Trgovinski koridori i logistika u Africi: AfCFTA

Izvješće u šest brojki

106,7 h

prosječno zadržavanje kontejnerskog tereta u luci Mombasa u 2025., više nego dvostruko od ciljanih 48 sati luke

1.8%

udio projektiranog kapaciteta od 450.000 TEU koji je kenijski kopneni kontejnerski terminal Naivasha iskoristio u 2025.; terminal u Nairobiju iskoristio je 69 %

21%

udio parova zemalja članica AfCFTA u kojima su obje strane do travnja 2025. objavile svoje carinske rasporede u službenom glasilu (Heirstoneova analiza)

+161%

rast stanovništva Chirundua, na prvom zambijskom jedinstvenom graničnom prijelazu, između popisa 2010. i 2022.; Lusaka je narasla 27 %

4–7 USD

najamnina za prvoklasne logističke nekretnine po m² mjesečno u sedam gradova na koridorima u drugoj polovini 2025., uz prinose od 8 % blizu obale do 13 % u Kampali

100%

industrijskog zemljišta od 548,6 ha u zoni Lusaka South MFEZ dodijeljeno do lipnja 2025., a 20 investitora čeka

Ukratko

Područje slobodne trgovine vjerojatno će podići vrijednost zemljišta ondje gdje se teret mora zaustaviti i gdje se smanjuju sati koje pritom gubi. Velik dio novih kapaciteta pruga čekat će na promet.

Koridori se obično prodaju po kilometru. Ovo ih izvješće mjeri u satima i tonama u 34 čvorišta u 22 zemlje, od luka Tanger Med i Port Said do Mombase, Dar es Salaama, Lagosa i zambijskih pograničnih gradova. Velik dio vremena kontejnera između broda i kupca gubi se na lučkim vratima i na terminalu za carinjenje u unutrašnjosti, a zemljište koje dobiva na vrijednosti jest ono koje uklanja te sate.

Sporazum je pretekao trgovinu.
Pedeset zemalja ratificiralo je sporazum AfCFTA, ali samo 23 su do travnja 2025. objavile svoje carinske rasporede u službenom glasilu, pa je prema tom kriteriju njegove carine moglo koristiti oko 21 % parova zemalja. Trgovina unutar Afrike činila je 14,7 % afričke trgovine u 2024., naspram 21,2 % unutar ASEAN-a.
Lučka vrata danas oduzimaju više sati od granice.
Kontejnerski teret čekao je u Mombasi u 2025. prosječno 106,7 sati, više nego dvostruko od ciljanih 48 sati luke. Kamionima treba 30 do 35 sati da prevezu kontejner iz luke Dar es Salaam do suhe luke Kwala, naspram otprilike sat vremena željeznicom. Kopneni granični prijelazi s jedinstvenim graničnim postajama zahtijevaju od oko 40 minuta do 12 sati.
Novi kapaciteti loš su pokazatelj tereta.
Terminal u Naivashi iskoristio je 1,8 % kapaciteta u 2025., a željeznička pruga Adis Abeba – Džibuti oko 16 %, dok je terminal u Nairobiju radio sa 69 % kapaciteta. Prema podacima s Wikipedije, kapitalni trošak etiopske pruge iznosio je 1.100 do 1.400 USD po prevezenoj toni u 2025., a cilj od 4,6 mil. t za Lobito 1,4 je puta veći od vrhunca pruge Benguela iz 1973.
Afričke luke podijelile su se na dva gospodarstva.
Port Said bio je 3., a Tanger Med 5. na lučkom indeksu Svjetske banke za 2024., dok je većina ulaznih luka Supsaharske Afrike u izdanju za 2023. bila između 309. i 405. mjesta. U čvorištima je vrijednost zemljišta u slobodnim zonama, a na ulaznim točkama u zemljištu koje rasterećuje lučka vrata.
Pogranični gradovi rastu ondje gdje se teret pretovaruje.
Između zambijskih popisa stanovništva 2010. i 2022. Chirundu je narastao 161 %, a Nakonde 118 %, naspram 27 % za Lusaku, dok je Beitbridge pet puta veći nego 1992. Tranzitni prijelazi poput Malabe ostaju mali, a Chirunduovi dobici od jedinstvenog graničnog prijelaza istopili su se s rastom prometa.
Najamnine u dolarima stagniraju, a potencijal rasta nosi zemljište.
Najamnine prvoklasnih logističkih nekretnina iznose 4 do 7 USD po m² mjesečno, a samo su Lagos i Kampala iznad razine iz 2021. Prinosi od 12 do 13 % u Kampali i Lusaki, naspram 8 do 10 % blizu obale, pokazuju gdje bi brži koridori mogli dodati najviše vrijednosti, a komunalno opremljeno zemljište u čvorištima koja funkcioniraju potpuno je popunjeno.

