Pembangunan Resort di Afrika Utara & Laut Merah

Laporan dalam enam angka

kira-kira 15,000

katil di enam bandar peranginan Plan Azur di Maghribi pada 2023, berbanding 110,786 dalam pelan bandar peranginan 2008

65%

bilik hotel yang diluluskan dilaporkan telah dibina di empat zon TDA Mesir setakat Januari 2016: 140,004 daripada 215,521

125%

pencapaian Yasmine Hammamet berbanding pelan: kira-kira 30,000 katil di atas 277 hektar berbanding 24,000 yang dirancang, berdasarkan angka yang dihimpunkan oleh Wikipédia

72%

kadar penghunian bilik di El Gouna pada TK2023, berhampiran lapangan terbang Hurghada yang mengendalikan 9.6 juta penumpang, berbanding 42% di resort saudaranya, Taba Heights

51%

katil Azur yang dikira ke arah sasaran Wawasan 2020 Maghribi menjelang pertengahan 2015 berada di vila atau kediaman hotel (analisis Heirstone)

6 tahun

dari pengumuman hingga tetamu pertama di The Red Sea, Arab Saudi, yang terpantas dalam Lejar, dengan lapangan terbangnya sendiri dibuka pada September 2023

Ringkasan

Saiz pelan resort kerajaan tidak banyak memberitahu kami tentang apa yang akan dibina. Bandar peranginan yang terisi mempunyai tempat duduk penerbangan, hotel yang dibuka terlebih dahulu dan pemilik yang mampu menunggu.

Kami membandingkan program resort kerajaan di Maghribi, Tunisia, Mesir, Senegal, Cabo Verde, Mauritius dan Algeria dengan projek giga Saudi dan Mesir masa kini. Rekodnya berjulat daripada bandar peranginan yang melebihi pelannya sebanyak satu perempat hingga bandar peranginan yang tiada sebarang katil 25 tahun selepas dilancarkan. Tanah, jalan raya dan permit merupakan komponen yang paling konsisten disediakan oleh kerajaan. Permintaan pula bergantung pada syarikat penerbangan dan pengendali yang tidak berada di bawah kawalan mereka.

Kad skor yang jujur berjulat dari sifar hingga 125%.
Yasmine Hammamet di Tunisia membina kira-kira 30,000 katil berbanding 24,000 yang dirancang. Pihak Berkuasa Pembangunan Pelancongan (TDA) Mesir melaporkan 140,004 bilik hotel telah dibina di zon-zonnya menjelang 2016, iaitu 65% daripada yang diluluskan. Plan Azur di Maghribi mempunyai kira-kira 15,000 katil pada 2023 berbanding 110,786 dalam pelan bandar peranginan 2008, dan Plage Blanche, yang dirancang untuk 30,000 katil, tidak mempunyai sebarang katil.
Bandar peranginan Maghribi tergendala apabila pemaju induknya keluar, dan dimulakan semula dengan modal kerajaan.
Antara 2008 dan 2012, pemaju Saïdia, Lixus dan Taghazout gagal, menarik diri atau digantikan. Syarikat CDG dan FMDT di Saïdia telah melabur MAD 1.7 bilion (US$177 juta) menjelang 2019, dan pemegang saham berkaitan kerajaan memiliki 75% pemaju Taghazout Bay, yang telah membuka tujuh hotel sejak 2015.
Tempat duduk penerbangan membezakan resort yang terisi daripada yang tidak.
Pada TK2023, El Gouna, berhampiran Hurghada, mencatat kadar penghunian 72%, 30 mata peratusan lebih tinggi daripada resort saudaranya yang berhampiran lapangan terbang yang jauh lebih kecil. Trafik Agadir meningkat 54% dari 2019 hingga 2024 seiring pembukaan Taghazout Bay. Saïdia, tanpa penerbangan terus dari pasaran utamanya, terisi selama kira-kira dua bulan setahun.
Model yang mengagihkan pembinaan hotel kepada ramai pelabur membina paling banyak.
Agence Foncière Touristique di Tunisia menyatakan bahawa ia telah mewujudkan 170,000 katil, dan TDA Mesir berurusan dengan 896 pemaju. Bank-bank Tunisia menanggung TND 4 bilion hutang hotel pada 2014, 57.5% daripadanya diklasifikasikan sebagai terjejas, manakala TDA meletakkan risiko pada pemaju dan mengambil semula 22.2 juta m² tanah terbiar pada 2015.
Apabila hotel tergendala, pelan beralih kepada rumah kedua.
Pelan Azur 2008 terdiri daripada 32% katil bukan hotel, namun 51% daripada katil yang dikira ke arah sasaran Wawasan 2020 Maghribi menjelang pertengahan 2015 berada di vila atau kediaman hotel. Rumah laku di tempat hotel sudah berjaya: El Gouna menjual 289 unit pada TK2024 pada harga purata US$5,287 setiap m².
Dua projek giga merancang lapangan terbang sendiri.
The Red Sea membuka lapangan terbang dan resort pertamanya pada 2023 dan merancang 11% unit sebagai kediaman. Ras El Hekma bermula dengan urus niaga US$35 bilion yang menyaksikan Mesir mengekalkan 35%. Pelan induknya merangkumi lapangan terbang antarabangsa baharu, dan dua hotel diumumkan pada 2026.

