Superyacht, porti turistici e waterfront per yacht visti da Golfo, Mar Rosso ed Egitto, su un benchmark di 37 porti turistici da Tangeri a Mascate.
Il report in sei numeri
superyacht di 30 m o più in servizio a fine 2024, contro 917 nel 1987
yacht di 100 m o più in costruzione o in ordine, contro 68 in servizio (gennaio 2026)
di attività economica generata ogni anno da ciascun superyacht, mentre l'ormeggio pesa circa dal 6 al 9% dei costi di gestione di uno yacht di 50 m
prezzo pagato da Blackstone per Safe Harbor Marinas nel 2025 come multiplo del reddito operativo netto dei porti turistici
di sovrapprezzo dei prezzi di rivendita di Dubai Harbour rispetto a Dubai Marina nel 2025. La stessa Dubai Marina si collocava il 29% sotto Downtown
per il rilascio dei permessi per yacht in Egitto tramite lo sportello digitale introdotto a luglio 2023, contro i 30 giorni precedenti
In sintesi
L'ormeggio è una delle voci minori dei costi di gestione di uno yacht e, nel Golfo e nel Mar Rosso, la parte di un porto turistico già costruita. Abbiamo messo a confronto 37 porti turistici, 26 dei quali in Medio Oriente e Africa, e seguito dove va il denaro di uno yacht. Il valore sta nei pochi posti barca in grado di accogliere gli yacht più grandi, nei lavori di cui quegli yacht hanno bisogno e nel territorio intorno all'acqua.
La flotta oltre i 30 m è cresciuta di circa il 4% l'anno nell'ultimo decennio, ma gli yacht di 76 m e oltre in ordine equivalgono a circa il 42% della flotta oltre gli 80 m del 2022. La scarsità riguarda le acque profonde per yacht oltre i 60 m, nel mare giusto nel periodo giusto dell'anno.
Ogni superyacht genera circa 9 milioni di € di attività economica l'anno, eppure l'ormeggio pesa grosso modo dal 6 al 9% dei costi di gestione di uno yacht di 50 m. In Nuova Zelanda, il 90% di ciò che i superyacht in visita hanno speso nel 2023/24 è andato all'industria nautica, soprattutto per refit e servizi.
Blackstone ha pagato 5,65 mld di US$ per Safe Harbor Marinas nel 2025, circa 19,5 volte il reddito operativo netto e il doppio del valore per porto turistico pagato cinque anni prima. A luglio 2026 CVC ha accettato di vendere D-Marin a InfraVia a un multiplo dichiarato di 15 volte l'EBITDA.
Dubai Marina si scambia il 29% sotto Downtown, Porto Arabia il 15% sotto Qanat Quartier e La Condamine il 9,5% sotto la media di Monaco. Dubai Harbour, più recente, in acque profonde e abbinata a spiaggia e hotel, è stata rivenduta nel 2025 al 92% sopra Dubai Marina.
Yas Marina accoglie yacht di 175 m, Dubai Harbour di 160 m e Marassi di 155 m. Eppure il nuovo centro di Gulf Craft ad Ajman gestisce yacht solo fino a 60 m, le tariffe per superyacht del Golfo non sono pubblicate e nel 2022 sono stati 129 i superyacht in visita nel Golfo, meno di quelli presenti a St Barts la notte di Capodanno 2025.
Il suo sportello digitale ha ridotto il rilascio dei permessi per yacht da 30 giorni a meno di 30 minuti a luglio 2023, e a maggio 2025 l'Egitto ha aperto le sue acque agli yacht da charter battenti bandiera straniera. Il porto turistico di Galala è andato a Nautix con una concessione rinnovabile di 15 anni e una ripartizione dei ricavi 60/40 a favore dello Stato.
Che cosa significa
Pubblicare ogni anno posti barca disponibili, yacht in visita e attività di refit, e giudicare un porto turistico dal business di refit, equipaggi ed eventi che sostiene più che dal numero dei posti barca.
Collocare i posti barca in acque profonde davanti ai lotti di maggior valore, vendere diritti a lungo termine sui grandi posti barca per finanziare le opere marittime e tenere separabili titolo, bilanci e contratto con l'operatore del porto turistico in vista di una vendita successiva.
Valutare i grandi posti barca e il cantiere, non il posto barca medio, e prezzare l'uscita: le piattaforme di porti turistici sono state vendute a 15-21 volte gli utili.
Nel report completo
Dataset Heirstone
porti turistici nel Benchmark Heirstone dei porti turistici, 26 dei quali in Medio Oriente e Africa, con posti barca, yacht più grande, operatore e immobili intorno all'acqua
regole che Heirstone applicherebbe a qualsiasi masterplan guidato da un porto turistico nel Golfo, nel Mar Rosso o sulle coste egiziane
Basato su fonti pubbliche aggiornate a ottobre 2026. Ogni dato è referenziato nel report, e i valori ottenuti combinando dati pubblicati sono indicati come analisi Heirstone.
Non è stato possibile trovare alcuna tariffa pubblicata e aggiornata per superyacht di un porto turistico del Golfo nel benchmark Heirstone. L'Egitto è l'eccezione nella regione: nel 2022 ha fissato tariffe nazionali di ormeggio da 4 a 14 US$ al metro al giorno, a seconda della lunghezza dello yacht. Nel Mediterraneo, nel 2024 uno yacht di 55 m ha pagato 4.289 € al giorno in alta stagione a Puerto Banús.
Le piattaforme di porti turistici sono state vendute a 15-21 volte gli utili. Blackstone ha pagato 5,65 mld di US$ per Safe Harbor Marinas nel 2025, circa 19,5 volte il reddito operativo netto, e a luglio 2026 CVC ha accettato di vendere D-Marin a InfraVia a un multiplo dichiarato di 15 volte l'EBITDA.
Solo sul nuovo fronte d'acqua profonda. Gli appartamenti di Dubai Harbour sono stati rivenduti nel 2025 a 3.773 AED per piede quadrato, il 92% sopra Dubai Marina e il 37% sopra Downtown, mentre la stessa Dubai Marina si collocava il 29% sotto Downtown.
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