올림픽·엑스포·월드컵 레거시: 사우디아라비아·걸프

숫자 6개로 보는 보고서

156%

1960~2016년 올림픽의 평균 실질 비용 초과율. 데이터가 있는 모든 대회가 예산을 초과했습니다

58%

카타르가 신축 월드컵 경기장 7곳에서 철거할 계획이었던 관람석 비율. 2025년 12월 아랍컵 결승전에는 루사일 경기장에 계획된 레거시 규모의 두 배인 84,517명이 입장했습니다

16%

런던 아쿠아틱스 센터의 올림픽 관람석 중 일상 운영용으로 남긴 비율: 17,500석 중 2,800석

5,632

약 18헥타르 부지에 조성된 도쿄의 옛 선수촌 하루미 플래그(Harumi Flag)의 주택 수

80%+

엑스포 폐막 6개월 만에 재개장한 엑스포 시티 두바이(Expo City Dubai)에 남긴 엑스포 2020 건물·인프라의 비율

17%

사우디 프로리그 2025~26년 평균 관중이 채운 46,000석 규모 경기장의 좌석 비율. 2034년 월드컵을 위해 신규 경기장 10곳이 계획되어 있습니다

핵심 요약

행사 다음 날은 개막 수년 전에 결정됩니다.

Heirstone은 17개국의 올림픽, 엑스포, 월드컵 시설 30곳을 폐막식부터 2026년까지 추적했습니다. 빠르게 재개장한 시설은 행사 전에 토지 소유주와 매수자 또는 임차인을 계약으로 확정해 두었습니다. 이를 사후에 정한 곳에서는 주요 재활용까지 3~22년이 걸렸고, 일부 시설은 아직도 기다리고 있습니다. 이 보고서는 그 교훈을 사우디아라비아, 카타르, 아랍에미리트, 이집트가 현재 계획 중인 시설에 적용합니다.

행사 전에 맺은 계약이 재활용 속도를 결정합니다.
리스본 엑스포 부지는 박람회 폐막 15일 만에 도시 지구로 재개장했고, 엑스포 시티 두바이는 6개월 만에, 런던 올림픽 파크의 일부는 1년 이내에 다시 문을 열었습니다. 앵커나 개발 파트너가 나중에 정해진 곳에서는 주요 재활용까지 3~22년이 걸렸고, 아테네 엘리니콘(Hellinikon)의 경기장들은 재개발까지 16년을 기다렸습니다.
관람석은 폐막 이후까지 끌고 가기 가장 어려운 자산입니다.
런던은 임시 관람석 양쪽 날개를 해체해 아쿠아틱스 센터 관람석의 16%만 남겼습니다. 카타르는 신축 경기장 7곳의 관람석 58%를 철거할 계획이었지만, 2025년 12월까지 확인된 철거는 없었고 후속 대회들이 더 큰 경기장을 채우고 있었습니다. 브라질 나타우(Natal)의 경기장 파트너십 계약에 따라 주 정부는 11년간 매달 1,000만 헤알을 지급해야 하며, 이는 건설 금융을 포함해 보고된 건설비의 3.3배입니다.
가장 확실한 레거시는 주택입니다.
행사가 끝난 뒤에도 주택에는 여전히 매수자가 있기 때문에 선수촌은 전환에 성공합니다. 파리는 선수촌을 주택 2,807채로 전환하고 있으며 2025년부터 입주가 시작되었고, 도쿄의 하루미 플래그는 5,632채 규모이며, 런던은 올림픽 개막 전에 선수촌을 8억 2,500만 파운드, 즉 가구당 약 293,000파운드에 매각했습니다.
지구 단위 레거시는 수십 년이 걸리며, 비용이 먼저 발생합니다.
세비야 테크파크(Sevilla TechPark)는 엑스포 92 부지에서 일자리 35,806개를 보고하고 있습니다. 33년이 지난 시점의 수치로, 2009년의 2.5배입니다. 밀라노의 혁신 지구는 엑스포 9년 후 투자 계획의 약 35%를 실현했습니다. 데이터가 있는 모든 올림픽은 예산을 초과했으며, 실질 기준 평균 초과율은 156%입니다.
걸프 지역의 개발 파이프라인은 규모가 크며, 아직 검증할 수 있을 만큼 초기 단계입니다.
사우디아라비아가 2034년을 위해 새로 짓는 경기장 10곳은 508,505석을 추가하지만, 사우디 프로리그 평균 관중은 7,736~8,355명입니다. 리야드 엑스포 2030 레거시 계획은 150,000명을 km²당 25,000명의 밀도로 수용하는데, 이는 런던 이스트 빌리지(East Village)의 밀도를 22배 넓은 면적에 적용하는 셈입니다. 이집트는 이미 3대 경기장에 약 255,000석을 보유하고 있으며, 개최 5개월 전에 결정된 2019 아프리카 네이션스컵을 치러 냈습니다.

