아프리카 사립학교: 나이지리아·이집트·케냐

숫자 6개로 보는 보고서

63.3%

코트디부아르 중등 학생 중 사립학교 재학 비중(보고서 대상국 중 최고). 15~19세 인구는 2035년까지 25.6% 증가합니다.

1,890만

나이지리아, 가나, 코트디부아르, 카메룬의 사립 초·중등 학생 수(Heirstone 분석). 이들 국가 어디에서도 상장 학교 그룹은 확인되지 않았습니다.

69~72%

2018~2024년 매년 Curro의 건설된 정원 중 사용된 비중. 2024년에는 약 31,000석이 비어 있었습니다.

5,600달러

Curro(2024년)와 ADvTECH(2025년)의 건설된 정원 1석당 장부상 부동산으로, 학생 1인당 학비 또는 매출 1.2~1.5년분에 해당(Heirstone 분석)

0.97배

2025년 Curro 비상장화 거래에서 도출된 기업가치(EV)의 장부상 유형자산 대비 배수(Heirstone 분석)

990만

초등 사립학교 비중이 현재 추세를 이어 갈 경우 2035년까지 13개 시장에서 추가로 필요한 사립학교 정원. 비중이 현 수준에 머물 경우 270만 석(Heirstone 시나리오)

핵심 요약

아프리카에는 이미 큰 사립학교 시장이 있습니다. 그보다 드문 것은 정원이 찬 학교와 그 아래 토지를 보유할 소유주입니다.

이 보고서는 아프리카 13개 시장의 사립 초·중등학교를 정원, 토지, 건물, 정원 1석당 자본, 토지 보유권이라는 부동산의 관점에서 분석합니다. 나이지리아와 코트디부아르에서 이집트와 남아프리카공화국에 이르기까지 이들 시장의 사립학교에는 약 3,000만 명의 학생이 다니지만, 투자자가 측정하고 매입할 수 있는 학교는 대부분 남아프리카공화국과 이집트에 있습니다. 부동산으로 보면 이 부문은 학교가 얼마나 차 있는가라는 하나의 변수에 좌우됩니다.

사립학교 비중이 가장 높은 곳은 상장 학교 그룹이 없는 시장입니다.
코트디부아르는 중등 학생의 63%가 사립학교에 다니고, 가나·카메룬·나이지리아는 초등 학생의 23~28%가 사립학교에 다닙니다. 이 4개 시장의 사립학교 학생은 약 1,890만 명입니다. 초등 학생의 사립 비중이 5.8%인 남아프리카공화국에서 최대 상장 그룹 두 곳이 나왔습니다.
수요는 고르지 않게 늘어나며, 이집트에서는 중등 단계로 옮겨 가고 있습니다.
13개 시장의 5~19세 인구는 2035년까지 2,900만 명 늘어나며, 그중 62%가 에티오피아와 나이지리아에 집중됩니다. 모로코는 6.5%, 튀니지는 14% 감소합니다. 이집트는 전체 규모가 유지되는 가운데 15~19세 인구가 150만 명 늘어납니다.
가장 큰 리스크는 빈자리입니다.
Curro는 2018~2024년 평균 학생 수를 42% 늘렸지만 매년 건설된 정원의 69~72%만 채웠고, 2024년에는 약 31,000석이 비어 있었습니다. 이는 장부상 부동산 약 32억 랜드(1억 7,200만 달러)에 해당합니다. ADvTECH는 기존 정원의 84%, 이집트의 CIRA는 94%를 채우고 있습니다.
건설된 정원 1석에는 약 5,600달러의 부동산이 투입됩니다.
Curro(2024년)와 ADvTECH(2025년)는 각각 건설된 정원 1석당 약 10만 랜드의 유형자산을 보유하고 있으며, 이는 학생 1인당 학비 또는 매출 1.2~1.5년분에 해당합니다. 2025년 Curro 비상장화 거래가는 장부상 부동산의 0.97배였습니다.
남아프리카공화국 밖에서는 학교의 투자 회수가 더 빠르고, 신축보다 인수가 저렴했습니다.
ADvTECH의 남아프리카공화국 외 아프리카 학교는 2025년 영업이익률 33.7%를 기록해 본국의 20.9%를 웃돌았으며, 부동산 투자를 영업이익 약 4.4년분으로 회수합니다(본국은 6.8년). 나이로비의 Regis Runda는 건설된 정원 1석당 8만 5,600랜드가 들었지만, 남아프리카공화국의 증축 비용은 추가 정원 1석당 11만 4,000~13만 8,000랜드였습니다.
학교 건물에는 개발금융이 거의 들어가지 않습니다.
IFC는 학비를 받는 사립 K-12 학교에는 자금을 지원하지 않는다고 밝히고 있습니다. Heirstone이 확인한 자금은 현지 자금, 자산 담보 금융, 자선 자금이었습니다. 이집트 학교 4곳을 기초로 한 CIRA의 6억 이집트 파운드 규모 이자라 수쿠크, Curro의 저학비 Meridian 학교에 대한 은행 재융자, 그리고 한 재단의 Curro 인수가 그 예입니다.

