유휴 국유재산: 두 번째 가격
가치를 헐값에 넘기지 않고 유휴 국유 토지와 건물을 처분하는 방법: 구체적으로 확인된 27건의 처분 사례와 5개국 국유재산에서 얻은 근거, 그리고 이집트, 사우디아라비아, 아랍에미리트, 모로코에서 현재 활용되는 방식을 다룹니다.
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가치를 헐값에 넘기지 않고 유휴 국유 토지와 건물을 처분하는 방법: 구체적으로 확인된 27건의 처분 사례와 5개국 국유재산에서 얻은 근거, 그리고 이집트, 사우디아라비아, 아랍에미리트, 모로코에서 현재 활용되는 방식을 다룹니다.
숫자 6개로 보는 보고서
영국 중앙정부 부동산(2024~25년)과 네덜란드 국유재산청(2023년)이 각각 1년간 매각으로 실현한 자산 가치의 비율(평가 기준은 서로 다름). Heirstone 분석
1년 치 처분 수입으로 충당할 수 있는 영국 정부 부동산 유지비 일수: 3억 6,700만 파운드 대 266억 파운드(2024~25년)
영국 국방부가 1996년 매각 후 재임차한 가족 주택을 2024년에 되사들이며 지불한 가구당 가격(1996년 대비)
호텔 용도만 허용하고 철거를 금지한 50년 토지 사용권으로 공고된 홍콩 머리 빌딩(Murray Building)의 입찰 건수(2013년)
Boursenews에 따르면 모로코가 2019년부터 2024년 중반까지 혁신 금융을 통해 조달한 금액. 상당 부분은 공공건물을 매각한 뒤 재임차하는 방식이었습니다
2023년 7월까지 이집트 신행정수도로 이전한 공무원 수. 이에 따라 카이로 도심의 부처 청사가 국부펀드를 통한 처분 대상이 되었습니다
핵심 요약
당사는 이 사후 비용을 ‘두 번째 가격’이라고 부릅니다. 국가가 매각했지만 여전히 필요한 공간의 임차료, 비어 있는 건물의 유지비, 부지가 파트너나 인허가를 기다리는 동안 활용되지 못한 세월, 그리고 다음 소유주에게 넘어간 차익이 그것입니다. 당사가 추적한 처분 사례 27건에서 가장 큰 손실은 이러한 사후 비용에서 발생했으며, 각각은 처분 경로를 선택하기 전에 추정할 수 있습니다.
영국과 네덜란드의 중앙정부 부동산은 각각 1년간 자산 가치의 약 0.18%를 매각으로 실현했습니다. 2024~25년 영국은 320건의 처분으로 3억 6,700만 파운드를 확보한 반면, 완전 소유권 기준 가치가 2,084억 파운드인 부동산을 운영하는 데 266억 파운드를 지출했습니다. 1년 치 매각 대금으로 충당한 유지비는 약 5일분이었습니다.
영국 국방부는 1996년 주택 약 55,000채를 16억 6,000만 파운드에 매각했고, 2024년에는 이를 다시 임차하는 데 연간 2억 3,000만 파운드를 지불하고 있었으며, 이후 그중 36,347채를 59억 9,000만 파운드에 되사들였습니다. 이는 1996년 가구당 가격의 5.5배입니다. 프랑스는 2003년 국립인쇄소(Imprimerie nationale)를 8,500만 유로에 매각했다가 2007년 3억 7,650만 유로에 되사들였습니다.
당사가 정리한 처분 사례 대장 27건에서 건물은 처분 후 재개장까지 3~16년이 걸렸습니다. 아테네 엘리니콘 공항은 2001년 폐쇄되었고, 매각은 2021년에야 금융 종결에 이르렀습니다. 가장 빨랐던 네 건 중 세 건은 처분 시점에 용도나 투자가 확정되어 있었습니다.
