O que uma marca acrescenta a uma habitação depois de descontadas as comissões e os custos de exploração, e onde os empreendimentos de marca ficam aquém, com um olhar sobre os Emirados Árabes Unidos, o Egito e a Arábia Saudita.
O relatório em seis números
prémio de marca numa habitação no Dubai que uma royalty de 5,5% e um acréscimo típico dos encargos de condomínio consumiriam por inteiro (análise Heirstone)
prémio das residências de marca no Dubai no 1.º semestre de 2026, segundo a Morgan's International Realty; a estimativa da Savills com habitações comparáveis foi de 29% (2020)
diferença entre o preço médio das residências de marca em planta no Dubai, 3853 AED por pé quadrado, e o Prime Index da Knight Frank (2025)
unidades de marca acrescentadas ao parque habitacional do Dubai no 1.º semestre de 2026, face a 4648 habitações de marca vendidas
diferença entre a mais barata e a mais cara de dez transações registadas nas Bugatti Residences, em agosto e setembro de 2026
empreendimentos de marca em carteira no Cairo face aos concluídos: 26 contra 2 (Savills)
Em síntese
As habitações de marca vendem-se, de facto, mais caras. Para quem avalia um investimento deste tipo, as perguntas úteis são que parte do preço adicional se deve à marca, quem a recebe e se ela ainda existe quando o proprietário vende. Segundo a evidência pública, a quota da marca é menor do que os números de referência sugerem, e a maior parte sai do empreendimento na primeira venda, enquanto o proprietário paga para manter o nome no edifício.
Os prémios publicados para o Dubai vão de 88,6% (Knight Frank, 2023) a 56% (Morgan's International Realty, 1.º semestre de 2026), com base em comparações gerais que incluem a localização. Face a habitações comparáveis, a Savills encontrou 29% em 2020 e a Morgan's menos de 10% nas comunidades de moradias.
Uma royalty de 5% a 6% do preço de venda absorve cerca de um quarto de um prémio de 30%, e os encargos de condomínio das torres de marca situam-se entre 1,2 e 3,1 vezes os dos edifícios vizinhos. No nosso cenário central, estes dois custos absorvem a totalidade de um prémio de 19,7%.
De um prémio de 30%, cerca de 24% vai para a marca como comissão única e 76% para o promotor. O proprietário obtém uma rentabilidade líquida de cerca de 4,4%, face a 5,3% numa habitação sem marca, e cerca de 80% das transações de residências de marca no Dubai são primeiras vendas em planta.
Dez transações registadas nas Bugatti Residences em agosto e setembro de 2026 tiveram uma mediana 38% abaixo do recorde de lançamento. As Armani Beach Residences transacionaram ao preço de lançamento, ou ligeiramente abaixo, dois anos depois, enquanto uma penthouse do Bulgari Lighthouse foi vendida 37% acima da média do empreendimento.
O parque de residências de marca do Dubai cresceu 34% no ano terminado em junho de 2026, enquanto as respetivas vendas caíram 21%. O Cairo tem 26 empreendimentos de marca em carteira face a 2 concluídos, e Ras Al Khaimah 24 face a nenhum.
O que significa
Publicar dados de revenda de residências de marca e exigir que a duração do contrato da marca, os direitos de rescisão e o orçamento de condomínio sejam divulgados no momento da venda.
Avaliar o investimento com um prémio de cerca de 30%, o nível encontrado face a habitações comparáveis, por referência ao limiar de 20%; manter os empreendimentos pequenos e faseá-los em função da entrega do hotel.
Avaliar com base em transações registadas e na rentabilidade líquida, e atribuir um preço à possibilidade de o nome ser retirado.
No relatório completo
Bases de dados Heirstone
empreendimentos de marca identificados no Registo Heirstone de Residências de Marca, de Marraquexe a Mascate
empreendimentos do Dubai no Registo Heirstone do Lançamento à Revenda
Elaborado a partir de fontes públicas atualizadas a outubro de 2026. Todos os números estão referenciados no relatório, e os que obtemos combinando valores publicados estão assinalados como análise Heirstone.
Sim, mas menos do que os números de referência sugerem. Comparações gerais situam o prémio no Dubai entre 56% e 88,6%; face a habitações comparáveis, a Savills mediu 29% em 2020 e a Morgan's menos de 10% nas comunidades de moradias. Grande parte da diferença reflete a localização e não a marca.
No cenário central da Heirstone, cerca de 20%. Uma royalty de 5% a 6% e os encargos de condomínio mais elevados das torres de marca absorvem a totalidade de um prémio de 19,7%, pelo que os empreendimentos devem ser avaliados com base num prémio de cerca de 30%.
Sobretudo o promotor e a marca, no momento da assinatura: de um prémio de 30%, cerca de 24% vai para a marca sob a forma de comissão e 76% para o promotor. O proprietário ganha cerca de 1,5% ao ano sobre o capital adicional e obtém uma rentabilidade líquida inferior à de uma habitação sem marca.
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