Properti Diaspora di Afrika: Mesir, Nigeria

Laporan ini dalam enam angka

US$36,5 miliar

dikirim pulang oleh warga Mesir di luar negeri pada tahun fiskal yang berakhir Juni 2025, sebuah rekor dan 66% lebih tinggi daripada setahun sebelumnya (Bank Sentral Mesir)

9,9x

remitansi Nigeria sebagai kelipatan investasi langsung asing netonya, gabungan 2015 hingga 2024 (analisis Heirstone)

1,159 juta

rumah yang kosong karena rumah tangganya tinggal di luar negeri, menurut sensus Mesir 2017, satu-satunya sensus di dua belas pasar kami yang mengukurnya

38%

diskon bagi pembeli berpenghasilan dolar di New Cairo, tempat harga penawaran apartemen naik 89% dalam pound Mesir dari Mei 2021 hingga Maret 2024

89%

simpanan bank warga Maroko yang tinggal di luar negeri sebagai persentase dari saldo kredit perumahan Maroko, Maret 2026

29%

dari hunian di Tanjung Verde digunakan secara musiman atau kosong pada sensus 2021

Ringkasan

Warga Afrika di luar negeri adalah pembeli yang kuat tetapi penghuni yang lemah. Mereka merupakan sumber penjualan dan dolar yang andal bagi perumahan Afrika, tetapi sumber yang buruk bagi rumah yang benar-benar dihuni.

Laporan ini menelusuri satu pembeli yang muncul di hampir setiap pasar perumahan Afrika tetapi hampir tidak muncul dalam statistik perumahan mana pun: warga negara yang tinggal di luar negeri dan membeli rumah di tanah air. Di sebagian besar dari dua belas pasar yang kami kaji, dari Mesir dan Maroko hingga Nigeria, Ghana, Senegal, Kenya, dan Tanjung Verde, remitansi mendatangkan lebih banyak mata uang keras daripada investasi langsung asing. Sebagian di antaranya dibelanjakan untuk rumah yang dibeli ketika mata uang lokal sedang murah dan sering kali hanya dihuni saat berkunjung, dan produk yang berhasil adalah produk yang dihargai dalam mata uang keras, dibayar secara angsuran, dapat diverifikasi dari luar negeri, dan dikelola selama pemiliknya tidak ada.

Remitansi melampaui investasi asing di sebagian besar pasar diaspora, tetapi masih tertinggal dari bantuan di selatan Sahara.
Dari 2015 hingga 2024, Nigeria menerima remitansi 9,9 kali lipat investasi langsung asing netonya, Kenya 5,3 kali, dan Maroko 4,0 kali. Di Afrika Sub-Sahara, bantuan neto sebesar US$64,8 miliar melampaui remitansi tercatat sebesar US$52,2 miliar pada 2023.
Remitansi tercatat melonjak ketika selisih kurs tertutup.
Remitansi Mesir pulih dari US$19,5 miliar pada 2023 menjadi US$29,6 miliar pada 2024 setelah penyatuan kurs pada Maret 2024. Arus masuk tercatat Etiopia naik tiga belas kali lipat pada 2024, tahun ketika negara itu beralih ke kurs yang ditentukan pasar.
Tidak ada catatan resmi yang mengukur porsi diaspora dalam penjualan rumah.
Angka yang paling kuat adalah hitungan program: warga Maroko di luar negeri mencakup 24% dari 75.760 penerima bantuan perumahan langsung Maroko hingga November 2025, dan satu skema di Nairobi melaporkan 25% pembeli diaspora. Angka 70 hingga 80% penjualan pengembang di Lagos dan Abuja yang dikutip sebuah perusahaan properti tidak dapat diverifikasi.
Di pasar yang mengalami devaluasi, diaspora membeli dengan diskon, yang mulai menyempit dalam waktu sekitar satu tahun.
Harga penawaran apartemen di New Cairo naik 89% dalam pound Mesir antara Mei 2021 dan Maret 2024, yang memberi pembeli berpenghasilan dolar diskon 38%. Pada Juni 2025 harga dalam dolar telah pulih 20% dari titik terendahnya, dan selama 18 tahun harga rumah di pinggiran Nairobi naik dua kali lipat dalam shilling dan naik sekitar 9% dalam dolar.
Sebagian besar dari apa yang dibangun diaspora dibiarkan kosong.
Sensus Mesir 2017 mencatat 1,159 juta rumah yang kosong karena rumah tangganya tinggal di luar negeri, sekitar satu untuk setiap delapan warga Mesir di luar negeri. Rumah kedua di perkotaan Maroko naik dari 9,3% menjadi 15,5% dari total stok antara 2014 dan 2024, dan di Tanjung Verde 29% hunian bersifat musiman atau kosong pada 2021.
Negara kini menjual kepada diasporanya dalam dolar, atau menghimpun tabungannya di bank.
Kaveling berharga dolar dari Mesir bagi warganya di luar negeri telah menghasilkan antara US$7,3 miliar dan US$10 miliar sejak 2012, tergantung sumbernya, dan obligasi diaspora Nigeria pada 2017 menghimpun US$300 juta. Warga Maroko di luar negeri memiliki simpanan sebesar MAD 228 miliar (sekitar US$24 miliar) di dalam negeri, setara dengan 89% kredit perumahan negara itu.

