Hartanah Runcit Afrika: Lagos, Accra, Kaherah

Laporan dalam enam angka

72%

jualan runcit Nigeria melalui pasar terbuka. Pasar raya mengambil 3% (USDA FAS, 2024).

8,700

tempat berniaga sehektar dalam reka bentuk Forum des marchés di Abidjan, berbanding kira-kira 35 kedai sehektar ruang lantai boleh sewa di Accra Mall (data Wikipedia; analisis Heirstone)

24%

daripada pendapatan terdahulu diperoleh, secara purata, oleh 25 penjaja jalanan yang ditinjau selepas mereka berpindah keluar dari Kejetia, Kumasi, untuk pembinaan semulanya (WIEGO, 2020)

-40%

perubahan nilai dolar AS Ikeja City Mall daripada penilaian 2019 kepada nilai tersirat daripada jualannya pada 2024, sedangkan kadar kekosongan yang dilaporkan kekal pada 2.1% atau kurang

4.85%

kadar kekosongan di Kumasi City Mall pada Jun 2024, turun daripada 32.2% setahun sebelumnya, apabila Melcom melengkapkan kerja ubah suai dalaman (fit-out) seluruh unit yang ditinggalkan oleh Game (Hyprop)

115 m²

ruang pusat beli-belah bagi setiap 1,000 penduduk di Kaherah Raya, berbanding kira-kira 12 m² bagi dua pusat beli-belah terbesar di Accra (Knight Frank; analisis Heirstone)

Ringkasan

Hartanah runcit terbesar di Afrika ialah pasar awam. Pusat beli-belah berjaya apabila dibina mengikut syarat pasar itu.

Di luar Afrika Selatan, peruncitan formal hanyalah lapisan nipis di atas ekonomi pasar. Kami membina daftar 28 pasar dan 27 pusat beli-belah di 17 negara, dari Kaherah dan Casablanca hingga Lagos, Accra, Abidjan dan Nairobi, dan menjejaki 16 projek pembangunan semula pasar. Kebanyakan perdagangan berlaku di pasar yang dikendalikan atau dikawal selia oleh badan awam, pada kepadatan yang tidak dapat didekati oleh mana-mana pusat beli-belah. Pusat beli-belah yang mengekalkan nilainya ialah yang sewanya ditetapkan dalam mata wang pendapatan penyewanya dan yang ruang penyewa utamanya boleh diambil alih oleh rangkaian kedai tempatan.

Pasar masih menjadi tulang belakang perdagangan.
Pasar terbuka mengambil 72% jualan runcit Nigeria dan pasar raya 3%, menurut USDA FAS. Kedai runcit kecil menguasai 83% peruncitan makanan di Ghana dan 63% di Côte d'Ivoire, dan enam rangkaian pasar raya terkemuka Nigeria mengendalikan kira-kira 90 cawangan secara keseluruhan.
Diukur sebagai hartanah, pasar itu padat dan bersifat awam.
Forum des marchés di Abidjan dibina untuk kira-kira 8,700 tempat berniaga sehektar, berbanding kira-kira 35 kedai sehektar ruang lantai boleh sewa di Accra Mall. Kesemua 18 pasar dalam daftar yang mempunyai rekod pemilik atau pengurus dipegang, dikendalikan atau dikawal selia oleh badan awam, dan kutipan bayaran penjaja jalanan dianggarkan sebanyak 70% daripada hasil sendiri Kumasi.
Pembinaan semula di tapak asal mempunyai rekod terbaik.
Daripada 16 projek pembangunan semula pasar yang diklasifikasikan, empat yang dibina semula di tapak asal dibuka semula sebagai pasar yang berfungsi. Kejetia di Kumasi menambah 8,420 kedai dengan 500 tempat meja jualan untuk kira-kira 5,000 penjaja jalanan, dan penjaja yang ditinjau selepas berpindah memperoleh kira-kira satu perempat daripada pendapatan terdahulu mereka.
Pusat beli-belah kehilangan nilai akibat mata wang walaupun kekal penuh.
Ikeja City Mall di Lagos melaporkan kadar kekosongan 2.1% atau kurang dari 2021 hingga 2024, namun nilainya jatuh daripada US$141 juta pada 2019 kepada US$85 juta yang tersirat daripada jualannya pada 2024. Sewanya diindeks kepada dolar, dan naira kehilangan 79% nilainya berbanding dolar sepanjang 2019 hingga 2024.
Penyewa utama keluar, dan rangkaian tempatan mengisi unit yang mampu mereka ambil.
Game keluar dari Ghana pada 31 Disember 2022. Dalam tempoh 18 bulan, kadar kekosongan Kumasi City Mall jatuh daripada 32.2% kepada 4.85% apabila Melcom mengambil keseluruhan unit Game, dan pemegang francais Carrefour mengambil alih ruang atau sewaan Shoprite di Kenya dan Uganda.
Afrika Utara ialah pasaran pusat beli-belah, dan bekalan di Kaherah Raya masih berkembang.
Kaherah Raya mempunyai kira-kira 2.6 juta m² ruang pusat beli-belah gaya hidup merentasi 82 pembangunan, kira-kira 115 m² bagi setiap 1,000 penduduk, dan menambah 183,730 m² pada 2025. Aradei di Maghribi melaporkan kadar penghunian 97% merentasi 474,000 m² di 23 bandar.

