Hartanah Diaspora di Afrika: Mesir, Nigeria

Laporan dalam enam angka

US$36.5 bilion

dihantar pulang oleh rakyat Mesir di luar negara dalam tahun kewangan berakhir Jun 2025, satu rekod dan 66% lebih tinggi berbanding setahun sebelumnya (Bank Pusat Mesir)

9.9x

kiriman wang Nigeria sebagai gandaan pelaburan langsung asing bersihnya, gabungan 2015 hingga 2024 (analisis Heirstone)

1.159 juta

rumah ditutup kerana isi rumahnya tinggal di luar negara, dikira oleh banci Mesir 2017, satu-satunya banci yang kami temui dalam dua belas pasaran kami yang mengukurnya

38%

diskaun bagi pembeli yang berpendapatan dalam dolar di Kaherah Baharu, tempat harga tawaran pangsapuri meningkat 89% dalam paun dari Mei 2021 hingga Mac 2024

89%

deposit bank rakyat Maghribi yang tinggal di luar negara sebagai bahagian daripada baki pinjaman perumahan Maghribi, Mac 2026

29%

daripada kediaman di Cabo Verde digunakan secara bermusim atau kosong semasa banci 2021

Ringkasan

Rakyat Afrika di luar negara ialah pembeli yang kuat tetapi penghuni yang lemah. Mereka merupakan sumber jualan dan dolar yang boleh diharapkan bagi perumahan Afrika, tetapi sumber rumah berpenghuni yang lemah.

Laporan ini mengikuti seorang pembeli yang muncul di hampir setiap pasaran perumahan Afrika tetapi hampir tidak muncul dalam mana-mana statistik perumahan: warganegara yang tinggal di luar negara dan membeli di tanah air. Di kebanyakan daripada dua belas pasaran yang kami kaji, dari Mesir dan Maghribi hingga Nigeria, Ghana, Senegal, Kenya dan Cabo Verde, kiriman wang membawa masuk lebih banyak mata wang keras berbanding pelaburan langsung asing. Sebahagian daripadanya disalurkan ke rumah yang dibeli ketika mata wang tempatan murah dan selalunya hanya didiami semasa lawatan, dan produk yang berjaya ialah produk yang harganya dalam mata wang keras, dibayar secara ansuran, boleh disahkan dari luar negara dan diuruskan semasa pemiliknya tiada.

Kiriman wang mengatasi pelaburan asing di kebanyakan pasaran diaspora, tetapi masih ketinggalan berbanding bantuan di selatan Sahara.
Dari 2015 hingga 2024, Nigeria menerima kiriman wang 9.9 kali ganda jumlah pelaburan langsung asing bersihnya, Kenya 5.3 kali ganda dan Maghribi 4.0 kali ganda. Di Afrika Sub-Sahara, bantuan bersih sebanyak US$64.8 bilion melebihi kiriman wang yang direkodkan sebanyak US$52.2 bilion pada 2023.
Kiriman wang yang direkodkan melonjak apabila jurang kadar pertukaran ditutup.
Kiriman wang ke Mesir pulih daripada US$19.5 bilion pada 2023 kepada US$29.6 bilion pada 2024 selepas penyatuan kadar pertukaran pada Mac 2024. Aliran masuk yang direkodkan bagi Ethiopia meningkat tiga belas kali ganda pada 2024, tahun negara itu beralih kepada kadar yang ditentukan pasaran.
Tiada pendaftaran yang mengukur bahagian diaspora dalam jualan rumah.
Angka yang paling kukuh ialah kiraan program: rakyat Maghribi di luar negara membentuk 24% daripada 75,760 penerima bantuan perumahan langsung Maghribi menjelang November 2025, dan satu skim di Nairobi melaporkan 25% pembeli diaspora. Angka 70 hingga 80% jualan pemaju di Lagos dan Abuja yang dipetik oleh sebuah firma hartanah tidak dapat disahkan.
Di pasaran yang mata wangnya susut nilai, diaspora membeli pada harga diskaun, yang mula mengecil dalam tempoh kira-kira setahun.
Harga tawaran pangsapuri di Kaherah Baharu meningkat 89% dalam paun antara Mei 2021 dan Mac 2024, yang memberikan diskaun 38% kepada pembeli yang berpendapatan dalam dolar. Menjelang Jun 2025, harga dalam dolar telah pulih 20% daripada paras terendahnya, dan dalam tempoh 18 tahun harga rumah di pinggir bandar Nairobi meningkat dua kali ganda dalam syiling dan kira-kira 9% dalam dolar.
Sebahagian besar apa yang dibina oleh diaspora dibiarkan kosong.
Banci Mesir 2017 mengira 1.159 juta rumah yang ditutup kerana isi rumahnya tinggal di luar negara, kira-kira satu bagi setiap lapan rakyat Mesir di luar negara. Rumah kedua di kawasan bandar Maghribi meningkat daripada 9.3% kepada 15.5% daripada stok antara 2014 dan 2024, dan di Cabo Verde 29% kediaman digunakan secara bermusim atau kosong pada 2021.
Kerajaan kini menjual kepada diaspora mereka dalam dolar, atau mengumpul simpanan mereka sebagai deposit bank.
Lot tanah berharga dolar yang dijual Mesir kepada warganegaranya di luar negara telah menjana antara US$7.3 bilion dan US$10 bilion sejak 2012, bergantung pada sumber, dan bon diaspora Nigeria pada 2017 mengumpul US$300 juta. Rakyat Maghribi di luar negara memegang deposit sebanyak MAD 228 bilion (kira-kira US$24 bilion) di tanah air, bersamaan 89% daripada pinjaman perumahan negara itu.

