Grondhuur voor zendmasten en glasvezel in Afrika

Het rapport in zes cijfers

89%

van de locaties van IHS Towers staat op gehuurde grond, met een gemiddelde resterende looptijd van 11,4 jaar; SBA heeft de grond onder 71% van zijn locaties in eigendom of voor meer dan 20 jaar in handen

stroomkosten per mastlocatie tegenover grondhuur: ongeveer US$ 12.600 tot 14.300 per jaar tegenover US$ 3.100 tot 3.500

US$ 325.000

waarde per locatie bij de transactie van Eaton Towers (2019-20), tegenover ongeveer US$ 72.500 voor de masten van MTN South Africa (2022)

28%

eenmalige heffing voor het doorgangsrecht voor glasvezel in Ogun State als aandeel van het gemiddelde aanlegbudget per km van Project BRIDGE in Nigeria, op basis van de cijfers van TechCabal uit 2025; ten minste 7% volgens ALTON

11 tot 15x

opbrengst per km van Dark Fibre Africa (2025-26) tegenover de dark fibre van Kenya Power op zijn net (2022-23)

116 mln

inwoners per aanlandingspunt voor zeekabels in Nigeria, tegenover 13 miljoen in Egypte, dat 24 systemen, waarvan sommige nog gepland, over negen locaties spreidt

In het kort

De zendmasten en glasvezelnetten van Afrika worden gefinancierd als infrastructuur met een lange levensduur, op grond die slechts voor een fractie van die levensduur is verzekerd. Een groot deel van de waarde die nog kan worden gecreëerd, ligt in het langer, geïndexeerd en makkelijker bundelbaar maken van die grondrechten, en in het brengen van stroom naar het perceel.

Dit rapport bekijkt Afrikaanse zendmasten en glasvezel als vastgoed: de percelen, daken, straten, corridors en stranden die digitale netwerken innemen, van Nigeria, Zuid-Afrika en Kenia tot Egypte, Marokko, Senegal en Ivoorkust. Investeerders kopen mast- en glasvezelbedrijven om hun lange, grotendeels in harde valuta luidende contracten met mobiele operators. De grondrechten daaronder lopen voor een fractie van die tijd, worden in lokale valuta betaald en worden per grondeigenaar, deelstaat of gemeente afzonderlijk overeengekomen, en die discrepantie weegt zwaarder dan de hoogte van de huur.

De zendmast staat op een korte grondhuur.
Ongeveer 89% van de locaties van IHS Towers staat op grondhuur met een gemiddelde resterende looptijd van 11,4 jaar, en een derde loopt af vóór eind 2030. SBA Communications, een beursgenoteerde Amerikaanse eigenaar, heeft de grond onder 71% van zijn locaties in eigendom of voor meer dan 20 jaar in handen, met nog 35 jaar huurlooptijd inclusief verlengingsopties.
Kopers betalen voor huurders en contracten. De grond verklaart weinig van de prijs.
Bij Afrikaanse mastentransacties zijn locaties gewaardeerd op tussen ongeveer US$ 72.500 (MTN South Africa, 2022) en US$ 325.000 (Eaton Towers, 2019-20). Gekapitaliseerd tegen 8 tot 12% zou een gangbare grondhuur 36 tot 60% van de prijs per locatie van MTN South Africa vertegenwoordigen, maar slechts 8 tot 13% van die van Eaton.
Stroom vormt de echte huisvestingskosten.
Stroom kost per mastlocatie ongeveer US$ 12.600 tot US$ 14.300 per jaar, vier keer de grondhuur van US$ 3.100 tot US$ 3.500. Stroom was in 2025 goed voor 47,8% van de kostprijs van de omzet van IHS, en de netstroom in de markten van Helios Towers was gemiddeld 16 tot 18 uur per dag beschikbaar.
Bij glasvezel kan de vergunning tot een kwart van de aanleg kosten.
Volgens de compilatie van TechCabal uit 2025 rekenden Nigeriaanse deelstaten van niets tot NGN 9.477 per meter voor het doorgangsrecht, waarmee de eenmalige heffing van Ogun uitkomt op ongeveer 28% van het gemiddelde budget van Project BRIDGE van US$ 22.200 per km. De federale benchmark van NGN 145 daalde tussen medio 2023 en medio 2025 van ongeveer US$ 190 naar US$ 94 per km.
Stedelijke mantelbuizen leveren veel meer op dan lange corridors.
Dark Fibre Africa verdiende in 2025-26 11 tot 15 keer meer omzet per kilometer dan de dark fibre van Kenya Power op zijn net in 2022-23, ongeveer US$ 770 per km per jaar. De R 12,64 mld (US$ 712 mln) die Vodacom betaalde voor 30% van Maziv, impliceert US$ 813 tot US$ 1.160 per aansluitbare woning.
Aanlandingspunten zijn schaars en geconcentreerd.
De acht internationale kabels van Nigeria landen aan op twee locaties, één per 116 miljoen inwoners, tegenover één per 13 miljoen in Egypte, waar 24 systemen, waarvan sommige nog gepland, op negen locaties aanlanden. Dakar, Accra en Abidjan zijn elk afhankelijk van één aanlandingspunt.