Apa maksudnya

Cadangan mengikut khalayak

Pihak berkuasa bandar

Banci setiap peniaga, termasuk peniaga meja jualan dan penjaja jalanan, sebelum reka bentuk dibuat. Bina semula di tapak asal dan kekalkan perdagangan di aras tanah, kerana asas kutipan yuran bergantung pada peniaga yang kembali.

Pemaju dan pemilik pusat beli-belah

Tetapkan sewa dalam mata wang tempatan atau hadkan pengindeksan kepada dolar, dan bina unit penyewa utama yang boleh diambil secara keseluruhan atau dipecahkan oleh rangkaian tempatan tanpa kerja struktur.

Peruncit dan syarikat barangan pengguna

Rancang pengedaran melalui pasar dan pemborongnya, dan masuki pasaran melalui francais dan rakan kongsi tempatan, yang terbukti lebih bertahan berbanding anak syarikat milik sendiri.

Pelabur, DFI dan pemberi pinjaman

Nilaikan risiko mata wang sebelum kadar penghunian, sokong platform pengendalian dan perkongsian tapak pasar, dan peruntukkan bajet untuk keluar pelaburan yang mengambil masa bertahun-tahun.

Kandungan laporan penuh

30 halaman bukti, penanda aras dan ujian

Perdagangan kekal di pasar
Sehektar peniaga
Siapa yang kembali selepas pembinaan semula
Penuh, tetapi kurang bernilai
Apabila penyewa utama keluar
Afrika Utara, Afrika berbahasa Inggeris dan berbahasa Perancis
Apa yang perlu dilakukan

Set data Heirstone

tapak bernama dalam Daftar Pasar dan Pusat Beli-belah Heirstone: 28 pasar dan 27 pusat beli-belah di 28 bandar dan 17 negara

projek dalam Rekod Pembangunan Semula Pasar Heirstone, dari Makola pada 1979 hingga Onitsha pada 2026

ujian dalam Ujian Daya Maju Pusat Beli-belah Heirstone: mata wang, kedalaman penyewa utama, saiz unit, kos dan jumlah pengunjung

Dibina daripada sumber awam yang terkini setakat Oktober 2026. Setiap angka dirujuk dalam laporan, dan angka yang kami peroleh dengan menggabungkan angka terbitan dilabel sebagai analisis Heirstone.

Soalan lazim

Mengapakah pusat beli-belah sukar berjaya di Afrika?

Kebanyakannya disebabkan oleh mata wang dan keluarnya penyewa utama, bukan ruang kosong. Ikeja City Mall di Lagos kekal pada kadar kekosongan 2.1% atau kurang sedangkan nilai dolarnya jatuh kira-kira 40%, kerana sewanya diindeks kepada dolar dan naira kehilangan 79% nilainya berbanding dolar sepanjang 2019 hingga 2024.

Berapakah bahagian jualan runcit yang melalui pasar terbuka di Afrika?

Di Nigeria, 72% jualan runcit melalui pasar terbuka dan 3% melalui pasar raya, menurut USDA FAS. Kedai runcit kecil menguasai 83% peruncitan makanan di Ghana dan 63% di Côte d'Ivoire, manakala di Afrika Selatan pasar raya menguasai kira-kira 75% pasaran barangan dapur.

Bagaimanakah bandar wajar membangunkan semula pasar tradisional?

Banci setiap peniaga, kemudian bina semula di tapak asal dengan perdagangan dikekalkan di aras tanah dan pada kepadatan pasar. Empat pasar dalam rekod Heirstone yang dibina semula di tapak asal dibuka semula sebagai pasar yang berfungsi, manakala tapak pemindahan kurang digunakan atau tidak pernah dibina.