Apa artinya

Rekomendasi per pemangku kepentingan

Pemerintah dan badan pertanahan

Hitung rumah diaspora, seperti yang dilakukan sensus Mesir, dan perlakukan rumah kosong sebagai pasokan. Menyewakan atau mengelola sebagian dari 1,159 juta rumah itu akan menambah hunian yang dapat digunakan, di samping peluncuran baru berharga dolar.

Pengembang

Tetapkan harga dalam mata uang keras atau indeksasikan terhadapnya, jual secara angsuran, laporkan perkembangan kepada pembeli di luar negeri, dan tawarkan jasa pengelolaan selama bulan-bulan pemilik tidak berada di tempat.

Bank dan penyedia jasa pembayaran

Berikan pinjaman dalam mata uang penghasilan pembeli, tawarkan transfer berskala pembelian properti dengan harga yang dipublikasikan, dan kaitkan simpanan diaspora dengan pembiayaan perumahan.

Pemberi pinjaman dan investor

Lakukan underwriting atas kurs dan pola kunjungan, selain atas sewa.

Isi laporan lengkap

30 halaman bukti, tolok ukur, dan uji

Lebih besar daripada FDI, lebih kecil daripada bantuan
Empat cara membeli dari luar negeri
Diskon devaluasi
Kosong karena keluarganya di luar negeri
Menjual kepada warga negara di luar negeri
Pemantau Hunian Diaspora Heirstone
Apa yang perlu dilakukan

Kumpulan data Heirstone

pasar dalam Pemantau Hunian Diaspora Heirstone, dari Mesir dan Maroko hingga Nigeria, Senegal, Kenya, dan Tanjung Verde

tipe pembeli diaspora dalam tipologi Heirstone: pembangun kaveling, keluarga musim panas, investor jarak jauh, dan penabung dolar

pertanyaan dalam uji Heirstone yang perlu diajukan kepada pengembang, badan pertanahan, atau pemberi pinjaman mana pun sebelum peluncuran untuk diaspora

Disusun dari sumber publik yang berlaku per Oktober 2026. Setiap angka dirujuk dalam laporan, dan angka yang kami turunkan dengan menggabungkan angka yang dipublikasikan diberi label analisis Heirstone.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah remitansi ke Afrika melebihi investasi langsung asing?

Di sebagian besar pasar diaspora, ya: dari 2015 hingga 2024, Nigeria menerima remitansi 9,9 kali lipat investasi langsung asing (FDI) netonya, Kenya 5,3 kali, dan Maroko 4,0 kali. Namun, di seluruh Afrika Sub-Sahara, bantuan neto sebesar US$64,8 miliar masih melampaui remitansi tercatat sebesar US$52,2 miliar pada 2023.

Apakah membeli properti di Mesir dari luar negeri lebih murah setelah devaluasi?

Ya, untuk sementara waktu. Harga penawaran di New Cairo naik 89% dalam pound Mesir antara Mei 2021 dan Maret 2024, yang memberi pembeli berpenghasilan dolar diskon 38%, tetapi pada Juni 2025 harga dalam dolar telah pulih 20% dari titik terendahnya.

Apa itu skema Bait Al Watan Mesir untuk warga Mesir di luar negeri?

Skema ini adalah program negara yang sejak 2012 menjual kaveling siap bangun kepada warga Mesir di luar negeri, dengan harga dan pembayaran dalam dolar, dan telah menghasilkan antara US$7,3 miliar dan US$10 miliar, tergantung sumbernya. Pada Oktober 2025, pemerintah menetapkan target hingga US$7 miliar selama empat tahun dari lebih dari 18.000 kaveling tambahan.