Apa maksudnya

Cadangan mengikut khalayak

Kerajaan dan pihak berkuasa pelancongan

Terbitkan bilangan katil atau bilik yang disiapkan berbanding pelan bagi setiap zon setiap tahun, kaitkan fasa kedua dengan kapasiti tempat duduk penerbangan yang diterbitkan dari pasaran sasaran, dan peruntukkan bajet sejak pelancaran untuk berperanan sebagai pemaju pilihan terakhir.

Agensi tanah dan pemaju induk

Jual lot berkemudahan lengkap kepada ramai pelabur, masukkan tarikh akhir pembinaan dalam setiap lot dan kuat kuasakannya, serta hadkan komponen kediaman dan lepaskannya seiring pembukaan bilik hotel.

Dana berdaulat dan institusi kewangan pembangunan

Biayai lapangan terbang dan hotel pertama serentak, dan kira keseluruhan kos: di zon baharu Senegal, infrastruktur kerajaan merangkumi 7% daripada pelaburan yang dirancang dan hotel 93%.

Pelabur, pemberi pinjaman dan pengendali hotel

Nilai risiko lapangan terbang sebelum pantai, hadkan pendedahan kepada satu pengendali pelancongan dan pantau hutang hotel sebelum kejutan seterusnya.

Kandungan laporan penuh

29 halaman bukti, penanda aras dan ujian

Kad skor yang jujur
Sasaran yang sentiasa berubah
Siapa yang menanggung risiko
Tempat duduk penerbangan menjadi penentu
Peralihan kepada rumah kedua
Ujian bandar peranginan
Program masa kini

Set data Heirstone

program, bandar peranginan dan zon di lapan negara dalam Lejar Resort Kerajaan Heirstone, dari Port El Kantaoui hingga Laut Merah Saudi dan Ras El Hekma

ujian dalam Ujian Bandar Peranginan Heirstone: tempat duduk penerbangan, hotel didahulukan, ramai pihak, pemilik yang sabar, guna atau hilang, dan kediaman yang dikaitkan dengan hotel

kes berdokumen yang diberi skor berdasarkan Ujian Bandar Peranginan, dari Plan Azur dan Yasmine Hammamet hingga El Gouna dan Sal

Dibina daripada sumber awam yang terkini setakat Oktober 2026. Setiap angka dirujuk dalam laporan, dan angka yang kami peroleh dengan menggabungkan angka terbitan dilabel sebagai analisis Heirstone.

Soalan lazim

Apakah yang berlaku kepada resort Plan Azur di Maghribi?

Resort tersebut hanya merealisasikan sebahagian kecil daripada pelan: kira-kira 15,000 katil di enam bandar peranginan pada 2023 berbanding 110,786 dalam pelan bandar peranginan 2008. Saïdia dan Taghazout Bay memegang sekurang-kurangnya 70% daripada apa yang telah dibina, kedua-duanya di bawah pemilik yang disokong kerajaan, manakala Plage Blanche, yang dirancang untuk 30,000 katil, tidak mempunyai sebarang katil.

Mengapakah sesetengah resort pantai yang dirancang terisi manakala yang lain kekal kosong?

Tempat duduk penerbangan ialah peramal paling jelas dalam rekod ini. El Gouna, 20 km dari lapangan terbang Hurghada yang mengendalikan 9.6 juta penumpang, mencatat kadar penghunian 72% pada TK2023, berbanding 42% di Taba Heights yang berhampiran lapangan terbang yang mengendalikan 41,142 penumpang. Saïdia, tanpa laluan terus dari pasaran utamanya, terisi selama kira-kira dua bulan setahun.

Apakah maksud program resort kerajaan terdahulu bagi projek giga Laut Merah?

Pastikan tempat duduk penerbangan, buka hotel terlebih dahulu dan kekalkan pemilik yang mampu menunggu. The Red Sea menerima tetamu pertamanya enam tahun selepas diumumkan dengan membina lapangan terbangnya sendiri, yang terpantas dalam Lejar Heirstone. Ujian Bandar Peranginan Heirstone menetapkan enam semakan, daripada tempat duduk penerbangan hingga kediaman yang dikaitkan dengan hotel, bagi The Red Sea, AMAALA dan Ras El Hekma.