Havens, droge havens, grenssteden en knooppunten na de Afrikaanse continentale vrijhandelszone, en waar opslag en industriegrond moeten volgen, van Marokko en Egypte tot Kenia, Tanzania, Zambia, Nigeria en Ivoorkust.
Ook beschikbaar in het Frans: Corridors commerciaux en Afrique: Là où le fret s’arrête. Kies de taal wanneer u het rapport aanvraagt.
Het rapport in zes cijfers
gemiddelde verblijftijd van containerlading in de haven van Mombasa in 2025, meer dan twee keer de doelstelling van de haven van 48 uur
aandeel van de ontwerpcapaciteit van 450.000 TEU dat het binnenlandse containerdepot van Naivasha in Kenia in 2025 benutte; het depot van Nairobi benutte 69%
aandeel van de AfCFTA-landenparen waarin beide landen in april 2025 hun tariefschema's officieel hadden gepubliceerd (Heirstone-analyse)
bevolkingsgroei van Chirundu, bij de eerste grenspost met één loket van Zambia, tussen de volkstellingen van 2010 en 2022; Lusaka groeide 27%
tophuur voor logistiek vastgoed per m² per maand in zeven corridorsteden in de tweede helft van 2025, met rendementen van 8% nabij de kust tot 13% in Kampala
van de 548,6 ha industriegrond van Lusaka South MFEZ was in juni 2025 toegewezen, met 20 investeerders op de wachtlijst
In het kort
Corridors worden doorgaans per kilometer verkocht. Dit rapport meet ze in uren en tonnen op 34 knooppunten in 22 landen, van Tanger Med en Port Said tot Mombasa, Dar es Salaam, Lagos en de grenssteden van Zambia. Een groot deel van de tijd van een container tussen schip en klant gaat verloren bij de havenpoort en op het inklaringsterrein landinwaarts, en de grond die in waarde stijgt, is de grond die die uren wegneemt.
Vijftig landen hebben de AfCFTA geratificeerd, maar slechts 23 hadden in april 2025 hun tariefschema's officieel gepubliceerd, zodat volgens die telling ca. 21% van de landenparen de tarieven kon gebruiken. De intra-Afrikaanse handel was in 2024 14,7% van de Afrikaanse handel, tegenover 21,2% binnen ASEAN.
Containerlading wachtte in 2025 in Mombasa gemiddeld 106,7 uur, meer dan twee keer de doelstelling van de haven van 48 uur. Vrachtwagens hebben 30 tot 35 uur nodig om een container van de haven van Dar es Salaam naar de droge haven Kwala te brengen, tegenover ca. een uur per spoor. Landgrenzen met grensposten met één loket kosten ca. 40 minuten tot 12 uur.
Het depot van Naivasha benutte in 2025 1,8% van zijn capaciteit en de spoorlijn Addis Abeba-Djibouti ca. 16%, terwijl het depot van Nairobi op 69% draaide. Op basis van de cijfers van Wikipedia bedroegen de investeringskosten van de Ethiopische lijn US$ 1.100 tot 1.400 per vervoerde ton in 2025, en de doelstelling van 4,6 Mt voor Lobito is 1,4 keer de piek van de Benguela-lijn in 1973.
Port Said stond 3e en Tanger Med 5e in de havenindex van de Wereldbank van 2024, terwijl de meeste gateways in Afrika bezuiden de Sahara in de editie van 2023 op de 309e tot 405e plaats stonden. Bij de hubs zit de grondwaarde in vrije zones, bij de gateways in grond die de havenpoort ontlast.
Tussen de Zambiaanse volkstellingen van 2010 en 2022 groeide Chirundu met 161% en Nakonde met 118%, tegenover 27% voor Lusaka, en Beitbridge is vijf keer zo groot als in 1992. Doorgangsposten zoals Malaba blijven klein, en de winst van het ene loket in Chirundu verdween naarmate het verkeer groeide.
De tophuren voor logistiek vastgoed liggen op US$ 4 tot 7 per m² per maand, en alleen Lagos en Kampala zitten boven hun niveau van 2021. Rendementen van 12 tot 13% in Kampala en Lusaka, tegenover 8 tot 10% nabij de kust, laten zien waar snellere corridors de meeste waarde kunnen toevoegen, en bouwrijpe grond bij goed functionerende knooppunten is vol.
Wat het betekent
Houd regionale voorraad aan waar vracht door de douane gaat en treinen rijden, en toets elke handelsroute aan de lijst van officieel gepubliceerde tariefschema's voordat u op tariefbesparingen rekent.
Baseer de investeringscase op gemeten doorvoer en bespaarde uren, behandel ontwerpcapaciteit als plafond en verwacht het grootste deel van het rendement uit grond en rendementscompressie.
Koop binnen bereik van de havenpoort en bouw in steden waar lading wordt overgeslagen: containervrachtstations, vrachtwagenparkeerplaatsen, douane-entrepots en huisvesting voor arbeidskrachten.
Publiceer verblijftijden en geef bouwrijpe grond vrij naast goed functionerende havenpoorten en depots. In de onderzochte gevallen heeft een aanwijzing als zone op zich geen gebruikers opgeleverd.
In het volledige rapport
Heirstone-datasets
corridorknooppunten in 22 landen in de Heirstone-benchmark voor corridorknooppunten: hubs, gatewayhavens, binnenlandse depots, grenssteden en kruispunten
knooppunten gescoord op de vijfdelige Heirstone-knooppunttest, met 4 tot 8 van de 10 punten
havens, spoorlijnen en binnenlandse depots in het Heirstone-register van capaciteitsbenutting, van Naivasha met 1,8% tot Lomé met 89%
Gebaseerd op openbare bronnen met de stand van oktober 2026. Elk cijfer heeft in het rapport een bronvermelding, en cijfers die wij afleiden door gepubliceerde gegevens te combineren, zijn aangeduid als Heirstone-analyse.
Minder dan het verdrag doet vermoeden. Vijftig landen hebben het geratificeerd, maar slechts 23 hadden in april 2025 hun tariefschema's officieel gepubliceerd, zodat ca. 21% van de landenparen de tarieven kon gebruiken. De intra-Afrikaanse handel was in 2024 14,7% van de Afrikaanse handel, tegenover 21,2% binnen ASEAN.
Waar vracht moet stoppen en uren worden teruggedrongen: naast goed functionerende havenpoorten en depots met spooraansluiting, en in grenssteden waar lading wordt overgeslagen. Chirundu groeide tussen de Zambiaanse volkstellingen van 2010 en 2022 met 161% en Nakonde met 118%, tegenover 27% voor Lusaka.
De tophuren voor logistiek vastgoed waren in de tweede helft van 2025 US$ 4 tot 7 per m² per maand in zeven corridorsteden, en alleen Lagos en Kampala lagen in dollars boven hun niveau van 2021. De toprendementen lopen van 8% nabij de kust tot 13% in Kampala en 12 tot 12,5% in Lusaka, met hogere rendementen in steden verder landinwaarts.
Vastgoedstrategie
Onderzoek van Heirstone Consulting
Spreek rechtstreeks met een senior partner over uw project, asset of programma.
Neem contact op
