Ljetovališta Sjeverne Afrike i Crvenog mora

Izvješće u šest brojki

oko 15.000

ležajeva u šest marokanskih ljetovališta Plana Azur u 2023., naspram 110.786 u planovima ljetovališta iz 2008.

65%

odobrenih hotelskih soba iskazanih kao izgrađene u četirima egipatskim zonama TDA-a u siječnju 2016.: 140.004 od 215.521

125%

ostvarenje plana u Yasmine Hammametu: oko 30.000 ležajeva na 277 ha naspram 24.000 planiranih, prema podacima koje je prikupila Wikipédia

72%

popunjenost soba u El Gouni u fiskalnoj godini 2023., blizu zračne luke u Hurghadi s 9,6 milijuna putnika, naspram 42 % u sestrinskom kompleksu Taba Heights

51%

ležajeva Plana Azur uračunatih u cilj Vizije 2020. do sredine 2015. koji su bili u vilama ili hotelskoj rezidenciji (Heirstoneova analiza)

6 godina

od najave do prvih gostiju u projektu The Red Sea u Saudijskoj Arabiji, najbrže u evidenciji, s vlastitom zračnom lukom otvorenom u rujnu 2023.

Ukratko

Veličina državnog plana turističkog kompleksa malo nam je govorila o tome što će biti izgrađeno. Ljetovališta koja su se popunila imala su sjedala zračnih prijevoznika, hotele koji su se otvorili prvi i vlasnika koji je mogao čekati.

Usporedili smo državne programe turističkih kompleksa u Maroku, Tunisu, Egiptu, Senegalu, Zelenortskoj Republici, Mauricijusu i Alžiru s današnjim saudijskim i egipatskim giga-projektima. Iskustva sežu od ljetovališta koje je nadmašilo svoj plan za četvrtinu do onoga bez ijednog ležaja 25 godina nakon pokretanja. Zemljište, ceste i dozvole bili su dijelovi koje su države isporučivale najpouzdanije. Potražnja je ovisila o zračnim prijevoznicima i operaterima koje nisu kontrolirale.

Iskrena bodovna tablica kreće se od nule do 125 %.
U Yasmine Hammametu u Tunisu izgrađeno je oko 30.000 ležajeva naspram 24.000 planiranih. Egipatska Uprava za razvoj turizma (TDA) iskazala je 140.004 izgrađene hotelske sobe u svojim zonama do 2016., 65 % odobrenih. Marokanski Plan Azur imao je u 2023. oko 15.000 ležajeva naspram 110.786 u planovima ljetovališta iz 2008., a ljetovalište Plage Blanche, planirano za 30.000 ležajeva, nema nijednog.
Marokanska ljetovališta zastala su kada su ih napustili glavni developeri, a ponovno su pokrenuta državnim kapitalom.
Između 2008. i 2012. developeri Saïdije, Lixusa i Taghazouta propali su, povukli se ili su zamijenjeni. Društvo CDG-a i FMDT-a u Saïdiji uložilo je 1,7 mlrd. MAD (177 mil. USD) do 2019., a dioničari povezani s državom drže 75 % developera Taghazout Baya, koji je od 2015. otvorio sedam hotela.
Sjedala zračnih prijevoznika razlikuju komplekse koji se popune od onih koji se ne popune.
U fiskalnoj godini 2023. El Gouna kraj Hurghade imala je popunjenost od 72 %, 30 postotnih bodova više od sestrinskog kompleksa kraj mnogo manje zračne luke. Promet u Agadiru porastao je od 2019. do 2024. za 54 %, dok se otvarao Taghazout Bay. Saïdia, bez izravnih letova s ključnih tržišta, popunjena je oko dva mjeseca godišnje.
Modeli koji su gradnju hotela raspodijelili na mnogo investitora izgradili su najviše.
Tuniška Agence Foncière Touristique navodi da je stvorila 170.000 ležajeva, a egipatski TDA surađivao je s 896 developera. Tuniške banke imale su 2014. hotelske kredite od 4 mlrd. TND, od čega je 57,5 % bilo u kategoriji klasificiranih kredita, dok je TDA rizik zadržao kod developera i 2015. vratio 22,2 mil. m² neiskorištenog zemljišta.
Kad hoteli zapnu, planovi skreću prema kućama za odmor.
Planovi Azur iz 2008. predviđali su 32 % nehotelskih ležajeva, no 51 % ležajeva uračunatih u cilj Vizije 2020. do sredine 2015. bilo je u vilama ili hotelskoj rezidenciji. Stambene nekretnine prodaju se ondje gdje hoteli već posluju: El Gouna je u fiskalnoj godini 2024. prodala 289 jedinica po prosječnoj cijeni od 5.287 USD po m².
Dva giga-projekta planiraju vlastite zračne luke.
Projekt The Red Sea otvorio je zračnu luku i prvi kompleks 2023. i planira 11 % jedinica kao rezidencije. Ras El Hekma započela je transakcijom od 35 mlrd. USD u kojoj Egipat zadržava 35 %. Njezin master plan uključuje novu međunarodnu zračnu luku, a 2026. najavljena su dva hotela.

