Ücretler ve işletme giderleri düşüldükten sonra bir markanın konuta kattığı değer ve markalı projelerin nerede beklentilerin gerisinde kaldığı; BAE, Mısır ve Suudi Arabistan'dan bir bakışla.
Altı rakamda rapor
Dubai'de bir konutta %5,5'lik lisans ücreti ve tipik bir aidat artışının tamamen eriteceği marka primi (Heirstone analizi)
Morgan's International Realty'nin 2026'nın ilk yarısı için bildirdiği Dubai markalı konut primi; Savills'in emsal karşılaştırmalı tahmini %29'du (2020)
Dubai'de projeden satılan markalı konutların fit kare başına 3.853 AED'lik ortalama fiyatı ile Knight Frank Prime Endeksi arasındaki fark (2025)
2026'nın ilk yarısında Dubai stokuna eklenen markalı konut; aynı dönemde satılan markalı konut sayısı 4.648
Ağustos ve Eylül 2026'da tapuya kaydedilen on Bugatti Residences işleminin en ucuzu ile en pahalısı arasındaki fark
Kahire'de planlanan ve yapımı süren markalı projelerin tamamlanmış projelere oranı: 2'ye karşı 26 (Savills)
Özetle
Markalı konutlar gerçekten daha yüksek fiyata satılıyor. Böyle bir projeyi değerlendiren herkes için asıl sorular şunlar: ek fiyatın ne kadarı markaya ait, onu kim alıyor ve mülk sahibi sattığında hâlâ yerinde mi? Kamuya açık verilere göre markanın payı manşet rakamların ima ettiğinden küçük; bu payın büyük bölümü ilk satışta projeden çıkıyor, mülk sahibi ise markanın adını binada tutmak için ödemeye devam ediyor.
Yayımlanan Dubai primleri, konumu da içeren geniş kapsamlı karşılaştırmalarda %88,6 (Knight Frank, 2023) ile %56 (Morgan's International Realty, 2026 ilk yarı) arasında değişiyor. Emsal konutlarla eşleştirildiğinde Savills 2020'de %29, Morgan's ise villa topluluklarında %10'un altında bir prim buldu.
Satış fiyatının %5–6'sı oranındaki bir lisans ücreti %30'luk bir primin yaklaşık dörtte birini alıyor; markalı kulelerin aidatları ise komşularının 1,2 ila 3,1 katı. Temel senaryomuzda bu iki maliyet %19,7'lik bir primin tamamını eritiyor.
%30'luk bir primin yaklaşık %24'ü tek seferlik ücret olarak markaya, %76'sı geliştiriciye gidiyor. Mülk sahibi, markasız bir konuttaki %5,3'e karşılık yaklaşık %4,4 net getiri elde ediyor; Dubai'deki markalı işlemlerin yaklaşık %80'i ise projeden yapılan ilk satışlar.
Bugatti Residences'ta Ağustos ve Eylül 2026'da tapuya kaydedilen on işlemin medyanı lansman rekorunun %38 altında kaldı. Armani Beach Residences iki yıl sonra lansman fiyatından ya da biraz altından el değiştirirken, bir Bulgari Lighthouse çatı katı dairesi proje ortalamasının %37 üzerinde satıldı.
Dubai'nin markalı konut stoku Haziran 2026'ya kadarki bir yılda %34 büyürken markalı satışlar %21 düştü. Kahire'de tamamlanmış 2 projeye karşılık 26 markalı proje sırada bekliyor; Ras El Hayme'de ise hiç tamamlanmış proje yokken 24 proje planlanıyor.
Ne anlama geliyor
Markalı konutların ikinci el satış verilerini yayımlayın; markanın sözleşme süresinin, fesih haklarının ve aidat bütçesinin satış sırasında açıklanmasını zorunlu kılın.
Fizibiliteyi, emsal konutlara kıyasla bulunan düzey olan yaklaşık %30'luk bir prim üzerinden kurun ve %20 eşiğiyle sınayın; projeleri küçük tutun ve konut teslimlerini otelin teslimine göre etaplayın.
Değerlemeyi tapuya kayıtlı işlemlere ve net getiriye dayandırın; markanın binadan çekilme olasılığını da fiyatlayın.
Raporun tamamında neler var
Heirstone veri setleri
Marakeş'ten Maskat'a, Heirstone Markalı Konut Envanteri'ndeki adı belli markalı proje
Heirstone Lansman–İkinci El İşlem Envanteri'ndeki Dubai projesi
Ekim 2026 itibarıyla güncel, kamuya açık kaynaklardan derlenmiştir. Her rakamın kaynağı raporda belirtilmiştir; yayımlanmış rakamları birleştirerek türettiğimiz değerler “Heirstone analizi” olarak etiketlenmiştir.
Evet, ancak manşet rakamların ima ettiğinden daha az. Geniş kapsamlı karşılaştırmalar Dubai primini %56 ile %88,6 arasında gösteriyor; emsal konutlarla kıyaslandığında Savills 2020'de %29, Morgan's ise villa topluluklarında %10'un altında bir prim ölçtü. Manşet farkın büyük kısmı markayı değil konumu yansıtıyor.
Heirstone'un temel senaryosuna göre yaklaşık %20. %5–6'lık bir lisans ücreti ve markalı kulelerin daha yüksek aidatları %19,7'lik bir primin tamamını eritir; bu nedenle projelerin fizibilitesi yaklaşık %30'luk bir prim varsayımıyla kurulmalıdır.
Çoğunlukla geliştirici ve marka, hem de imza anında: %30'luk bir primin yaklaşık %24'ü ücret olarak markaya, %76'sı geliştiriciye gider. Mülk sahibi ek sermaye üzerinden yılda yaklaşık %1,5 kazanır ve markasız bir konuta göre daha düşük net getiri elde eder.
Gayrimenkul Stratejisi
Projeniz, varlığınız veya programınız hakkında doğrudan kıdemli bir ortakla görüşün.
Bize ulaşın
