Penduduk Afrika berusia 18 hingga 24 tahun, universitas yang bersaing untuk mendidik mereka, dan keekonomian tempat tidur mahasiswa di 15 negara, dari Kairo dan Aljir hingga Lagos, Nairobi, dan Pretoria.
Juga tersedia dalam bahasa Prancis: Universités et logement étudiant en Afrique: Le lit derrière la place. Pilih bahasa saat Anda meminta laporan ini.
Laporan ini dalam enam angka
tambahan penduduk berusia 18 hingga 24 tahun di 15 negara dalam laporan ini pada 2035 dibandingkan 2025 (dari 126,4 juta menjadi 156,2 juta), berdasarkan proyeksi Bank Dunia
kursi universitas tambahan yang dibutuhkan hingga 2035 untuk mempertahankan angka partisipasi saat ini di 12 negara yang memiliki data UNESCO terkini
mahasiswa internasional di Mesir pada 2024, naik 79% dalam dua tahun, dibandingkan 68.024 warga Mesir yang belajar di luar negeri pada 2023
universitas swasta di Nigeria pada 2026, naik dari 79 pada 2019, atau 55,5% dari seluruh universitasnya
sewa bulanan satu tempat tidur mahasiswa yang terjangkau di Nairobi, sekitar 87 hingga 90% dari upah minimum bulanan Kenya
imbal hasil awal bersih (net initial yield) EPRA portofolio hunian mahasiswa Acorn yang telah stabil di Nairobi pada 2025, dengan okupansi rata-rata 81%
Ringkasan
Di 15 negara dalam laporan ini, dari Mesir, Maroko, dan Aljazair hingga Nigeria, Kenya, dan Afrika Selatan, penduduk berusia 18 hingga 24 tahun pada 2035 akan bertambah 29,8 juta dibandingkan 2025. Pemerintah dan universitas swasta menambah kursi untuk menampung mereka. Jauh lebih sedikit yang dibangun, atau bahkan dihitung, untuk menyediakan tempat tinggal bagi mereka. Di tempat imbal hasilnya dapat diverifikasi, yaitu di Nairobi, hunian mahasiswa yang berkinerja baik berada dekat kampus dan dihargai sesuai kemampuan bayar mahasiswa atau penyandang dananya.
Di 12 negara yang memiliki data UNESCO terkini, mempertahankan angka partisipasi kasar (APK) saat ini hingga 2035 membutuhkan sekitar 2,8 juta kursi universitas tambahan, dua pertiganya di Mesir dan Aljazair. Mempertahankan setiap APK dan menaikkan yang di bawah 20% ke batas bawah itu membutuhkan sekitar 5,4 juta. Dengan menambahkan Nigeria, Etiopia, dan Uganda berdasarkan basis perkiraan, mencapai 20% di semua negara membutuhkan sekitar 11,5 juta.
Nigeria memiliki 146.286 mahasiswa di luar negeri pada 2023, lebih dari dua kali lipat angka 2019. Jumlah mahasiswa di luar negeri setara dengan 9,6% jumlah mahasiswa dalam negeri di Tunisia, 8,1% di Kamerun, dan 6,8% di Senegal. Mesir bergerak ke arah sebaliknya: negara itu menerima 125.128 mahasiswa internasional pada 2024, dibandingkan 68.024 warga Mesir yang belajar di luar negeri.
Jumlah universitas swasta di Nigeria naik dari 79 pada 2019 menjadi 182 pada 2026, dan Ibu Kota Administratif Baru Mesir menampung empat pusat kampus cabang, klaster terbesar yang kami temukan di Afrika. Kenya adalah satu-satunya pasar yang rasio tempat tidur per mahasiswanya dapat dihitung, yaitu 44,5 per 100, dan sebuah kampus di Durban yang direncanakan untuk 8.000 mahasiswa mencakup 500 tempat tidur.
Portofolio Acorn yang telah stabil di Nairobi mencatat okupansi rata-rata 81% pada 2025: 94% di empat aset inti dan 62% di tiga aset percontohan. Bloknya yang paling kosong, dengan okupansi 48%, terletak sedikit di luar radius 2,5 km dari institusi utama, sedangkan dua blok di dekat USIU-Africa mencatat 94 dan 95%.