Wat het betekent

Aanbevelingen per doelgroep

Overheden, toezichthouders en grondbedrijven

Publiceer één nationaal tarief voor doorgangsrechten, indexeer het en int het via één loket. Reserveer aanlandingszones en tracés voor mantelbuizen in kust-, weg- en spoorplannen, en bied staatsgrond aan voor mastlocaties met standaard huurcontracten van 20 jaar.

Grondeigenaren en eigenaren van corridors

Verkoop looptijd, indexatie en stroom voordat u om meer huur vraagt. Beheerders van wegen, spoor en elektriciteitsnetten zouden mantelbuizen moeten verhuren op de stedelijke toegangsroutes, waar glasvezel geld oplevert, en langeafstandscorridors moeten prijzen als volumebusiness.

Exploitanten, investeerders en DFI's

Beoordeel naast het aantal huurders per mast ook het afloopprofiel van de huurcontracten en de valuta van de grondrechten. Verlengd en gebundeld kunnen de grondhuurcontracten onder Afrikaanse zendmasten een asset in lokale valuta worden voor pensioenfondsen.

In het volledige rapport

29 pagina's met onderbouwing, benchmarks en toetsen

Nog elf jaar resterende huurtermijn
Huurders bepalen de prijs
Goedkope grond, dure stroom
De vergunning is de prijs
Mantelbuizen, corridors en aanlandingsstranden
Noord-Afrika en Afrika bezuiden de Sahara
De verhuurderstest

Heirstone-datasets

mastportefeuilles in de Heirstone-benchmark voor locatie-economie: tien Afrikaanse portefeuilles en vier vergelijkingsportefeuilles, van IHS Nigeria tot Eaton Towers

vragen in de Heirstone-verhuurderstest, toegepast op vijf grondrechten, van de grondhuurcontracten van IHS tot de route die het Suezkanaal kruist

modellen voor het recht om te graven in de Heirstone-typologie, van de wettelijke toegang in Zuid-Afrika tot de heffingen per deelstaat in Nigeria

Gebaseerd op openbare bronnen met de stand van oktober 2026. Elk cijfer heeft in het rapport een bronvermelding, en cijfers die wij afleiden door gepubliceerde gegevens te combineren, zijn aangeduid als Heirstone-analyse.

Veelgestelde vragen

Hoe lang lopen grondhuurcontracten voor zendmasten in Afrika?

Kort: de grondhuurcontracten van IHS Towers hadden eind 2025 een gemiddelde resterende looptijd van 11,4 jaar, en een derde loopt af vóór eind 2030. SBA Communications, een beursgenoteerde Amerikaanse eigenaar, heeft inclusief verlengingsopties nog 35 jaar looptijd en heeft de grond onder 71% van zijn locaties in eigendom of voor meer dan 20 jaar in handen.

Wat kost het doorgangsrecht voor glasvezel in Nigeria?

Van niets tot NGN 9.477 per meter in de tabel met heffingen per deelstaat van TechCabal uit mei 2025, tegenover een federale benchmark van NGN 145. Tegen het hoogste tarief bedraagt de eenmalige heffing van Ogun ongeveer US$ 6.114 per km, ongeveer 28% van het gemiddelde aanlegbudget van Project BRIDGE; volgens de cijfers van ALTON rekent Ogun meer dan NGN 2.500 per meter, ofwel ten minste 7%.

Wat is een zendmast in Afrika per locatie waard?

Bij Afrikaanse mastentransacties zijn locaties gewaardeerd op tussen ongeveer US$ 72.500 (MTN South Africa, 2022) en US$ 325.000 (Eaton Towers, 2019-20). Het aantal huurders per mast, de contractvaluta en meegeleverde stroom verklaren de spreiding, en gekapitaliseerd tegen 8 tot 12% vertegenwoordigt de grondhuur slechts 8 tot 13% van de prijs per locatie van Eaton.