マリーナ開発：ドバイ・湾岸・紅海・エジプト

6つの数字で見るレポート

6,022

2024年末時点で就航している全長30m以上のスーパーヨット。1987年の917隻から増加

建造中または発注済みの全長100m以上のヨット。就航中は68隻（2026年1月）

€900万

スーパーヨット1隻が1年に生み出す経済活動。一方、係留料は全長50mのヨットの運航コストの約6〜9%

19.5倍

Blackstone が2025年に Safe Harbor Marinas に支払った価格の、マリーナの純営業収益に対する倍率

+92%

2025年のドバイ・ハーバーの再販価格がドバイ・マリーナを上回る率。ドバイ・マリーナ自体はダウンタウンを29%下回っていた

30分未満

2023年7月に導入されたデジタル窓口によるエジプトのヨット許可の処理時間。従来は30日

要旨

マリーナの事業計画の多くは、バースから始まります。エビデンスは、そこから始めるのは間違いだと示しています。

係留は、ヨットの運航コストの中では小さな項目の1つであり、湾岸と紅海ではマリーナのうちすでに整備済みの部分です。当社は37のマリーナ（うち26は中東・アフリカ）をベンチマークし、ヨットのお金がどこへ流れるかを追いました。価値は、最大級のヨットを受け入れられる少数のバース、そのヨットが必要とする作業、そして水辺を囲む土地にあります。

不足しているのは大型バースで、特定の場所と季節に偏っています。
全長30m以上の船隊は過去10年間で年約4%ずつ増えましたが、発注済みの全長76m以上のヨットは、2022年時点の全長80m以上の船隊の約42%に相当します。希少なのは、全長60m超のヨットのための深い水深と、適切な海域・適切な時期です。
バースの所有者が得るのは、ヨットの支出のごく一部です。
スーパーヨット1隻は年間約€900万の経済活動を生み出しますが、係留料は全長50mのヨットの運航コストの約6〜9%にすぎません。ニュージーランドでは、2023/24年に来航したスーパーヨットの支出の90%が、主に改装とサービスを中心としたマリン産業に向かいました。
マリーナは今や、インフラとして取引されています。
Blackstone は2025年に Safe Harbor Marinas に56億5,000万米ドルを支払いました。これは純営業収益の約19.5倍、5年前に支払われたマリーナ1か所当たりの価値の2倍に当たります。2026年7月、CVC は D-Marin を InfraVia に売却することで合意し、報じられた倍率はEBITDAの15倍でした。
ドバイでは、マリーナのプレミアムは、新しい深い水深の最前線にあります。
ドバイ・マリーナはダウンタウンを29%下回り、ポルト・アラビアはカナート・クォーターを15%、ラ・コンダミーヌはモナコの平均を9.5%下回って取引されています。より新しく、水深が深く、ビーチとホテルを併せ持つドバイ・ハーバーは、2025年にドバイ・マリーナを92%上回る価格で再販されました。
この地域は、エコシステムより先にハードを整備しました。
ヤス・マリーナは全長175m、ドバイ・ハーバーは160m、マラッシは155mのヨットを受け入れます。しかし、Gulf Craft の新しいアジュマーンのセンターが扱えるのは全長60mまでのヨットで、湾岸のスーパーヨット料金は公表されておらず、2022年に湾岸を訪れたスーパーヨットは129隻と、セント・バーツが2025年の大晦日に迎えた隻数を下回りました。
エジプトは規制の整備で最も速く動き、今は運営に目を向けています。
デジタル窓口により、ヨット許可の処理時間は2023年7月に30日から30分未満に短縮され、エジプトは2025年5月に外国籍のチャーターヨットに領海を開放しました。ガララ・マリーナは、更新可能な15年間のコンセッションで Nautix に委ねられ、収益配分は国が6割、事業者が4割です。

示唆

対象者別の提言

政府・土地管理機関

バースの在庫、来航するヨット、改装の活動を毎年公表し、マリーナの評価は、バース数ではなく、それが支える改装、クルー、イベントの事業で行うべきです。

マスターデベロッパー

最も価値の高い区画の前面に深い水深のバースを置き、大型バースの長期リース権を売却して海事工事の費用に充て、マリーナの権原、会計、運営契約を、将来の売却に備えて切り離せる形に保つべきです。

投資家・金融機関

平均的なバースではなく、大型バースと造船所に基づいて審査し、出口を織り込んで価格設定すべきです。マリーナのプラットフォームは、収益の15〜21倍で売却されてきました。

レポート全文の内容

エビデンス、ベンチマーク、検証テストをまとめた27ページ

ヨットは大型化、港は同じまま
Heirstone マリーナ・ベンチマーク
ヨットのお金を追う
マリーナはインフラになった
水の対価を払うのは土地
湾岸、紅海、エジプト
マリーナ主導のウォーターフロントのための10のルール

Heirstone のデータセット

件のマリーナを Heirstone マリーナ・ベンチマークに収録（うち26件は中東・アフリカ）。バース数、最大ヨット、運営会社、水辺周辺の不動産を併記

つのルール。Heirstone が、湾岸、紅海、エジプトの海岸における、マリーナ主導のあらゆるマスタープランに適用するもの

2026年10月時点の公開情報に基づいて作成しています。すべての数値の出典をレポート内に明記しており、公表数値を組み合わせて当社が算出した数値には「Heirstone 分析」と表示しています。

よくあるご質問

湾岸のスーパーヨット用バースの料金はいくらですか？

Heirstone のベンチマーク対象の湾岸のマリーナで、現行のスーパーヨット料金を公表しているところは見つかりませんでした。域内の例外はエジプトで、2022年に、ヨットの全長に応じて1メートル・1日当たり4〜14米ドルの全国共通の係留料を定めました。地中海では、プエルト・バヌースで全長55mのヨットが繁忙期に1日€4,289を支払いました（2024年）。

マリーナは、投資家にとってどれだけの価値がありますか？

マリーナのプラットフォームは、収益の15〜21倍で売却されてきました。Blackstone は2025年に Safe Harbor Marinas に56億5,000万米ドルを支払い、これは純営業収益の約19.5倍に当たります。CVC は2026年7月に D-Marin を InfraVia に売却することで合意し、報じられた倍率はEBITDAの15倍でした。