아프리카 디아스포라 부동산: 이집트·나이지리아

숫자 6개로 보는 보고서

365억 달러

해외 거주 이집트인이 2025년 6월 종료 회계연도에 본국으로 보낸 송금액으로, 사상 최대이자 전년 대비 66% 증가한 수치(이집트 중앙은행)

9.9배

2015~2024년 누계 기준 나이지리아의 순 외국인직접투자 대비 송금액 배수(Heirstone 분석)

115만 9,000

가구가 해외에 거주해 비어 있는 주택 수(이집트 2017년 인구총조사 집계로, 조사 대상 12개 시장에서 이를 측정한 유일한 인구총조사)

38%

뉴카이로에서 달러로 소득을 얻는 구매자가 누린 할인 효과(2021년 5월~2024년 3월 아파트 호가는 이집트 파운드 기준 89% 상승)

89%

모로코 주택 대출 잔액 대비 해외 거주 모로코인의 은행 예금 비율(2026년 3월)

29%

2021년 인구총조사 당시 계절용이거나 비어 있던 카보베르데 주택의 비율

핵심 요약

해외에 사는 아프리카인은 강력한 구매자이지만 약한 거주자입니다. 아프리카 주택 시장에 분양 실적과 달러를 안정적으로 가져다주지만, 실제로 사람이 사는 집을 만드는 데에는 기여가 적습니다.

이 보고서는 아프리카의 거의 모든 주택 시장에 등장하지만 주택 통계에는 거의 나타나지 않는 한 구매자, 즉 해외에 살면서 본국에서 집을 사는 국민을 추적합니다. 이집트와 모로코에서 나이지리아, 가나, 세네갈, 케냐, 카보베르데에 이르기까지 Heirstone이 조사한 12개 시장 대부분에서 해외 송금은 외국인직접투자(FDI)보다 더 많은 경화를 들여옵니다. 그 일부는 현지 통화 가치가 낮을 때 매입되어 방문 기간에만 사용되는 경우가 많은 주택으로 흘러가며, 성과를 내는 상품은 경화로 가격을 매기고, 분할 납부가 가능하며, 해외에서 진행 상황을 확인할 수 있고, 소유주가 없는 동안 관리되는 상품입니다.

대부분의 디아스포라 시장에서 송금은 외국인 투자를 웃돌지만, 사하라 이남에서는 여전히 원조에 못 미칩니다.
2015~2024년 나이지리아가 받은 송금액은 순 외국인직접투자의 9.9배였고, 케냐는 5.3배, 모로코는 4.0배였습니다. 사하라 이남 아프리카에서는 2023년 순 원조액 648억 달러가 공식 집계 송금액 522억 달러를 웃돌았습니다.
환율 격차가 해소되면 공식 집계 송금액이 급증합니다.
이집트의 송금액은 2024년 3월 환율 단일화 이후 2023년 195억 달러에서 2024년 296억 달러로 회복되었습니다. 에티오피아의 공식 집계 유입액은 시장 결정 환율로 전환한 2024년에 13배로 늘었습니다.
주택 거래에서 디아스포라가 차지하는 비중을 측정하는 등기 기록은 없습니다.
가장 확실한 수치는 프로그램 집계입니다. 2025년 11월까지 모로코 주택 직접 지원 수혜자 75,760명 중 24%가 해외 거주 모로코인이었고, 나이로비의 한 사업은 구매자의 25%가 디아스포라라고 밝힙니다. 한 부동산 회사가 제시한 라고스·아부자 디벨로퍼 분양의 70~80%라는 수치는 검증할 수 없습니다.
통화 가치가 하락하는 시장에서 디아스포라는 할인된 가격에 매입하지만, 그 할인 폭은 약 1년 안에 좁혀지기 시작합니다.
뉴카이로의 아파트 호가는 2021년 5월부터 2024년 3월까지 이집트 파운드 기준으로 89% 올랐고, 이에 따라 달러로 소득을 얻는 구매자는 38%의 할인 효과를 누렸습니다. 2025년 6월까지 달러 기준 가격은 저점 대비 20% 회복되었으며, 나이로비 교외 주택 가격은 18년 동안 케냐 실링 기준으로 두 배가 되었지만 달러 기준으로는 약 9% 오르는 데 그쳤습니다.
디아스포라가 짓는 주택의 상당 부분은 비어 있습니다.
이집트 2017년 인구총조사는 가구가 해외에 거주해 비어 있는 주택을 115만 9,000호로 집계했는데, 이는 해외 거주 이집트인 약 8명당 1호꼴입니다. 모로코 도시 지역의 세컨드 홈 비중은 2014~2024년 주택 재고의 9.3%에서 15.5%로 높아졌고, 카보베르데에서는 2021년 주택의 29%가 계절용이거나 비어 있었습니다.
이제 각국 정부는 디아스포라에게 달러로 판매하거나 그 저축을 은행으로 끌어들입니다.
이집트가 해외 거주 국민에게 달러 가격으로 판매한 택지는 2012년 이후 출처에 따라 73억~100억 달러를 조달했으며, 나이지리아의 2017년 디아스포라 채권은 3억 달러를 조달했습니다. 해외 거주 모로코인은 본국에 2,280억 디르함(약 240억 달러)의 예금을 보유하고 있으며, 이는 모로코 주택 대출 잔액의 89%에 해당합니다.