시사점

대상별 제언

마스터 디벨로퍼

단지 1단계에 학교 부지를 확보하고, 충원율 80%를 넘긴 뒤 다음 단계를 짓는 방식으로 단계적으로 건설하며, 부지 가격은 수요 계획의 일부로 책정해야 합니다.

학교 운영사

정원이 이미 차는 곳에서, 흔히 인수와 증축을 통해 성장하고, 토지 보유 제도가 허용하는 경우 토지를 운영 대차대조표에서 분리해야 합니다.

투자자, 대출기관 및 개발금융기관

검증된 운영사에 장기 임대한 학교 부동산을 보유하되, 7년간의 충원율 이력과 충원율 70% 및 85%에서 검증한 임대료 상환 능력을 기준으로 심사해야 합니다.

정부 및 토지 관리 기관

사립학교 재학생 수와 정원을 매년 공개하고, 학교 등록 기간을 건물 수명에 맞추며, 신도시 학교 부지의 조건을 공개해야 합니다.

보고서 전문 구성

근거 자료, 벤치마크, 검증 테스트를 담은 29쪽

가정이 이미 학비를 내는 곳
향후 10년의 정원 추산
충원율이 수익률을 결정한다
정원 1석의 가격
Heirstone 학교 부동산 벤치마크
학교와 토지의 분리
신도시의 첫 번째 임차인
마그레브에서 케이프까지, 다섯 가지 시장 유형

Heirstone 데이터 세트

정원, 충원율, 토지, 정원 1석당 부동산, 학비, 이익률, 회수 기간, 토지 보유권으로 측정한 Heirstone 학교 부동산 벤치마크의 학교 및 학교 그룹

학교 부지 계약 전에 답해야 할 Heirstone 학교 부지 테스트의 질문 항목(항목별 통과 기준 포함)

완전 소유권 토지의 소유주 직접 운영부터 파트너가 관리하는 국가 소유 건물까지, Heirstone 학교 부동산 모델

2026년 10월 기준 공개 자료를 바탕으로 작성했습니다. 모든 수치의 출처를 보고서에 밝혔으며, 공표된 수치를 조합해 산출한 수치에는 ‘Heirstone 분석’으로 표기했습니다.

자주 묻는 질문

아프리카 사립학교 시장의 규모는 어느 정도입니까?

Heirstone이 조사한 13개 시장에서 약 3,030만 명의 초·중등 학생이 사립학교에 다니며, 이 중 40%가 나이지리아에 있습니다. 코트디부아르는 중등 학생의 63.3%가 사립학교에 다니지만, 상장 학교 그룹은 남아프리카공화국과 이집트에 있습니다.

아프리카에서 사립학교 정원 1석을 건설하는 데 비용은 얼마나 듭니까?

남아프리카공화국의 Curro와 ADvTECH 모두 건설된 정원 1석당 장부상 부동산이 약 5,600달러(약 10만 랜드)입니다. 최근 나이로비와 아디스아바바의 학교 인수는 정원 또는 학생 1명당 2,500~4,800달러에 이루어졌으며, 증축 비용은 추가 정원 1석당 11만 4,000~13만 8,000랜드였습니다.

사립학교 부동산에서 충원율이 중요한 이유는 무엇입니까?

충원율이 80% 아래로 떨어지면 재학생 1인당 부동산 부담이 급격히 늘어나기 때문입니다. 충원율 70%에서는 학생 1인당 약 8,000달러, 94%에서는 약 6,000달러의 부동산을 떠안습니다. Curro는 2018~2024년 건설된 정원의 69~72%를 채웠지만, 이집트의 CIRA는 40,000석 정원의 93.6%를 활용하고 있습니다.