홍콩 머리 빌딩은 호텔 용도로 제한하고 철거를 금지한 50년 토지 사용권으로 18건의 입찰과 44억 홍콩달러를 끌어냈습니다. 사회주택을 위한 시가 이하 매각으로 프랑스와 독일은 사회주택 1호당 약 22,000~24,000유로의 매각 수입을 포기했습니다.
함부르크는 하펜시티(HafenCity)의 공공사업비 30억 유로 중 약 절반을 토지 매각으로 충당했으며, 코펜하겐의 By & Havn은 2070년 무렵까지 부채를 상환할 것으로 예상합니다. 홍콩의 토지 프리미엄 수입은 3년 만에 1,430억 홍콩달러에서 135억 홍콩달러로 줄었으며, 싱가포르는 토지 매각 대금을 국가 준비금에 편입합니다.
이집트는 부처 청사를 국부펀드에 귀속시키고, 지분 35%를 유지한 채 라스엘헤크마 개발권을 240억 달러에 매각했습니다. 모로코는 공공건물을 기관투자자 펀드에 매각한 뒤 재임차합니다. 사우디아라비아는 먼저 정부 내부에서 재배분하며, 두바이는 국영 리츠(REITs)의 일부를 상장했습니다.
시사점
가치가 평가된 국유재산 대장을 공개하고, 매년 매각 수입과 함께 실현율, 보유 비용, 재개장까지 걸린 기간을 보고해야 합니다.
토지 사용권에 용도, 보존, 수익 배분 조건을 명시한 뒤 공개 입찰에 부치고 입찰자 명단을 공개해야 합니다.
기존 점유 기관의 이전 일자와 인허가 경로를 가격만큼 면밀하게 검토하고, 분할 납부 가격은 현재가치로 할인해야 합니다.
용도 조건이 정해지는 입찰 단계에서 참여해야 합니다. 대장에 수록된 처분 사례 27건 중 10건은 호텔이 되었거나 호텔로 계획되어 있습니다.
보고서 전문 구성
Heirstone 데이터 세트
화이트홀부터 타흐리르 광장까지, Heirstone 처분 사례 대장에 수록된 처분 사례
Heirstone 두 번째 가격 테스트가 다루는 두 번째 가격의 항목: 재임차, 보유, 사업 실행, 사후 차익, 매각 대금
완전 소유권 매각부터 보유 후 재활용까지, Heirstone 처분 경로 매트릭스로 평가한 처분 경로
2026년 10월 기준 공개 자료를 바탕으로 작성했습니다. 모든 수치의 출처를 보고서에 밝혔으며, 공표된 수치를 조합해 산출한 수치에는 ‘Heirstone 분석’으로 표기했습니다.
처분 이후 국가가 떠안는 비용입니다. 매각했지만 여전히 필요한 공간의 임차료, 비어 있는 건물의 유지비, 부지가 기다리는 동안 활용되지 못한 세월, 그리고 다음 소유주에게 넘어간 차익이 이에 해당합니다. Heirstone이 추적한 처분 사례 27건에서는 이러한 사후 비용이 가장 큰 손실을 초래했습니다.
국가가 그 공간을 오래 필요로 하지 않을 때에만 그렇습니다. 모로코 정부의 재임차 사례에서 보고된 6.3~7%의 수익률이라면 14~16년 만에 임차료 총액이 매각 대금과 같아지며, 영국 국방부는 결국 주택을 1996년 가구당 가격의 5.5배에 되사들였습니다.
국부펀드를 통해서입니다. 2018년 법률 제177호에 따라 미사용 국유자산을 이집트 국부펀드(Sovereign Fund of Egypt)로 이전할 수 있으며, 이 펀드는 모감마(Mogamma)와 라조글리(Lazoghly)의 옛 내무부 청사를 보유하고 있습니다. 옛 내무부 청사에서는 25년 임대차 계약에 따라 고정 임대료와 수익 배분이 지급됩니다. 2023년 7월까지 공무원 40,000명이 신행정수도로 이전했습니다.
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