Što to znači

Preporuke prema ciljnoj skupini

Vlade i turistička tijela

Svake godine za svaku zonu objavljujte ležajeve ili smještajne jedinice isporučene u odnosu na plan, drugu etapu vežite uz objavljeni kapacitet sjedala s ciljnih tržišta i pri pokretanju u proračun uključite ulogu developera u krajnjoj nuždi.

Agencije za zemljište i glavni developeri

Prodajte komunalno opremljene parcele mnogim investitorima, u svaku parcelu upišite rokove izgradnje i primjenjujte ih te ograničite stambeni dio, oslobađajući ga kako se otvaraju hotelske smještajne jedinice.

Državni fondovi i razvojno financiranje

Financirajte zračnu luku i prve hotele zajedno i računajte cijeli trošak: u novim senegalskim zonama državna infrastruktura čini 7 % planiranih ulaganja, a hoteli 93 %.

Investitori u hotele, zajmodavci i operateri

Pri odobravanju financiranja zračnu luku procijenite prije plaže, ograničite izloženost jednom turoperatoru i pratite hotelski dug prije sljedećeg šoka.

Što donosi cijelo izvješće

29 stranica dokaza, usporednih pokazatelja i testova

Iskrena bodovna tablica
Pokretna meta
Tko je snosio rizik
Sjedala odlučuju
Skretanje prema kućama za odmor
Test ljetovališta
Današnji programi

Heirstoneovi skupovi podataka

programa, ljetovališta i zona u osam zemalja u Heirstoneovoj evidenciji državnih turističkih kompleksa, od Port El Kantaouija do saudijskog projekta The Red Sea i Ras El Hekme

provjera u Heirstoneovu testu ljetovališta: sjedala, prvo hoteli, mnogo ruku, strpljiv vlasnik, iskoristi ili izgubi te stambeni dio vezan uz hotele

dokumentiranih slučajeva ocijenjenih prema testu ljetovališta, od Plana Azur i Yasmine Hammameta do El Goune i otoka Sal

Izrađeno na temelju javnih izvora ažurnih u listopadu 2026. Svaka je brojka u izvješću potkrijepljena izvorom, a brojke koje izvodimo kombiniranjem objavljenih podataka označene su kao Heirstoneova analiza.

Česta pitanja

Što se dogodilo s marokanskim turističkim kompleksima iz Plana Azur?

Ostvarili su djelić plana: oko 15.000 ležajeva u šest ljetovališta u 2023. naspram 110.786 u planovima ljetovališta iz 2008. Saïdia i Taghazout Bay drže najmanje 70 % izgrađenog, oba u rukama vlasnika s državnom potporom, dok ljetovalište Plage Blanche, planirano za 30.000 ležajeva, nema nijednog.

Zašto se neka planirana ljetovališta na plaži popune, a druga ostaju prazna?

Sjedala zračnih prijevoznika najjasniji su pokazatelj u evidenciji. El Gouna, 20 km od zračne luke u Hurghadi s 9,6 milijuna putnika, imala je u fiskalnoj godini 2023. popunjenost od 72 %, naspram 42 % u Taba Heightsu kraj zračne luke koja je imala 41.142 putnika. Saïdia, bez izravnih linija s ključnih tržišta, popunjena je oko dva mjeseca godišnje.

Što dosadašnji državni programi turističkih kompleksa znače za giga-projekte na Crvenom moru?

Osigurajte sjedala, prvo otvorite hotele i zadržite vlasnika koji može čekati. Projekt The Red Sea dočekao je prve goste šest godina nakon najave izgradnjom vlastite zračne luke, najbrže u Heirstoneovoj evidenciji. Heirstoneov test ljetovališta postavlja šest provjera, od sjedala do stambenih jedinica vezanih uz hotele, za projekte The Red Sea, AMAALA i Ras El Hekma.