마리나와 요트 워터프런트: 선석이 곧 사업은 아니다
슈퍼요트, 마리나, 요트 워터프런트의 경제성을 걸프 지역, 홍해, 이집트의 관점에서 살펴봅니다. 탕헤르부터 무스카트까지 마리나 37곳의 벤치마크를 바탕으로 합니다.
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슈퍼요트, 마리나, 요트 워터프런트의 경제성을 걸프 지역, 홍해, 이집트의 관점에서 살펴봅니다. 탕헤르부터 무스카트까지 마리나 37곳의 벤치마크를 바탕으로 합니다.
숫자 6개로 보는 보고서
2024년 말 운항 중인 30m 이상 슈퍼요트 수(1987년 917척에서 증가)
건조 중이거나 발주된 100m 이상 요트 수(운항 중인 요트는 68척, 2026년 1월 기준)
슈퍼요트 1척이 연간 창출하는 경제 활동 규모. 반면 선석 계류비는 50m 요트 운영비의 약 6~9%입니다
2025년 Blackstone이 Safe Harbor Marinas 인수에 지불한 가격의 마리나 순영업이익 대비 배수
2025년 두바이 마리나 대비 두바이 하버의 재판매 가격 프리미엄. 두바이 마리나 자체는 다운타운보다 29% 낮았습니다
2023년 7월 도입된 디지털 창구를 통한 이집트의 요트 허가 처리 시간(기존 30일에서 단축)
핵심 요약
선석 계류는 요트 운영비에서 비중이 작은 항목 중 하나이며, 걸프 지역과 홍해에서는 마리나 가운데 이미 건설된 부분이기도 합니다. Heirstone은 중동과 아프리카의 26곳을 포함해 마리나 37곳을 벤치마킹하고 요트의 돈이 어디로 가는지 추적했습니다. 가치는 최대형 요트를 수용할 수 있는 소수의 선석, 그 요트들에 필요한 작업, 그리고 수변 주변의 토지에 있습니다.
30m 이상 요트 선단은 지난 10년간 연 약 4%씩 늘었지만, 발주된 76m 이상 요트는 2022년 80m 이상 선단의 약 42%에 해당합니다. 희소한 것은 알맞은 해역, 알맞은 시기에 60m 이상 요트가 들어갈 수 있는 깊은 수심입니다.
슈퍼요트 1척은 연간 약 900만 유로의 경제 활동을 창출하지만, 선석 계류비는 50m 요트 운영비의 약 6~9%에 불과합니다. 뉴질랜드에서는 2023/24년 방문 슈퍼요트 지출의 90%가 해양 산업, 주로 개조·수리와 서비스에 돌아갔습니다.
Blackstone은 2025년 Safe Harbor Marinas를 56억 5,000만 달러에 인수했습니다. 이는 순영업이익의 약 19.5배이자, 5년 전에 지불된 마리나당 가치의 두 배입니다. 2026년 7월 CVC는 D-Marin을 InfraVia에 EBITDA의 15배로 알려진 가격에 매각하기로 합의했습니다.
두바이 마리나는 다운타운보다 29%, 포르토 아라비아(Porto Arabia)는 카나트 쿼티어(Qanat Quartier)보다 15%, 라콩다민(La Condamine)은 모나코 평균보다 9.5% 낮은 가격에 거래됩니다. 더 새롭고 수심이 깊으며 해변·호텔과 결합된 두바이 하버는 2025년 두바이 마리나보다 92% 높은 가격에 재판매되었습니다.
야스 마리나(Yas Marina)는 175m, 두바이 하버는 160m, 마라시(Marassi)는 155m 요트를 수용합니다. 그러나 Gulf Craft의 아지만 신규 센터는 60m 이하 요트만 처리할 수 있고, 걸프 지역의 슈퍼요트 요금은 공개되지 않으며, 2022년 걸프 지역을 찾은 슈퍼요트는 129척으로 2025년 새해 전야 생바르텔레미(St Barts)에 머문 요트보다 적었습니다.
이집트의 디지털 창구는 2023년 7월 요트 허가 처리 시간을 30일에서 30분 미만으로 단축했으며, 이집트는 2025년 5월 외국 국적 전세 요트에 자국 해역을 개방했습니다. 갈랄라(Galala) 마리나는 국가에 유리한 60대 40의 수익 배분 조건으로 갱신 가능한 15년 사업권 계약을 통해 Nautix에 넘어갔습니다.
시사점
선석 재고, 방문 요트, 개조·수리 활동을 매년 공개하고, 마리나를 선석 수가 아니라 그것이 뒷받침하는 개조·수리, 승무원, 이벤트 사업으로 평가해야 합니다.
가장 가치가 높은 필지 앞에 심수 선석을 배치하고, 대형 선석의 장기 임차권을 매각해 해양 공사 재원을 마련하며, 향후 매각에 대비해 마리나의 소유권, 회계, 운영사 계약을 분리 가능한 상태로 유지해야 합니다.
평균 선석이 아니라 대형 선석과 수리 야드를 기준으로 심사하고, 출구 가치를 산정해야 합니다. 마리나 플랫폼은 이익의 15~21배에 매각되었습니다.
보고서 전문 구성
Heirstone 데이터 세트
Heirstone 마리나 벤치마크에 수록된 마리나(중동·아프리카 26곳 포함). 선석, 최대 수용 요트, 운영사, 수변 주변 부동산을 담았습니다
걸프 지역, 홍해, 이집트 해안의 마리나 중심 마스터플랜에 Heirstone이 적용할 원칙
2026년 10월 기준 공개 자료를 바탕으로 작성했습니다. 모든 수치의 출처를 보고서에 밝혔으며, 공표된 수치를 조합해 산출한 수치에는 ‘Heirstone 분석’으로 표기했습니다.
Heirstone 벤치마크에 포함된 걸프 지역 마리나 가운데 현행 슈퍼요트 요금표를 공개한 곳은 찾을 수 없었습니다. 역내에서는 이집트가 예외로, 2022년 요트 길이에 따라 미터당 하루 4~14달러의 전국 계류 요금을 정했습니다. 지중해에서는 2024년 성수기 푸에르토 바누스(Puerto Banús)에서 55m 요트가 하루 4,289유로를 냈습니다.
마리나 플랫폼은 이익의 15~21배에 매각되었습니다. Blackstone은 2025년 Safe Harbor Marinas를 56억 5,000만 달러에 인수했는데, 이는 순영업이익의 약 19.5배였으며, CVC는 2026년 7월 D-Marin을 InfraVia에 EBITDA의 15배로 알려진 가격에 매각하기로 합의했습니다.
새로 조성된 심수 수변 전면부에서만 그렇습니다. 두바이 하버의 아파트는 2025년 평방피트당 3,773디르함에 재판매되어 두바이 마리나보다 92%, 다운타운보다 37% 높았으며, 두바이 마리나 자체는 다운타운보다 29% 낮았습니다.
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