Satu tempat tidur terjangkau di Nairobi berbiaya sekitar US$110 per bulan, 87 hingga 90% dari upah minimum bulanan Kenya, dan tiga dari empat tempat tidur yang telah dibuka oleh DIRE pengembangan (development REIT) Acorn berada di segmen tersebut. Tempat tidur di kamar berbagi di Gauteng berbiaya 111% dari upah minimum Afrika Selatan, dan kamar di dalam kampus AUC dan Ashesi sekitar 1,9 dan 4,2 kali upah minimum setempat.
Proyek premium Qwetu milik Acorn menelan biaya pengembangan sekitar US$12.500 hingga 15.100 per tempat tidur, dan proyek kelas menengahnya di Eldoret sekitar US$8.100. Student Housing Infrastructure Programme Afrika Selatan menyelesaikan 11.407 tempat tidur pada tahap pertamanya dengan biaya sekitar US$18.400 per tempat tidur.
Apa artinya
Terbitkan izin tempat tidur seiring izin kursi, dan publikasikan apa yang tersedia: kapasitas asrama, tempat tidur swasta yang terakreditasi, dan tarif sewa. Gunakan tolok ukur biaya per tempat tidur dalam tender Kerja Sama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU).
Pastikan mitra penyedia hunian sebelum penerimaan mahasiswa angkatan pertama, dan tawarkan lahan, perjanjian rujukan, atau sewa induk (head lease) sebagai imbalannya.
Pilih kampus sebelum kota, bangun dua atau tiga segmen harga dalam satu proyek, dan rancang untuk fungsi kedua di tempat jumlah kelompok usia mahasiswa akan menyusut, seperti di Tunisia dan Maroko setelah 2035.
Dasarkan underwriting (penilaian kelayakan pembiayaan) pada kampus jangkar dan rasio sewa terhadap upah, berikan pinjaman dalam mata uang sewa, dan perlakukan perkiraan defisit tempat tidur nasional sebagai informasi latar belakang.
Isi laporan lengkap
Kumpulan data Heirstone
negara dalam Tolok Ukur Kota Pelajar Heirstone, dari Aljir hingga Pretoria, yang dikelompokkan ke dalam lima tipe sistem mahasiswa
uji dalam Uji Tempat Tidur Mahasiswa Heirstone, masing-masing diambil dari data operasional yang dipublikasikan: jangkar, kesesuaian sewa, rentang waktu permintaan, biaya, modal, dan divestasi
Disusun dari sumber publik yang berlaku per Oktober 2026. Setiap angka dirujuk dalam laporan, dan angka yang kami turunkan dengan menggabungkan angka yang dipublikasikan diberi label analisis Heirstone.
Sekitar 2,8 juta kursi tambahan untuk mempertahankan angka partisipasi saat ini di 12 negara yang memiliki data UNESCO terkini, dua pertiganya di Mesir dan Aljazair. Mencapai angka partisipasi 20% di seluruh 15 negara dalam laporan ini, dengan Nigeria, Etiopia, dan Uganda dihitung berdasarkan basis perkiraan, membutuhkan sekitar 11,5 juta kursi.
Portofolio Acorn yang telah stabil di Nairobi menghasilkan imbal hasil awal bersih (net initial yield) EPRA sebesar 6,7% pada 2025 dengan okupansi rata-rata 81%, dan pendapatan bruto sekitar 9,6% dari nilai properti. Tempat tidur terjangkau disewakan sekitar US$110 per bulan, dan biaya pembangunan tempat tidur premium sekitar US$12.500 hingga 15.100 per unit.
Kamar berdua di AUC, New Cairo, sekitar US$250 per bulan, hunian di American University of Nigeria di Yola US$51 hingga 92, dan tempat tidur di kamar berbagi Respublica di Gauteng sekitar US$348, atau 111% dari upah minimum Afrika Selatan. Satu tempat tidur terjangkau di Nairobi sekitar US$110.
Strategi Properti
Riset Heirstone Consulting
Bicarakan langsung proyek, aset, atau program Anda dengan partner senior.
Hubungi Kami