시사점

대상별 제언

정부 및 토지 관리 기관

이집트 인구총조사처럼 디아스포라 주택을 집계하고, 비어 있는 주택을 공급으로 다뤄야 합니다. 115만 9,000호 중 일부를 임대하거나 관리하면 새로운 달러 분양과 함께 활용 가능한 주택이 늘어날 것입니다.

디벨로퍼

경화로 가격을 책정하거나 경화에 연동하고, 분할 납부 방식으로 판매하며, 해외 구매자에게 공사 진행 상황을 보고하고, 소유주가 없는 기간에는 관리 서비스를 제공해야 합니다.

은행 및 결제 사업자

구매자의 소득 통화로 대출하고, 요금을 공개한 부동산 거래 규모의 송금 상품을 제공하며, 디아스포라 예금을 주택 금융과 연계해야 합니다.

대출기관 및 투자자

임대료뿐 아니라 환율과 방문 패턴까지 반영해 심사해야 합니다.

보고서 전문 구성

근거 자료, 벤치마크, 검증 테스트를 담은 30쪽

FDI보다 크고 원조보다 작다
해외에서 매입하는 네 가지 방법
평가절하 할인
가족이 해외에 있어 비어 있는 집
해외 거주 국민 대상 분양
Heirstone 디아스포라 주택 모니터
실행 과제

Heirstone 데이터 세트

Heirstone 디아스포라 주택 모니터에 수록된 시장: 이집트와 모로코에서 나이지리아, 세네갈, 케냐, 카보베르데까지

Heirstone 유형 분류에 따른 디아스포라 구매자 유형: 택지를 사서 직접 짓는 구매자, 여름 휴가 가족, 원격 투자자, 달러 저축자

디아스포라 대상 분양 전에 디벨로퍼, 토지 관리 기관, 대출기관에 던져야 할 Heirstone 테스트의 질문

2026년 10월 기준 공개 자료를 바탕으로 작성했습니다. 모든 수치의 출처를 보고서에 밝혔으며, 공표된 수치를 조합해 산출한 수치에는 ‘Heirstone 분석’으로 표기했습니다.

자주 묻는 질문

아프리카로의 송금액은 외국인직접투자(FDI)를 넘어섭니까?

대부분의 디아스포라 시장에서는 그렇습니다. 2015~2024년 나이지리아가 받은 송금액은 순 FDI의 9.9배였고, 케냐는 5.3배, 모로코는 4.0배였습니다. 다만 사하라 이남 아프리카 전체로 보면 2023년 순 원조액 648억 달러가 공식 집계 송금액 522억 달러를 여전히 웃돌았습니다.

평가절하 이후 해외에서 이집트 부동산을 사는 것이 더 저렴해졌습니까?

일시적으로는 그렇습니다. 뉴카이로의 호가는 2021년 5월부터 2024년 3월까지 이집트 파운드 기준으로 89% 올랐고, 이에 따라 달러로 소득을 얻는 구매자는 38%의 할인 효과를 누렸습니다. 그러나 2025년 6월까지 달러 기준 가격은 저점 대비 20% 회복되었습니다.

해외 거주 이집트인을 위한 이집트의 바이트 알와탄(Bait Al Watan) 제도란 무엇입니까?

2012년부터 해외 거주 이집트인에게 기반시설이 갖춰진 택지를 달러 가격으로 판매하고 대금도 달러로 받아 온 국가 프로그램으로, 출처에 따라 73억~100억 달러를 조달했습니다. 2025년 10월 정부는 18,000필지 이상을 추가로 공급해 4년간 최대 70억 달러를 조달한다는 목표를 세웠습니다.