游艇码头开发：迪拜、海湾、红海与埃及

Q: 海湾地区的超级游艇泊位费是多少？

在 Heirstone 对标的海湾游艇码头中，我们未能找到任何一家现行公布的超级游艇收费标准。埃及是该地区的例外：2022 年，埃及按游艇长度设定了全国统一的靠泊费，为每米每天 4 至 14 美元。在地中海，一艘 55 米的游艇在班努斯港（Puerto Banús）旺季每天要付 4,289 欧元（2024 年）。

Q: 游艇码头对投资者价值几何？

游艇码头平台的成交价曾达盈利的 15 至 21 倍。Blackstone 2025 年以 56.5 亿美元收购 Safe Harbor Marinas，约为净营业收入的 19.5 倍；CVC 在 2026 年 7 月同意把 D-Marin 出售给 InfraVia，据报道约为 EBITDA 的 15 倍。

Q: 游艇码头会推高迪拜的房价吗？

仅限于新的深水一线。迪拜港（Dubai Harbour）公寓 2025 年转售价格为每平方英尺 AED 3,773，比迪拜码头（Dubai Marina）高出 92%，比市中心（Downtown）高出 37%，而迪拜码头本身比市中心低 29%。

六个数字读懂本报告

6,022

2024 年底在役的 30 米以上超级游艇数量，1987 年为 917 艘

在建或在订的 100 米以上游艇数量，而在役的仅 68 艘（2026 年 1 月）

900 万欧元

每艘超级游艇每年带动的经济活动，而泊位费约占一艘 50 米游艇运营成本的 6% 至 9%

19.5 倍

Blackstone 2025 年收购 Safe Harbor Marinas 的价格相当于游艇码头净营业收入的倍数

+92%

2025 年迪拜港转售价格相对迪拜码头的溢价。迪拜码头本身比市中心低 29%

<30 分钟

自 2023 年 7 月起，埃及通过数字窗口办理游艇许可的耗时，此前为 30 天

要点速览

大多数游艇码头的商业计划都从泊位入手。证据表明，这是起点选错了。

泊位费只是游艇运营成本中较小的一项，而在海湾和红海，它也是游艇码头中已经建成的部分。我们对 37 个游艇码头（其中 26 个在中东和非洲）进行了对标，并追踪了游艇的钱花在何处。价值在于少数能够停靠最大游艇的泊位，在于这些游艇所需的服务，以及水岸周边的土地。

短缺的是大型泊位，且集中在特定地点和季节。
过去十年，30 米以上游艇船队年均增长约 4%，但在订的 76 米以上游艇相当于 2022 年 80 米以上船队的约 42%。稀缺的是能停靠 60 米以上游艇的深水泊位，以及在合适的季节处于合适的海域。
泊位所有者只分到游艇花销中很薄的一块。
每艘超级游艇每年带动约 900 万欧元的经济活动，而泊位费约占一艘 50 米游艇运营成本的 6% 至 9%。在新西兰，2023/24 年到访超级游艇的消费中有 90% 流向了海事产业，主要是修造和服务。
游艇码头如今作为基础设施交易。
Blackstone 2025 年以 56.5 亿美元收购 Safe Harbor Marinas，约为净营业收入的 19.5 倍，单个游艇码头的价值是五年前交易的两倍。2026 年 7 月，CVC 同意把 D-Marin 出售给 InfraVia，据报道约为 EBITDA 的 15 倍。
在迪拜，游艇码头的溢价集中在新的深水一线。
迪拜码头的价格比市中心低 29%，阿拉伯港（Porto Arabia）比 Qanat Quartier 低 15%，摩纳哥拉孔达米纳（La Condamine）比摩纳哥平均水平低 9.5%。更新的迪拜港拥有深水泊位，并配有海滩和酒店，2025 年转售价格比迪拜码头高出 92%。
该地区把硬件建在了生态系统之前。
亚斯码头（Yas Marina）可停靠 175 米的游艇，迪拜港 160 米，Marassi 155 米。然而 Gulf Craft 在阿治曼的新中心只能处理最长 60 米的游艇，海湾的超级游艇收费标准没有公布，2022 年到访海湾的超级游艇仅 129 艘，少于 2025 年除夕夜停泊在圣巴泰勒米（St Barts）的数量。
埃及在规则上走得最快，并正转向运营。
2023 年 7 月，其数字窗口把游艇许可办理时间从 30 天缩短到 30 分钟以内，2025 年 5 月，埃及向外国旗籍包租游艇开放了水域。加拉拉（Galala）游艇码头以 15 年可续期特许经营权授予 Nautix，收入按 60/40 分成，国家占大头。

启示

分对象建议

政府与土地机构

每年公布泊位存量、到访游艇和修造活动，并以游艇码头所支撑的修造、船员和活动业务，而非泊位数量，来评判一座码头。

片区总开发商

把深水泊位布置在价值最高的地块前面，出售大型泊位的长期租赁权以为海事工程筹资，并让游艇码头的产权、账目和运营合同保持可分离，以便日后出售。

投资者与贷款机构

以大型泊位和修造船厂，而非平均泊位，作为投资评估依据，并为退出定价：游艇码头平台的成交价曾达盈利的 15 至 21 倍。

完整报告内容

27 页实证、对标与检验

游艇越来越大，港口依旧
Heirstone 游艇码头对标
追随游艇的钱
游艇码头已成为基础设施
土地为水域买单
海湾、红海与埃及
以游艇码头为先导的滨水开发十条规则

Heirstone 数据集

Heirstone 游艇码头对标中的游艇码头，其中 26 个位于中东和非洲，涵盖泊位、最大游艇、运营方以及水岸周边的房地产

Heirstone 会应用于海湾、红海或埃及海岸任何以游艇码头为先导的总体规划的规则

基于截至 2026 年 10 月的公开资料编制。报告中的每个数字均注明出处，凡由已公布数据组合推算得出的数字，均标注为“Heirstone 分析”。

常见问题

海湾地区的超级游艇泊位费是多少？

在 Heirstone 对标的海湾游艇码头中，我们未能找到任何一家现行公布的超级游艇收费标准。埃及是该地区的例外：2022 年，埃及按游艇长度设定了全国统一的靠泊费，为每米每天 4 至 14 美元。在地中海，一艘 55 米的游艇在班努斯港（Puerto Banús）旺季每天要付 4,289 欧元（2024 年）。

游艇码头对投资者价值几何？

游艇码头平台的成交价曾达盈利的 15 至 21 倍。Blackstone 2025 年以 56.5 亿美元收购 Safe Harbor Marinas，约为净营业收入的 19.5 倍；CVC 在 2026 年 7 月同意把 D-Marin 出售给 InfraVia，据报道约为 EBITDA 的 15 倍。