Privéscholen in Afrika: Nigeria, Egypte, Kenia

Het rapport in zes cijfers

63.3%

van de leerlingen in het middelbaar onderwijs in Ivoorkust zit op een privéschool, het hoogste aandeel van alle landen in het rapport; de bevolking van 15 tot 19 jaar groeit tot 2035 met 25,6%

18,9 mln

leerlingen in het private basis- en middelbaar onderwijs in Nigeria, Ghana, Ivoorkust en Kameroen (Heirstone-analyse); in geen van deze landen vonden wij een beursgenoteerde schoolgroep

69 tot 72%

aandeel van de gebouwde schoolplaatsen van Curro dat in elk jaar van 2018 tot 2024 in gebruik was; in 2024 stonden ca. 31.000 plaatsen leeg

US$ 5.600

vastgoed tegen boekwaarde per gebouwde schoolplaats bij zowel Curro (2024) als ADvTECH (2025), gelijk aan 1,2 tot 1,5 jaar schoolgeld of omzet per leerling (Heirstone-analyse)

0,97x

impliciete ondernemingswaarde bij de overname van Curro van de beurs (take-private) in 2025, als veelvoud van de boekwaarde van zijn materiële vaste activa (Heirstone-analyse)

9,9 mln

extra plaatsen voor leerlingen op privéscholen in 13 markten tot 2035 als het privéaandeel in het basisonderwijs de trend volgt; 2,7 miljoen als de aandelen constant blijven (Heirstone-scenario's)

In het kort

Afrika heeft al een grote markt voor privéscholen. Volle scholen, en eigenaren voor de grond eronder, zijn schaarser.

Dit rapport bekijkt private basis- en middelbare scholen in 13 Afrikaanse markten als vastgoed: schoolplaatsen, grond, gebouwen, kapitaal per plaats en eigendomsrechten. In deze markten gaan ca. 30 miljoen leerlingen naar een privéschool, van Nigeria en Ivoorkust tot Egypte en Zuid-Afrika, maar de scholen die beleggers kunnen meten en kopen, staan vooral in Zuid-Afrika en Egypte. Als vastgoed bekeken draait de sector om één variabele: hoe vol een school is.

De grootste privéaandelen zitten in markten zonder beursgenoteerde schoolgroep.
In Ivoorkust zit 63% van de leerlingen in het middelbaar onderwijs op een privéschool, en in Ghana, Kameroen en Nigeria 23 tot 28% van de leerlingen in het basisonderwijs. Deze vier markten tellen samen ca. 18,9 miljoen leerlingen op privéscholen. Zuid-Afrika, met 5,8% van de leerlingen in het basisonderwijs, bracht de twee grootste beursgenoteerde groepen voort.
De vraag groeit ongelijk, en in Egypte verschuift ze naar de jaren van het middelbaar onderwijs.
De bevolking van 5 tot 19 jaar in de 13 markten groeit tot 2035 met 29 miljoen, voor 62% in Ethiopië en Nigeria. Die van Marokko krimpt met 6,5% en die van Tunesië met 14%. Die van Egypte blijft stabiel, terwijl de groep van 15 tot 19 jaar met 1,5 miljoen groeit.
De lege stoel is het grootste risico.
Curro groeide tussen 2018 en 2024 met 42% in gemiddeld aantal leerlingen, maar vulde elk jaar slechts 69 tot 72% van zijn gebouwde schoolplaatsen, waardoor er in 2024 ca. 31.000 leegstonden, ruwweg R 3,2 mld (US$ 172 mln) aan vastgoed tegen boekwaarde. ADvTECH vult 84% van zijn bestaande capaciteit en CIRA in Egypte 94%.
Elke gebouwde schoolplaats vertegenwoordigt zo'n US$ 5.600 aan vastgoed.
Curro (2024) en ADvTECH (2025) hebben elk ca. R 100.000 aan materiële vaste activa per gebouwde schoolplaats, ofwel 1,2 tot 1,5 jaar schoolgeld of omzet per leerling. De overname van Curro van de beurs in 2025 impliceerde 0,97 keer de boekwaarde van zijn vastgoed.
Buiten Zuid-Afrika verdienen scholen zich sneller terug, en kopen was goedkoper dan bouwen.
De scholen van ADvTECH elders in Afrika behaalden in 2025 een operationele marge van 33,7%, tegenover 20,9% in Zuid-Afrika, en verdienen hun vastgoed terug in ca. 4,4 jaar bedrijfswinst, tegenover 6,8. Regis Runda in Nairobi kostte R 85.600 per gebouwde schoolplaats, terwijl uitbreidingen in Zuid-Afrika R 114.000 tot R 138.000 per toegevoegde plaats kostten.
Ontwikkelingsfinanciering is grotendeels afwezig bij schoolgebouwen.
IFC verklaart dat het geen betalende private scholen voor primair en voortgezet onderwijs (K-12) financiert. De financiering die wij vonden, is lokaal, door activa gedekt of filantropisch: de ijara-sukuk van EGP 600 mln van CIRA op vier scholen in Egypte, een herfinanciering door een bank van de goedkope Meridian-scholen van Curro en de aankoop van Curro door een stichting.

