Koridor Perdagangan AfCFTA & Lahan Logistik

Laporan ini dalam enam angka

106,7 jam

rata-rata waktu inap (dwelling time) kargo peti kemas di pelabuhan Mombasa pada 2025, lebih dari dua kali target pelabuhan itu sebesar 48 jam

1.8%

porsi kapasitas desain 450.000 TEU yang digunakan depo peti kemas pedalaman Naivasha di Kenya pada 2025; depo Nairobi menggunakan 69%

21%

porsi pasangan negara AfCFTA yang kedua pihaknya telah mengundangkan jadwal tarif hingga April 2025 (analisis Heirstone)

+161%

pertumbuhan penduduk Chirundu, lokasi pos lintas batas terpadu (one-stop border post) pertama Zambia, antara sensus 2010 dan 2022; Lusaka tumbuh 27%

US$4-7

sewa logistik prima per m² per bulan di tujuh kota koridor pada semester II 2025, dengan imbal hasil dari 8% di dekat pesisir hingga 13% di Kampala

100%

dari 548,6 ha lahan industri Lusaka South MFEZ telah dialokasikan hingga Juni 2025, dengan 20 investor dalam daftar tunggu

Ringkasan

Kawasan perdagangan bebas kemungkinan akan menaikkan nilai lahan di tempat kargo harus berhenti dan di tempat jam-jam yang terbuang sedang dipangkas. Sebagian besar kapasitas jalur kereta yang baru masih akan menunggu lalu lintas.

Koridor biasanya dipasarkan dalam satuan kilometer. Laporan ini mengukurnya dalam jam dan ton di 34 simpul di 22 negara, dari Tanger Med dan Port Said hingga Mombasa, Dar es Salaam, Lagos, dan kota-kota perbatasan Zambia. Sebagian besar waktu sebuah peti kemas antara kapal dan pelanggan terbuang di gerbang pelabuhan dan di lapangan pemeriksaan kepabeanan pedalaman, dan lahan yang naik nilainya adalah lahan yang memangkas jam-jam tersebut.

Perjanjian melaju lebih cepat daripada perdagangan.
Lima puluh negara telah meratifikasi AfCFTA, tetapi hanya 23 yang telah mengundangkan jadwal tarifnya hingga April 2025, sehingga menurut hitungan itu sekitar 21% pasangan negara yang dapat memanfaatkan tarifnya. Perdagangan intra-Afrika mencapai 14,7% dari perdagangan Afrika pada 2024, dibandingkan 21,2% di dalam ASEAN.
Gerbang pelabuhan kini menghabiskan lebih banyak jam daripada perbatasan.
Kargo peti kemas menunggu rata-rata 106,7 jam di Mombasa pada 2025, lebih dari dua kali target pelabuhan itu sebesar 48 jam. Truk membutuhkan 30 hingga 35 jam untuk memindahkan satu peti kemas dari pelabuhan Dar es Salaam ke pelabuhan darat (dry port) Kwala, dibandingkan sekitar satu jam dengan kereta api. Perbatasan darat dengan pos lintas batas terpadu memakan waktu sekitar 40 menit hingga 12 jam.
Kapasitas baru bukan petunjuk yang baik bagi volume kargo.
Depo Naivasha menggunakan 1,8% kapasitasnya pada 2025 dan jalur kereta Addis Ababa-Djibouti sekitar 16%, sedangkan depo Nairobi beroperasi pada 69%. Berdasarkan angka Wikipedia, biaya modal jalur Etiopia itu mencapai US$1.100 hingga 1.400 per ton yang diangkut pada 2025, dan target Lobito sebesar 4,6 juta ton setara 1,4 kali puncak jalur Benguela pada 1973.
Pelabuhan Afrika telah terbelah menjadi dua perekonomian.
Port Said menempati peringkat ke-3 dan Tanger Med ke-5 dalam indeks pelabuhan Bank Dunia 2024, sedangkan sebagian besar gerbang di Afrika Sub-Sahara berada di peringkat ke-309 hingga ke-405 pada edisi 2023. Di simpul (hub), nilai lahan berada di kawasan bebas; di gerbang, pada lahan yang mengurangi beban gerbang pelabuhan.
Kota perbatasan tumbuh di tempat muatan kargo dipecah.
Antara sensus Zambia 2010 dan 2022, Chirundu tumbuh 161% dan Nakonde 118%, dibandingkan 27% untuk Lusaka, dan Beitbridge kini lima kali ukurannya pada 1992. Pos perlintasan yang hanya dilewati, seperti Malaba, tetap kecil, dan keuntungan Chirundu dari pos lintas batas terpadu terkikis seiring bertambahnya lalu lintas.
Sewa stagnan dalam dolar, dan potensi kenaikan nilai ada pada lahan.
Sewa logistik prima berada pada US$4 hingga 7 per m² per bulan, dan hanya Lagos dan Kampala yang berada di atas tingkat 2021. Imbal hasil 12 hingga 13% di Kampala dan Lusaka, dibandingkan 8 hingga 10% di dekat pesisir, menunjukkan tempat koridor yang lebih cepat dapat menambah nilai paling besar, dan lahan siap bangun di simpul yang beroperasi sudah penuh.

