카이로와 카사블랑카부터 라고스, 아크라, 아비장, 나이로비, 다르에스살람까지, 북아프리카와 사하라 이남 아프리카의 노천시장과 쇼핑몰, 그리고 리테일 부동산의 승자는 누구인지 살펴봅니다.
프랑스어판도 제공됩니다: L’immobilier commercial en Afrique: La vraie locomotive, c’est le marché. 보고서를 신청할 때 언어를 선택해 주십시오.
숫자 6개로 보는 보고서
나이지리아 소매 판매 중 노천시장을 통한 비중. 슈퍼마켓은 3%입니다(USDA FAS, 2024).
아비장 Forum des marchés에 설계된 헥타르당 영업 자리 수(Accra Mall은 임대 가능 면적 헥타르당 약 35개 점포, Wikipedia 자료, Heirstone 분석)
쿠마시 케제티아 시장의 재건축으로 이전한 뒤 설문에 응한 노점상 25명이 벌어들인 평균 소득의 이전 소득 대비 비율(WIEGO, 2020)
2019년 감정가 대비 2024년 매각가로 산정한 Ikeja City Mall의 미국 달러 기준 가치 변화율(보고된 공실률은 2.1% 이하 유지)
2024년 6월 Kumasi City Mall의 공실률. Game이 비운 매장 전체를 Melcom이 인수해 인테리어 공사를 하면서 1년 전 32.2%에서 낮아졌습니다(Hyprop).
카이로 광역권의 주민 1,000명당 쇼핑몰 면적(아크라 최대 쇼핑몰 2곳은 약 12m², Knight Frank, Heirstone 분석)
핵심 요약
남아프리카공화국을 제외하면 정규 소매업은 시장 경제 위에 얹힌 얇은 층에 불과합니다. Heirstone은 카이로와 카사블랑카에서 라고스, 아크라, 아비장, 나이로비에 이르기까지 17개국의 시장 28곳과 쇼핑몰 27곳을 수록한 대장을 구축하고, 시장 재개발 사례 16건을 추적했습니다. 상거래 대부분은 공공 기관이 운영하거나 규제하는 시장에서, 어떤 쇼핑몰도 따라가지 못하는 밀도로 이루어집니다. 가치를 유지한 쇼핑몰은 임차인이 수입을 얻는 통화로 임대료를 정하고, 현지 유통 체인이 앵커 공간을 인수할 수 있는 곳입니다.
USDA FAS에 따르면 나이지리아 소매 판매의 72%는 노천시장, 3%는 슈퍼마켓이 차지합니다. 소형 식료품점은 가나 식품 소매의 83%, 코트디부아르의 63%를 차지하며, 나이지리아 6대 슈퍼마켓 체인의 매장은 모두 합쳐 약 90개입니다.
아비장의 Forum des marchés는 헥타르당 약 8,700개 자리로 설계된 반면, Accra Mall은 임대 가능 면적 헥타르당 약 35개 점포입니다. 대장에서 소유주나 관리 주체가 기록된 시장 18곳은 모두 공공 기관이 보유·운영·규제하며, 노점상 사용료는 쿠마시 자체 세입의 70%로 추정되었습니다.
분류된 시장 재개발 16건 중 제자리에서 재건축된 4곳은 정상 영업하는 시장으로 다시 문을 열었습니다. 쿠마시의 케제티아 시장은 점포 8,420개를 늘리면서 노점상 약 5,000명을 위한 좌판 자리 500개를 마련했으며, 이전 후 설문에 응한 노점상의 소득은 이전 소득의 약 4분의 1이었습니다.
라고스의 Ikeja City Mall은 2021~2024년 공실률을 2.1% 이하로 보고했지만, 가치는 2019년 1억 4,100만 달러에서 2024년 매각가 기준 8,500만 달러로 하락했습니다. 임대료는 달러에 연동되어 있었고, 2019~2024년 나이라는 달러 대비 가치의 79%를 잃었습니다.
Game은 2022년 12월 31일 가나에서 철수했습니다. 18개월 만에 Melcom이 Game의 매장 전체를 인수하면서 Kumasi City Mall의 공실률은 32.2%에서 4.85%로 낮아졌고, 케냐와 우간다에서는 Carrefour 가맹사업자가 Shoprite의 매장이나 임대차 계약을 인수했습니다.
카이로 광역권에는 82개 단지에 걸쳐 약 260만 m²의 라이프스타일 쇼핑몰 면적이 있어 주민 1,000명당 약 115m²에 이르며, 2025년에만 183,730m²가 추가되었습니다. 모로코의 Aradei는 23개 도시 474,000m²에 걸쳐 97%의 입주율을 보고하고 있습니다.
시사점
설계에 앞서 좌판 상인과 노점상을 포함한 모든 상인을 집계해야 합니다. 사용료 수입 기반은 돌아오는 상인에게 달려 있으므로, 제자리에서 재건축하고 상거래를 지상층에 유지해야 합니다.
임대료를 현지 통화로 정하거나 달러 연동에 상한을 두고, 현지 체인이 구조 공사 없이 통째로 또는 분할해 인수할 수 있는 앵커 매장을 지어야 합니다.
유통은 시장과 그 도매상을 통해 계획하고, 직영 자회사보다 오래 살아남은 프랜차이즈와 현지 파트너를 통해 진출해야 합니다.
입주율보다 환율을 먼저 가격에 반영하고, 운영 플랫폼과 시장 부지 파트너십을 지원하며, 수년이 걸리는 투자 회수에 대비해 예산을 세워야 합니다.
보고서 전문 구성
Heirstone 데이터 세트
Heirstone 시장·쇼핑몰 대장에 수록된 실명 부지: 17개국 28개 도시의 시장 28곳과 쇼핑몰 27곳
1979년 마콜라에서 2026년 오니차까지, Heirstone 시장 재개발 기록에 수록된 프로젝트
Heirstone 쇼핑몰 사업성 테스트의 평가 항목: 통화, 앵커 수요 기반, 매장 규모, 비용, 유동 인구
2026년 10월 기준 공개 자료를 바탕으로 작성했습니다. 모든 수치의 출처를 보고서에 밝혔으며, 공표된 수치를 조합해 산출한 수치에는 ‘Heirstone 분석’으로 표기했습니다.
대체로 공실보다는 환율과 앵커 테넌트의 이탈 때문입니다. 라고스의 Ikeja City Mall은 공실률을 2.1% 이하로 유지했지만 달러 기준 가치는 약 40% 하락했습니다. 임대료가 달러에 연동되어 있었고, 2019~2024년 나이라가 달러 대비 가치의 79%를 잃었기 때문입니다.
미국 농무부 해외농업청(USDA FAS)에 따르면 나이지리아 소매 판매의 72%는 노천시장, 3%는 슈퍼마켓을 통해 이루어집니다. 소형 식료품점은 가나 식품 소매의 83%, 코트디부아르의 63%를 차지하는 반면, 남아프리카공화국에서는 슈퍼마켓이 식료품 판매의 약 75%를 차지합니다.
모든 상인을 빠짐없이 집계한 뒤, 원래 부지에 재건축하면서 상거래를 지상층에, 시장 수준의 밀도로 유지해야 합니다. Heirstone 기록에서 제자리에 재건축된 시장 4곳은 정상 영업하는 시장으로 다시 문을 열었지만, 이전 부지는 활용도가 낮거나 아예 조성되지 않았습니다.
부동산 전략
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