakesch bis Maskat
Projekte in Dubai im Heirstone-Register zu Erst- und Wiederverkaufspreisen
Erstellt auf Basis öffentlicher Quellen mit Stand Oktober 2026. Jede Zahl ist in der Studie belegt; Werte, die wir durch Kombination veröffentlichter Zahlen ableiten, sind als Heirstone-Analyse gekennzeichnet.
Ja, aber einen geringeren, als die Schlagzeilen vermuten lassen. Breite Vergleiche beziffern den Aufschlag in Dubai auf 56 % bis 88,6 %; gemessen an vergleichbaren Wohnungen ermittelte Savills 2020 einen Wert von 29 %, Morgan's in Villenanlagen weniger als 10 %. Ein Großteil der ausgewiesenen Differenz spiegelt die Lage wider, nicht die Marke.
Im zentralen Szenario von Heirstone rund 20 %. Eine Lizenzgebühr von 5 bis 6 % und die höheren Servicegebühren von Markentürmen zehren einen Aufschlag von 19,7 % vollständig auf; Projekte sollten daher mit einem Aufschlag von rund 30 % kalkuliert werden.
Vor allem Projektentwickler und Marke, und zwar bei Vertragsabschluss: Von einem Aufschlag von 30 % gehen rund 24 % als Gebühr an die Marke und 76 % an den Projektentwickler. Der Eigentümer erzielt auf das zusätzlich eingesetzte Kapital rund 1,5 % pro Jahr und netto eine niedrigere Rendite als mit einer Wohnung ohne Marke.
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