Što to znači

Preporuke prema ciljnoj skupini

Korporacije

Regionalne zalihe držite ondje gdje se teret carini i gdje voze vlakovi, a svaki trgovinski pravac provjerite prema popisu objavljenih carinskih rasporeda prije nego što računate na carinske uštede.

Investitori i zajmodavci

Procjenu financiranja temeljite na izmjerenom protoku i uštedenim satima, projektirani kapacitet smatrajte gornjom granicom i očekujte da će najveći dio povrata doći od zemljišta i kompresije prinosa.

Developeri

Kupujte unutar dosega lučkih vrata i gradite u gradovima u kojima se teret pretovaruje: kontejnerske teretne stanice, parkirališta za kamione, carinska skladišta i smještaj za radnu snagu.

Vlade i lučke uprave

Objavljujte vremena zadržavanja tereta i stavljajte na raspolaganje komunalno opremljeno zemljište uz lučka vrata i depoe koji funkcioniraju. U analiziranim slučajevima samo proglašenje zone nije privuklo korisnike.

Što donosi cijelo izvješće

30 stranica dokaza, usporednih pokazatelja i testova

Sporazum pretječe trgovinu
Kamo odlaze sati
Višak kapaciteta
Ulazne točke, čvorišta i gradovi iza granice
Stagnirajuće najamnine, oskudno zemljište
Heirstoneova usporedna analiza čvorišta koridora
Sjeverna Afrika i Supsaharska Afrika

Heirstoneovi skupovi podataka

čvorišta koridora u 22 zemlje u Heirstoneovoj usporednoj analizi čvorišta koridora: glavna čvorišta, ulazne luke, kopneni terminali, pogranični gradovi i prometna raskrižja

čvorišta ocijenjenih Heirstoneovim testom čvorišta u pet dijelova, s rezultatom od 4 do 8 bodova od 10

luka, željezničkih pruga i kopnenih terminala u Heirstoneovoj evidenciji iskorištenosti kapaciteta, od Naivashe s 1,8 % do Loméa s 89 %

Izrađeno na temelju javnih izvora ažurnih u listopadu 2026. Svaka je brojka u izvješću potkrijepljena izvorom, a brojke koje izvodimo kombiniranjem objavljenih podataka označene su kao Heirstoneova analiza.

Česta pitanja

Kako je Afričko kontinentalno područje slobodne trgovine (AfCFTA) dosad promijenilo trgovinu u Africi?

Manje nego što sporazum sugerira. Pedeset zemalja ga je ratificiralo, ali samo 23 su do travnja 2025. objavile svoje carinske rasporede u službenom glasilu, pa je njegove carine moglo koristiti oko 21 % parova zemalja. Trgovina unutar Afrike činila je 14,7 % afričke trgovine u 2024., naspram 21,2 % unutar ASEAN-a.

Gdje logističko i industrijsko zemljište dobiva na vrijednosti na afričkim trgovinskim koridorima?

Ondje gdje se teret mora zaustaviti i gdje se sati skraćuju: uz lučka vrata koja funkcioniraju i depoe povezane željeznicom te u pograničnim gradovima u kojima se teret pretovaruje. Chirundu je između zambijskih popisa stanovništva 2010. i 2022. narastao 161 %, a Nakonde 118 %, naspram 27 % za Lusaku.

Kolike su najamnine i prinosi prvoklasnih logističkih nekretnina u Africi?

Najamnine prvoklasnih logističkih nekretnina iznosile su 4 do 7 USD po m² mjesečno u sedam gradova na koridorima u drugoj polovini 2025., a samo su Lagos i Kampala u dolarima bili iznad razine iz 2021. Prinosi na prvoklasne nekretnine kreću se od 8 % blizu obale do 13 % u Kampali i 12 do 12,5 % u Lusaki, pri čemu gradovi dublje u unutrašnjosti imaju više prinose.