Wat het betekent

Aanbevelingen per doelgroep

Gebiedsontwikkelaars

Reserveer grond voor een school in de eerste fase van een woonwijk, bouw in stappen die elk een bezettingsgraad van 80% halen voordat de volgende wordt gebouwd, en prijs de kavel als onderdeel van het vraagplan.

Schoolexploitanten

Groei waar schoolplaatsen al vol raken, vaak door aankoop en uitbreiding, en houd grond buiten de operationele balans waar de eigendomsrechten dat toelaten.

Investeerders, kredietverstrekkers en DFI's

Houd schoolvastgoed aan dat met langlopende huurcontracten is verhuurd aan bewezen exploitanten, beoordeeld op zeven jaar bezettingshistorie en met een huurdekking getoetst bij 70% en 85%.

Overheden en grondbedrijven

Publiceer elk jaar de inschrijvingen en capaciteit van privéscholen, stem de duur van de registratie af op de levensduur van de gebouwen en publiceer de voorwaarden voor schoolkavels in nieuwe steden.

In het volledige rapport

29 pagina's met onderbouwing, benchmarks en toetsen

Waar gezinnen al betalen
De schoolplaatsen van het komende decennium geteld
De bezettingsgraad bepaalt het rendement
De prijs van een schoolplaats
De Heirstone-benchmark voor schoolvastgoed
De school loskoppelen van haar grond
De eerste huurder van een nieuwe stad
Vijf soorten markten, van de Maghreb tot de Kaap

Heirstone-datasets

scholen en groepen in de Heirstone-benchmark voor schoolvastgoed, gemeten op schoolplaatsen, bezettingsgraad, grond, vastgoed per plaats, schoolgeld, marge, terugverdientijd en eigendomsrechten

vragen in de Heirstone-test voor schoollocaties, elk met een drempelwaarde, die u moet beantwoorden voordat een schoolkavel wordt getekend

Heirstone-modellen voor schoolvastgoed, van eigenaar-exploitant op eigen grond tot overheidsgebouwen met beheer door een partner

Gebaseerd op openbare bronnen met de stand van oktober 2026. Elk cijfer heeft in het rapport een bronvermelding, en cijfers die wij afleiden door gepubliceerde gegevens te combineren, zijn aangeduid als Heirstone-analyse.

Veelgestelde vragen

Hoe groot is de markt voor privéscholen in Afrika?

Ca. 30,3 miljoen leerlingen in het basis- en middelbaar onderwijs gaan naar een privéschool in de 13 markten die Heirstone onderzocht, 40% van hen in Nigeria. In Ivoorkust zit 63,3% van de leerlingen in het middelbaar onderwijs op een privéschool, maar de beursgenoteerde schoolgroepen zitten in Zuid-Afrika en Egypte.

Wat kost de bouw van een schoolplaats op een privéschool in Afrika?

Ca. US$ 5.600 aan vastgoed tegen boekwaarde per gebouwde schoolplaats, ruwweg R 100.000, bij zowel Curro als ADvTECH in Zuid-Afrika. Recente aankopen van scholen in Nairobi en Addis Abeba kwamen uit op US$ 2.500 tot US$ 4.800 per schoolplaats of leerling, terwijl uitbreidingen R 114.000 tot R 138.000 per toegevoegde plaats kostten.

Waarom is de bezettingsgraad belangrijk voor vastgoed van privéscholen?

Omdat het vastgoed per ingeschreven leerling sterk stijgt onder een bezettingsgraad van 80%: bij 70% draagt elke leerling ca. US$ 8.000 aan vastgoed, bij 94% ca. US$ 6.000. Curro vulde van 2018 tot 2024 69 tot 72% van zijn gebouwde schoolplaatsen, terwijl CIRA in Egypte 93,6% van zijn 40.000 schoolplaatsen benut.