Apa maksudnya

Cadangan mengikut khalayak

Kerajaan dan agensi tanah

Kira rumah diaspora, seperti yang dilakukan banci Mesir, dan anggap rumah yang ditutup sebagai sebahagian daripada penawaran. Menyewakan atau mengurus sebahagian daripada 1.159 juta rumah itu akan menambah perumahan yang boleh digunakan, seiring dengan pelancaran baharu berharga dolar.

Pemaju

Tetapkan harga dalam mata wang keras atau kaitkannya dengan mata wang keras, jual secara ansuran, laporkan kemajuan kepada pembeli di luar negara dan tawarkan khidmat pengurusan bagi bulan-bulan pemiliknya tiada.

Bank dan penyedia pembayaran

Beri pinjaman dalam mata wang pendapatan pembeli, tawarkan pemindahan wang bersaiz pembelian hartanah dengan harga yang diterbitkan dan kaitkan deposit diaspora dengan pembiayaan perumahan.

Pemberi pinjaman dan pelabur

Jadikan kadar pertukaran dan corak lawatan, dan bukan sewa sahaja, sebagai asas penajaan jamin.

Kandungan laporan penuh

30 halaman bukti, penanda aras dan ujian

Lebih besar daripada FDI, lebih kecil daripada bantuan
Empat cara membeli dari luar negara
Diskaun penurunan nilai mata wang
Ditutup kerana keluarga berada di luar negara
Menjual kepada warganegara di luar negara
Pemantau Perumahan Diaspora Heirstone
Apa yang perlu dilakukan

Set data Heirstone

pasaran dalam Pemantau Perumahan Diaspora Heirstone, dari Mesir dan Maghribi hingga Nigeria, Senegal, Kenya dan Cabo Verde

jenis pembeli diaspora dalam tipologi Heirstone: pembina lot, keluarga musim panas, pelabur jarak jauh dan penyimpan dolar

soalan dalam ujian Heirstone untuk diajukan kepada mana-mana pemaju, agensi tanah atau pemberi pinjaman sebelum sesuatu pelancaran untuk diaspora

Dibina daripada sumber awam yang terkini setakat Oktober 2026. Setiap angka dirujuk dalam laporan, dan angka yang kami peroleh dengan menggabungkan angka terbitan dilabel sebagai analisis Heirstone.

Soalan lazim

Adakah kiriman wang ke Afrika melebihi pelaburan langsung asing?

Di kebanyakan pasaran diaspora, ya: dari 2015 hingga 2024, Nigeria menerima kiriman wang 9.9 kali ganda jumlah pelaburan langsung asing (FDI) bersihnya, Kenya 5.3 kali ganda dan Maghribi 4.0 kali ganda. Namun di seluruh Afrika Sub-Sahara, bantuan bersih sebanyak US$64.8 bilion masih melebihi kiriman wang yang direkodkan sebanyak US$52.2 bilion pada 2023.

Adakah lebih murah untuk membeli hartanah di Mesir dari luar negara selepas penurunan nilai mata wang?

Ya, untuk seketika. Harga tawaran di Kaherah Baharu meningkat 89% dalam paun antara Mei 2021 dan Mac 2024, yang memberikan diskaun 38% kepada pembeli yang berpendapatan dalam dolar, tetapi menjelang Jun 2025 harga dalam dolar telah pulih 20% daripada paras terendahnya.

Apakah skim Bait Al Watan Mesir untuk rakyat Mesir di luar negara?

Ia merupakan program kerajaan yang telah menjual lot tanah berservis kepada rakyat Mesir di luar negara, dengan harga dan bayaran dalam dolar, sejak 2012, dan menjana antara US$7.3 bilion dan US$10 bilion bergantung pada sumber. Pada Oktober 2025, kerajaan menetapkan sasaran sehingga US$7 bilion dalam tempoh empat tahun daripada lebih 18,000 lot tambahan.