Pengembangan Resor di Afrika Utara & Laut Merah

Laporan ini dalam enam angka

±15.000

tempat tidur di enam kawasan resor Plan Azur di Maroko pada 2023, dibandingkan 110.786 dalam rencana kawasan resor 2008

65%

kamar hotel yang disetujui dilaporkan telah dibangun di empat zona TDA Mesir per Januari 2016: 140.004 dari 215.521

125%

realisasi Yasmine Hammamet dibandingkan rencananya: sekitar 30.000 tempat tidur di atas lahan 277 ha, dibandingkan 24.000 yang direncanakan, berdasarkan angka yang dihimpun Wikipédia

72%

tingkat hunian kamar di El Gouna pada tahun fiskal 2023, dekat bandara Hurghada yang melayani 9,6 juta penumpang, dibandingkan 42% di resor saudaranya, Taba Heights

51%

tempat tidur Azur yang dihitung terhadap target Vision 2020 hingga pertengahan 2015 berada di vila atau residensi hotel (analisis Heirstone)

6 tahun

dari pengumuman hingga tamu pertama di The Red Sea, Arab Saudi, tercepat dalam Daftar Resor Negara, dengan bandaranya sendiri yang dibuka pada September 2023

Ringkasan

Besarnya rencana resor negara tidak banyak memberi tahu kami tentang apa yang akan dibangun. Kawasan resor yang terisi memiliki kursi penerbangan, hotel yang dibuka lebih dulu, dan pemilik yang mampu menunggu.

Kami membandingkan program resor negara di Maroko, Tunisia, Mesir, Senegal, Tanjung Verde, Mauritius, dan Aljazair dengan giga-proyek Arab Saudi dan Mesir saat ini. Catatannya berkisar dari kawasan resor yang tumbuh seperempat lebih besar daripada rencananya hingga kawasan yang tidak memiliki tempat tidur sama sekali 25 tahun setelah diluncurkan. Lahan, jalan, dan perizinan adalah bagian yang paling andal disediakan negara. Permintaan bergantung pada maskapai dan operator yang berada di luar kendali negara.

Kartu skor yang jujur berkisar dari nol hingga 125%.
Yasmine Hammamet di Tunisia membangun sekitar 30.000 tempat tidur, dibandingkan 24.000 yang direncanakan. Otoritas Pengembangan Pariwisata (TDA) Mesir melaporkan 140.004 kamar hotel telah dibangun di zona-zonanya hingga 2016, 65% dari yang disetujui. Plan Azur Maroko memiliki sekitar 15.000 tempat tidur pada 2023, dibandingkan 110.786 dalam rencana kawasan resor 2008, dan Plage Blanche, yang direncanakan untuk 30.000 tempat tidur, tidak memiliki satu pun.
Kawasan resor Maroko mandek ketika pengembang induknya hengkang, dan bergerak kembali dengan modal negara.
Antara 2008 dan 2012, pengembang Saïdia, Lixus, dan Taghazout gagal, mundur, atau diganti. Perusahaan bentukan CDG dan FMDT di Saïdia telah berinvestasi MAD 1,7 miliar (US$177 juta) hingga 2019, dan pemegang saham yang terafiliasi dengan negara memiliki 75% saham pengembang Taghazout Bay, yang telah membuka tujuh hotel sejak 2015.
Kursi penerbangan membedakan resor yang terisi dari yang tidak.
Pada tahun fiskal 2023, El Gouna, dekat Hurghada, mencatat tingkat hunian kamar 72%, 30 poin di atas resor saudaranya yang berada dekat bandara yang jauh lebih kecil. Lalu lintas Agadir naik 54% dari 2019 hingga 2024 seiring dibukanya Taghazout Bay. Saïdia, tanpa penerbangan langsung dari pasar utamanya, terisi sekitar dua bulan per tahun.
Model yang menyebarkan pembangunan hotel ke banyak investor menghasilkan pembangunan terbanyak.
Agence Foncière Touristique Tunisia menyatakan telah menciptakan 170.000 tempat tidur, dan TDA Mesir bekerja sama dengan 896 pengembang. Perbankan Tunisia menanggung utang hotel sebesar TND 4 miliar pada 2014, 57,5% di antaranya tergolong kredit bermasalah, sedangkan TDA membiarkan risiko tetap berada pada pengembang dan mengambil kembali 22,2 juta m² lahan telantar pada 2015.
Ketika hotel mandek, rencana bergeser ke rumah kedua.
Rencana Azur 2008 terdiri atas 32% tempat tidur nonhotel, tetapi 51% tempat tidur yang dihitung terhadap target Vision 2020 hingga pertengahan 2015 berada di vila atau residensi hotel. Rumah laku di tempat hotel sudah berjalan: El Gouna menjual 289 unit pada tahun fiskal 2024 dengan harga rata-rata US$5.287 per m².
Dua giga-proyek merencanakan bandara sendiri.
The Red Sea membuka bandara dan resor pertamanya pada 2023 dan merencanakan 11% unitnya sebagai hunian. Ras El Hekma dimulai dengan transaksi senilai US$35 miliar, dengan Mesir mempertahankan 35% kepemilikan. Rencana induknya mencakup bandara internasional baru, dan dua hotel diumumkan pada 2026.

