Superyachts, marinas et économie des fronts de mer de plaisance, vus du Golfe, de la mer Rouge et d'Égypte, d'après un benchmark de 37 marinas, de Tanger à Mascate.
Le rapport en six chiffres
superyachts de 30 m ou plus en service fin 2024, contre 917 en 1987
yachts de 100 m ou plus en construction ou en commande, contre 68 en service (janvier 2026)
d'activité économique générée chaque année par chaque superyacht, alors que l'amarrage représente environ 6 à 9 % des coûts d'exploitation d'un yacht de 50 m
prix payé par Blackstone pour Safe Harbor Marinas en 2025, en multiple du résultat net d'exploitation des marinas
de plus pour les reventes à Dubai Harbour par rapport à Dubai Marina en 2025. Dubai Marina elle-même se situait 29 % sous Downtown
pour traiter un permis de yacht en Égypte via le guichet numérique mis en place en juillet 2023, contre 30 jours auparavant
En bref
L'amarrage est l'un des plus petits postes des coûts d'exploitation d'un yacht et, dans le Golfe et en mer Rouge, la partie d'une marina qui est déjà construite. Nous avons comparé 37 marinas, dont 26 au Moyen-Orient et en Afrique, et suivi la destination de l'argent d'un yacht. La valeur réside dans les quelques postes capables d'accueillir les plus grands yachts, dans les travaux dont ces yachts ont besoin et dans le foncier autour de l'eau.
La flotte de plus de 30 m a crû d'environ 4 % par an sur la dernière décennie, mais les yachts de 76 m et plus en commande équivalent à environ 42 % de la flotte de plus de 80 m de 2022. La rareté tient aux eaux profondes pour les yachts de plus de 60 m, dans la bonne mer à la bonne période de l'année.
Chaque superyacht génère environ 9 M€ d'activité économique par an, alors que l'amarrage représente environ 6 à 9 % des coûts d'exploitation d'un yacht de 50 m. En Nouvelle-Zélande, 90 % de ce que les superyachts de passage ont dépensé en 2023/24 est allé à l'industrie nautique, pour l'essentiel du refit et des services.
Blackstone a payé 5,65 Md US$ pour Safe Harbor Marinas en 2025, soit environ 19,5 fois le résultat net d'exploitation et le double de la valeur par marina payée cinq ans plus tôt. En juillet 2026, CVC a convenu de céder D-Marin à InfraVia à environ 15 fois l'EBITDA selon la presse.
Dubai Marina se négocie 29 % sous Downtown, Porto Arabia 15 % sous Qanat Quartier et La Condamine 9,5 % sous la moyenne de Monaco. Dubai Harbour, plus récent, en eau profonde et associé à une plage et à des hôtels, s'est revendu 92 % au-dessus de Dubai Marina en 2025.
Yas Marina accueille des yachts de 175 m, Dubai Harbour de 160 m et Marassi de 155 m. Pourtant, le nouveau centre d'Ajman de Gulf Craft ne traite que des yachts jusqu'à 60 m, les tarifs des superyachts du Golfe ne sont pas publiés, et 129 superyachts ont visité le Golfe en 2022, moins que Saint-Barth n'en accueillait le soir du Nouvel An 2025.
Son guichet numérique a ramené le traitement des permis de yacht de 30 jours à moins de 30 minutes en juillet 2023, et l'Égypte a ouvert ses eaux aux yachts de charter sous pavillon étranger en mai 2025. La marina de Galala a été confiée à Nautix dans le cadre d'une concession renouvelable de 15 ans avec un partage des recettes de 60/40 en faveur de l'État.
Ce que cela implique
Publier chaque année le parc de postes d'amarrage, les yachts de passage et l'activité de refit, et juger une marina à l'activité de refit, d'équipages et d'événements qu'elle soutient plutôt qu'au nombre de ses postes.
Placer les postes en eau profonde devant les parcelles de plus forte valeur, vendre des droits à long bail sur les grands postes pour financer les travaux maritimes, et maintenir dissociables le titre, les comptes et le contrat d'exploitation de la marina en vue d'une cession ultérieure.
Évaluer les grands postes et le chantier, et non le poste moyen, et chiffrer la sortie : les plateformes de marinas se sont vendues de 15 à 21 fois le résultat.
Au sommaire du rapport complet
Bases de données Heirstone
marinas dans le Benchmark Heirstone des marinas, dont 26 au Moyen-Orient et en Afrique, avec postes d'amarrage, plus grand yacht, exploitant et immobilier autour de l'eau
règles que Heirstone appliquerait à tout plan directeur centré sur une marina dans le Golfe, en mer Rouge ou sur les côtes d'Égypte
Établi à partir de sources publiques à jour en octobre 2026. Chaque chiffre est référencé dans le rapport, et les chiffres que nous obtenons en combinant des données publiées portent la mention « analyse Heirstone ».
Aucun tarif de superyacht récent publié n'a pu être trouvé pour une marina du Golfe dans le benchmark Heirstone. L'Égypte fait exception dans la région : en 2022, elle a fixé des droits d'accostage nationaux de 4 à 14 US$ par mètre et par jour, selon la longueur du yacht. En Méditerranée, un yacht de 55 m a payé 4 289 € par jour en haute saison à Puerto Banús (2024).
Des plateformes de marinas se sont vendues de 15 à 21 fois le résultat. Blackstone a payé 5,65 Md US$ pour Safe Harbor Marinas en 2025, soit environ 19,5 fois le résultat net d'exploitation, et CVC a convenu en juillet 2026 de céder D-Marin à InfraVia à environ 15 fois l'EBITDA selon la presse.
Seulement sur la nouvelle première ligne en eau profonde. Les appartements de Dubai Harbour se sont revendus 3 773 AED par pied carré en 2025, soit 92 % de plus qu'à Dubai Marina et 37 % de plus qu'à Downtown, alors que Dubai Marina elle-même se situait 29 % sous Downtown.
Stratégie immobilière
Recherche Heirstone Consulting
Échangez directement avec un associé senior au sujet de votre projet, de votre actif ou de votre programme.
Nous contacter