Apa artinya

Rekomendasi per pemangku kepentingan

Korporasi

Tempatkan stok regional di lokasi kargo menyelesaikan proses kepabeanan dan kereta api beroperasi, serta periksa setiap jalur dagang terhadap daftar jadwal tarif yang telah diundangkan sebelum mengandalkan penghematan tarif.

Investor dan pemberi pinjaman

Dasarkan underwriting (penilaian kelayakan pembiayaan) pada volume bongkar muat yang terukur dan jam yang dihemat, perlakukan kapasitas desain sebagai batas atas, dan harapkan sebagian besar keuntungan berasal dari lahan dan kompresi imbal hasil (yield compression).

Pengembang

Beli lahan dalam jangkauan gerbang dan bangun di kota tempat muatan kargo dipecah: stasiun angkutan peti kemas (container freight station), kantong parkir truk, tempat penimbunan berikat, dan hunian pekerja.

Pemerintah dan otoritas pelabuhan

Publikasikan waktu inap (dwelling time) dan lepaskan lahan siap bangun di samping gerbang dan depo yang beroperasi. Dalam kasus-kasus yang ditelaah, penetapan kawasan saja tidak mendatangkan penyewa.

Isi laporan lengkap

30 halaman bukti, tolok ukur, dan uji

Perjanjian melaju mendahului perdagangan
Ke mana jam-jam itu terbuang
Kelebihan kapasitas
Gerbang, simpul, dan kota-kota di balik perbatasan
Sewa stagnan, lahan langka
Tolok Ukur Simpul Koridor Heirstone
Afrika Utara dan Afrika Sub-Sahara

Kumpulan data Heirstone

simpul koridor di 22 negara dalam Tolok Ukur Simpul Koridor Heirstone: simpul utama (hub), pelabuhan gerbang, depo darat, kota perbatasan, dan titik persimpangan

simpul yang dinilai dengan Uji Simpul Heirstone yang terdiri atas lima bagian, dengan skor antara 4 dan 8 dari 10 poin

pelabuhan, jalur kereta api, dan depo darat dalam Daftar Pemanfaatan Kapasitas Heirstone, mulai dari Naivasha sebesar 1,8% hingga Lomé sebesar 89%

Disusun dari sumber publik yang berlaku per Oktober 2026. Setiap angka dirujuk dalam laporan, dan angka yang kami turunkan dengan menggabungkan angka yang dipublikasikan diberi label analisis Heirstone.

Pertanyaan yang sering diajukan

Bagaimana AfCFTA telah mengubah perdagangan di Afrika sejauh ini?

Lebih kecil daripada yang tersirat dalam perjanjiannya. Lima puluh negara telah meratifikasinya, tetapi hanya 23 yang telah mengundangkan jadwal tarifnya hingga April 2025, sehingga sekitar 21% pasangan negara yang dapat memanfaatkan tarifnya. Perdagangan intra-Afrika mencapai 14,7% dari perdagangan Afrika pada 2024, dibandingkan 21,2% di dalam ASEAN.

Di mana lahan logistik dan industri mengalami kenaikan nilai di koridor perdagangan Afrika?

Di tempat kargo harus berhenti dan waktu tempuhnya sedang dipangkas: di samping gerbang pelabuhan yang beroperasi dan depo yang terlayani kereta api, serta di kota perbatasan tempat muatan kargo dipecah. Chirundu tumbuh 161% dan Nakonde 118% antara sensus Zambia 2010 dan 2022, dibandingkan 27% untuk Lusaka.

Berapa sewa dan imbal hasil logistik prima di Afrika?

Sewa logistik prima mencapai US$4 hingga 7 per m² per bulan di tujuh kota koridor pada semester II 2025, dan hanya Lagos dan Kampala yang berada di atas tingkat 2021 dalam dolar. Imbal hasil prima berkisar dari 8% di dekat pesisir hingga 13% di Kampala dan 12 hingga 12,5% di Lusaka, dengan imbal hasil yang lebih tinggi di kota-kota yang lebih jauh ke pedalaman.