카이로와 알제부터 라고스, 나이로비, 프리토리아까지 15개국을 대상으로, 아프리카의 18~24세 인구, 이들을 가르치기 위해 경쟁하는 대학, 그리고 학생 침상의 경제성을 살펴봅니다.
프랑스어판도 제공됩니다: Universités et logement étudiant en Afrique: Le lit derrière la place. 보고서를 신청할 때 언어를 선택해 주십시오.
숫자 6개로 보는 보고서
세계은행 전망 기준, 보고서 대상 15개국의 2025년 대비 2035년 18~24세 인구 증가분(1억 2,640만 명에서 1억 5,620만 명으로)
최신 UNESCO 자료가 있는 12개국에서 현재 취학률을 유지하기 위해 2035년까지 추가로 필요한 대학 정원
2024년 이집트의 외국인 유학생 수로, 2년 새 79% 증가(2023년 해외 유학 중인 이집트인은 68,024명)
2026년 나이지리아의 사립대학 수로, 2019년 79개에서 늘어나 전체 대학의 55.5%를 차지
나이로비 보급형 학생 침상의 월 임대료로, 케냐 월 최저임금의 약 87~90%
평균 입주율 81%에서 기록한, 안정화 단계에 들어선 Acorn 나이로비 학생 주거 포트폴리오의 2025년 EPRA 순초기수익률
핵심 요약
이집트, 모로코, 알제리에서 나이지리아, 케냐, 남아프리카공화국에 이르는 이 보고서의 15개국은 2035년 18~24세 인구가 2025년보다 2,980만 명 많아집니다. 정부와 사립대학은 이들을 수용할 정원을 늘리고 있습니다. 그러나 이들이 머물 주거는 훨씬 적게 지어지고 있으며, 집계조차 제대로 되지 않습니다. 수익률을 확인할 수 있는 나이로비에서 성과를 내는 학생 주거는 캠퍼스와 가깝고, 학생이나 학비 지원 주체가 감당할 수 있는 수준으로 가격이 책정되어 있습니다.
최신 UNESCO 자료가 있는 12개국에서 2035년까지 현재의 총취학률을 유지하려면 대학 정원이 약 280만 석 더 필요하며, 그중 3분의 2가 이집트와 알제리에 해당합니다. 모든 국가의 취학률을 유지하면서 20% 미만인 국가를 20%까지 끌어올리려면 약 540만 석이 필요합니다. 나이지리아, 에티오피아, 우간다를 추정치 기준으로 추가해 모든 국가에서 20%에 도달하려면 약 1,150만 석이 필요합니다.
2023년 나이지리아의 해외 유학생은 146,286명으로 2019년의 두 배를 넘었습니다. 국내 재학생 수 대비 해외 유학생 수는 튀니지 9.6%, 카메룬 8.1%, 세네갈 6.8%에 해당합니다. 이집트는 반대 방향으로 움직였습니다. 2024년 외국인 유학생 125,128명을 유치한 반면, 해외에서 공부하는 이집트인은 68,024명이었습니다.
나이지리아의 사립대학은 2019년 79개에서 2026년 182개로 늘었고, 이집트 신행정수도에는 분교 허브 4곳이 들어서 있어 Heirstone이 확인한 아프리카 최대의 집적지를 이루고 있습니다. 학생 1인당 침상 수를 산출할 수 있는 시장은 케냐가 유일하며 100명당 44.5개입니다. 학생 8,000명 규모로 계획된 더반의 한 캠퍼스에는 침상 500개가 포함되어 있습니다.
안정화 단계에 들어선 Acorn의 나이로비 포트폴리오는 2025년 평균 입주율 81%를 기록했습니다. 핵심 자산 4곳은 94%, 시범 자산 3곳은 62%였습니다. 입주율이 가장 낮은 48%의 건물은 주요 교육기관에서 2.5km를 조금 넘는 곳에 있는 반면, USIU-Africa 인근의 두 건물은 각각 94%와 95%였습니다.
나이로비의 보급형 침상은 월 약 110달러로 케냐 월 최저임금의 87~90%이며, Acorn의 개발형 리츠가 공급한 침상 4개 중 3개가 이 가격대에 속합니다. 하우텡의 공유 침상은 남아프리카공화국 최저임금의 111%, AUC와 Ashesi의 교내 숙소는 각각 현지 최저임금의 약 1.9배와 4.2배입니다.
Acorn의 프리미엄 Qwetu 단지는 침상당 개발비가 약 1만 2,500~1만 5,100달러, 중가형 엘도레트 단지는 약 8,100달러였습니다. 남아프리카공화국의 학생 주거 인프라 사업(Student Housing Infrastructure Programme)은 1단계에서 침상 11,407개를 침상당 약 1만 8,400달러에 완공했습니다.
시사점
정원과 함께 침상을 인가하고, 기숙사 수용 능력, 인증된 민간 침상, 임대료 등 현황을 공개해야 합니다. 민관 입찰에는 침상당 비용 벤치마크를 활용해야 합니다.
첫 신입생을 받기 전에 주거 파트너를 확보하고, 그 대가로 토지, 학생 알선 협약 또는 일괄 임차(마스터 리스)를 제공해야 합니다.
도시보다 캠퍼스를 먼저 선택하고, 한 단지에 두세 개의 가격대를 구성하며, 2035년 이후의 튀니지와 모로코처럼 학령 인구가 줄어들 곳에서는 다른 용도로의 전환을 염두에 두고 설계해야 합니다.
앵커 캠퍼스와 임금 대비 임대료 비율을 기준으로 심사하고, 임대료 통화로 대출하며, 국가 단위의 침상 부족 추정치는 참고 자료로만 다뤄야 합니다.
보고서 전문 구성
Heirstone 데이터 세트
알제에서 프리토리아까지, 다섯 가지 학생 시스템 유형으로 분류한 Heirstone 대학 도시 벤치마크 대상국
공개된 운영 자료에서 도출한 Heirstone 학생 침상 테스트의 평가 항목: 앵커, 임대료 적합성, 수요 지속 기간, 비용, 자본, 투자 회수
2026년 10월 기준 공개 자료를 바탕으로 작성했습니다. 모든 수치의 출처를 보고서에 밝혔으며, 공표된 수치를 조합해 산출한 수치에는 ‘Heirstone 분석’으로 표기했습니다.
최신 UNESCO 자료가 있는 12개국에서 현재의 취학률을 유지하려면 약 280만 석의 정원이 추가로 필요하며, 그중 3분의 2가 이집트와 알제리에 해당합니다. 나이지리아, 에티오피아, 우간다를 추정치 기준으로 포함해 보고서 대상 15개국 모두에서 취학률 20%에 도달하려면 약 1,150만 석이 필요합니다.
안정화 단계에 들어선 Acorn의 나이로비 포트폴리오는 2025년 평균 입주율 81%에서 EPRA 순초기수익률 6.7%를 기록했으며, 총수입은 부동산 가치의 약 9.6%였습니다. 보급형 침상의 임대료는 월 약 110달러이며, 프리미엄 침상의 건설비는 1개당 약 1만 2,500~1만 5,100달러입니다.
뉴카이로에 있는 카이로 아메리칸 대학교(AUC)의 2인실은 월 약 250달러, 욜라에 있는 나이지리아 아메리칸 대학교의 숙소는 51~92달러, 하우텡의 Respublica 공유 침상은 약 348달러로 남아프리카공화국 최저임금의 111%입니다. 나이로비의 보급형 침상은 약 110달러입니다.
부동산 전략
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