Apa artinya

Rekomendasi per pemangku kepentingan

Pemerintah dan otoritas pariwisata

Publikasikan setiap tahun jumlah tempat tidur atau kamar yang terealisasi dibandingkan rencana untuk setiap zona, kaitkan tahap kedua dengan kapasitas kursi penerbangan dari pasar sasaran yang dipublikasikan, dan sejak peluncuran siapkan anggaran untuk berperan sebagai pengembang pilihan terakhir (developer of last resort).

Badan pertanahan dan pengembang induk

Jual kavling siap bangun kepada banyak investor, cantumkan tenggat pembangunan di setiap kavling dan tegakkan, serta batasi porsi hunian dan lepaskan secara bertahap seiring dibukanya kamar hotel.

Dana kekayaan negara dan pembiayaan pembangunan

Danai bandara dan hotel-hotel pertama secara bersamaan, dan hitung keseluruhan biayanya: di zona-zona baru Senegal, infrastruktur negara mencakup 7% dari investasi yang direncanakan dan hotel 93%.

Investor, pemberi pinjaman, dan operator hotel

Lakukan underwriting (penilaian kelayakan pembiayaan) atas bandara sebelum pantai, batasi eksposur terhadap satu operator tur, dan awasi utang hotel sebelum guncangan berikutnya.

Isi laporan lengkap

29 halaman bukti, tolok ukur, dan uji

Kartu skor yang jujur
Sasaran yang terus bergeser
Siapa yang menanggung risikonya
Kursi penerbangan yang menentukan
Pergeseran ke rumah kedua
Uji kawasan resor
Program masa kini

Kumpulan data Heirstone

program, kawasan resor, dan zona di delapan negara dalam Daftar Resor Negara Heirstone, dari Port El Kantaoui hingga pesisir Laut Merah Arab Saudi dan Ras El Hekma

uji dalam Uji Kawasan Resor Heirstone: kursi penerbangan, hotel lebih dulu, banyak pihak, pemilik yang sabar, manfaatkan atau kehilangan hak, dan hunian yang terikat pada hotel

kasus terdokumentasi yang dinilai dengan Uji Kawasan Resor, dari Plan Azur dan Yasmine Hammamet hingga El Gouna dan Sal

Disusun dari sumber publik yang berlaku per Oktober 2026. Setiap angka dirujuk dalam laporan, dan angka yang kami turunkan dengan menggabungkan angka yang dipublikasikan diberi label analisis Heirstone.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa yang terjadi dengan resor Plan Azur di Maroko?

Realisasinya hanya sebagian kecil dari rencana: sekitar 15.000 tempat tidur di enam kawasan resor pada 2023, dibandingkan 110.786 dalam rencana kawasan resor 2008. Saïdia dan Taghazout Bay menampung sedikitnya 70% dari yang telah dibangun, keduanya di bawah pemilik yang didukung negara, sedangkan Plage Blanche, yang direncanakan untuk 30.000 tempat tidur, tidak memiliki satu pun.

Mengapa sebagian resor pantai terencana terisi, sementara yang lain tetap kosong?

Kursi maskapai penerbangan adalah prediktor paling jelas dalam catatan tersebut. El Gouna, 20 km dari bandara Hurghada yang melayani 9,6 juta penumpang, mencatat tingkat hunian kamar 72% pada tahun fiskal 2023, dibandingkan 42% di Taba Heights, dekat bandara yang melayani 41.142 penumpang. Saïdia, tanpa rute langsung dari pasar utamanya, terisi sekitar dua bulan per tahun.

Apa arti program resor negara di masa lalu bagi giga-proyek di Laut Merah?

Amankan kursi penerbangan, buka hotel terlebih dahulu, dan pertahankan pemilik yang mampu menunggu. The Red Sea menerima tamu pertamanya enam tahun setelah diumumkan dengan membangun bandaranya sendiri, tercepat dalam Daftar Resor Negara Heirstone. Uji Kawasan Resor Heirstone menetapkan enam pemeriksaan, dari kursi penerbangan hingga hunian yang terikat pada hotel, untuk The Red Sea, AMAALA, dan Ras El Hekma.