시사점

대상별 제언

정부 및 토지 관리 기관

폐막 이후 소유주, 앵커, 상설 관람석 수를 재개장 일자 공표와 함께 개최 협약에 명시하고, 폐막 이후 성과를 매년 공개해야 합니다.

유치위원회 및 조직위원회

상설 관람석은 지역 평균 관중에 맞춰 규모를 정하고, 최대 수요는 임시 좌석으로 더하며, 앵커 행사가 다른 곳으로 옮겨 갈 경우 각 시설의 가치가 얼마인지 검증해야 합니다.

마스터 디벨로퍼

선수촌과 행사 부지를 한 지구의 1단계로 보고, 착공 전에 교육 또는 연구 분야 앵커와 계약하며, 나머지는 수십 년 단위로 측정한 흡수율에 따라 단계화해야 합니다.

투자자 및 대출기관

가구 수요와 앵커 임대차 계약은 최종 실제 비용을 기준으로 심사하고, 관람석 수입은 행사일 수입으로 취급해야 합니다.

보고서 전문 구성

근거 자료, 벤치마크, 검증 테스트를 담은 28쪽

Heirstone 폐막 이후 활용 벤치마크
예산은 늘 불어난다
가장 다루기 어려운 자산은 관람석이다
레거시를 이어가는 것은 주택과 지구다
폐막 이후 준비도 스코어카드
걸프 지역과 이집트
설계 동결 전에 확정해야 할 사항

Heirstone 데이터 세트

Heirstone 폐막 이후 활용 벤치마크에 수록된 17개국 시설: 올림픽 12곳, 엑스포 9곳, 월드컵 9곳

Heirstone 폐막 이후 준비도 스코어카드의 평가 항목(각 항목은 벤치마크 사례와 연계)

2026년 10월 기준 공개 자료를 바탕으로 작성했습니다. 모든 수치의 출처를 보고서에 밝혔으며, 공표된 수치를 조합해 산출한 수치에는 ‘Heirstone 분석’으로 표기했습니다.

자주 묻는 질문

올림픽, 엑스포, 월드컵 시설은 행사 후 어떻게 됩니까?

행사 전에 체결한 계약에 달려 있습니다. 소유주와 용도를 미리 정한 시설은 중앙값 기준 1년이 채 안 되어 행사 후 주요 용도로 전환되었습니다. 사후에 정한 곳은 3~22년이 걸렸고, 일부 시설은 아직도 기다리고 있습니다.

메가 이벤트의 가장 확실한 레거시는 무엇입니까?

주택입니다. 행사가 끝난 뒤에도 주택에는 여전히 매수자가 있기 때문에 선수촌은 전환에 성공합니다. 파리는 선수촌을 주택 2,807채로 전환하고 있고, 도쿄의 하루미 플래그(Harumi Flag)는 5,632채 규모이며, 런던은 선수촌을 8억 2,500만 파운드에 선매각했습니다.

사우디아라비아와 걸프 지역은 월드컵 및 엑스포 시설에 대해 지금 무엇을 확정해야 합니까?

각 시설의 폐막 이후 소유주, 앵커 테넌트, 상설 관람석 수입니다. 사우디아라비아가 2034년을 위해 새로 짓는 경기장 10곳은 508,505석을 추가하지만, 2025~26년 리그 평균 관중은 7,736명이었습니다. 이 사항들은 재개장 일자 공표와 함께 개최 협약에 명시해야 합니다.