Feriestedsutvikling i Nord-Afrika og Rødehavet

Rapporten i seks tall

ca. 15 000

senger på Marokkos seks Plan Azur-feriesteder i 2023, mot 110 786 i planene for feriestedene fra 2008

65%

av godkjente hotellrom rapportert som bygget i Egypts fire TDA-soner per januar 2016: 140 004 av 215 521

125%

Yasmine Hammamets leveranse mot plan: rundt 30 000 senger på 277 ha mot 24 000 planlagt, ifølge tall samlet av Wikipédia

72%

rombelegg i El Gouna i regnskapsåret 2023, nær flyplassen i Hurghada med 9,6 millioner passasjerer, mot 42% på søsteranlegget Taba Heights

51%

av Azur-sengene talt mot målet i Vision 2020 per midten av 2015 som lå i villaer eller en hotellresidens (Heirstone-analyse)

6 år

fra kunngjøring til første gjester ved The Red Sea i Saudi-Arabia, det raskeste i oversikten, med egen flyplass åpnet i september 2023

Kort fortalt

Størrelsen på en statlig feriestedsplan sa lite om hva som faktisk ville bli bygget. Feriestedene som ble fylt, hadde flyseter, hoteller som åpnet først, og en eier som kunne vente.

Vi sammenlignet statlige feriestedsprogrammer i Marokko, Tunisia, Egypt, Senegal, Kapp Verde, Mauritius og Algerie med dagens saudiske og egyptiske gigaprosjekter. Erfaringene spenner fra et feriested som vokste en fjerdedel forbi planen, til ett som var uten senger 25 år etter lanseringen. Tomter, veier og tillatelser var det statene leverte mest pålitelig. Etterspørselen avhang av flyselskaper og operatører de ikke kontrollerte.

Det ærlige scorekortet går fra null til 125%.
Yasmine Hammamet i Tunisia bygde rundt 30 000 senger mot 24 000 planlagt. Egypts Tourism Development Authority rapporterte 140 004 bygde hotellrom i sine soner innen 2016, 65% av de godkjente. Marokkos Plan Azur hadde rundt 15 000 senger i 2023 mot 110 786 i planene for feriestedene fra 2008, og Plage Blanche, planlagt for 30 000 senger, har ingen.
Marokkos feriesteder stoppet opp da hovedutbyggerne trakk seg ut, og kom i gang igjen med statlig kapital.
Mellom 2008 og 2012 mislyktes utviklerne av Saïdia, Lixus og Taghazout, trakk seg eller ble erstattet. Selskapet til CDG og FMDT i Saïdia hadde investert 1,7 mrd. MAD (177 mill. USD) innen 2019, og statstilknyttede aksjonærer eier 75% av utvikleren av Taghazout Bay, som har åpnet sju hoteller siden 2015.
Flyseter skiller feriestedene som fylles, fra dem som ikke gjør det.
I regnskapsåret 2023 hadde El Gouna, nær Hurghada, et belegg på 72%, 30 prosentpoeng over et søsteranlegg nær en langt mindre flyplass. Trafikken i Agadir steg 54% fra 2019 til 2024 mens Taghazout Bay åpnet. Saïdia, uten direktefly fra kjernemarkedene, er fullt i rundt to måneder i året.
Modellene som spredte hotellbyggingen på mange investorer, bygde mest.
Tunisias Agence Foncière Touristique oppgir å ha skapt 170 000 senger, og Egypts TDA forholdt seg til 896 utviklere. Tunisiske banker hadde 4 mrd. TND i hotellgjeld i 2014, hvorav 57,5% var klassifisert som problemlån, mens TDA lot risikoen ligge hos utviklerne og tok tilbake 22,2 mill. m² ubrukt grunn i 2015.
Når hotellene stopper opp, glir planene over mot fritidsboliger.
Azur-planene fra 2008 besto av 32% senger utenom hoteller, men 51% av sengene talt mot målet i Vision 2020 per midten av 2015 lå i villaer eller en hotellresidens. Boliger selger der hotellene allerede fungerer: El Gouna solgte 289 i regnskapsåret 2024 til i snitt 5 287 USD per m².
To gigaprosjekter planlegger egne flyplasser.
The Red Sea åpnet flyplassen og det første feriestedet i 2023 og planlegger 11% av enhetene som boliger. Ras El Hekma startet med en transaksjon på 35 mrd. USD der Egypt beholder 35%. Masterplanen omfatter en ny internasjonal flyplass, og to hoteller ble kunngjort i 2026.

Hva det betyr

Anbefalinger per målgruppe

Regjeringer og reiselivsmyndigheter

Publiser leverte senger eller hotellrom mot plan for hver sone hvert år, knytt andre fase til publisert setekapasitet fra målmarkedene og budsjetter fra lanseringen for å måtte bli utvikler i siste instans.

Arealetater og hovedutbyggere

Selg opparbeidede tomter til mange investorer, skriv byggefrister inn i hver tomtekontrakt og håndhev dem, og sett tak på boligandelen, slik at den frigis etter hvert som hotellrom åpner.

Statlige fond og utviklingsfinans

Finansier flyplassen og de første hotellene samlet, og ta med hele regningen: i Senegals nye soner utgjør statlig infrastruktur 7% av de planlagte investeringene og hoteller 93%.

Hotellinvestorer, långivere og operatører

Vurder flyplassen før stranden, begrens eksponeringen mot én enkelt turoperatør og følg med på hotellgjelden før neste sjokk.

Dette finner du i rapporten

29 sider med data, referansetall og tester

Det ærlige scorekortet
Det bevegelige målet
Hvem som bar risikoen
Setene avgjør
Glidningen mot fritidsboliger
Stasjonstesten
Dagens programmer

Heirstone-datasett

programmer, feriesteder og soner i åtte land i Heirstone-oversikten over statlige feriesteder, fra Port El Kantaoui til Saudi-Arabias rødehavskyst og Ras El Hekma

tester i Heirstone-stasjonstesten: seter, hoteller først, mange aktører, tålmodig eier, bruk det eller mist det, og boliger knyttet til hoteller

dokumenterte tilfeller vurdert mot stasjonstesten, fra Plan Azur og Yasmine Hammamet til El Gouna og Sal

Bygget på offentlige kilder per oktober 2026. Alle tall har kildehenvisning i rapporten, og tall vi har utledet ved å kombinere publiserte tall, er merket Heirstone-analyse.

Ofte stilte spørsmål

Hva skjedde med feriestedene i Marokkos Plan Azur?

De leverte en brøkdel av planen: rundt 15 000 senger på de seks feriestedene i 2023 mot 110 786 i planene fra 2008. Saïdia og Taghazout Bay har minst 70% av det som ble bygget, begge under statsstøttede eiere, mens Plage Blanche, planlagt for 30 000 senger, ikke har noen.

Hvorfor fylles noen planlagte strandferiesteder mens andre forblir tomme?

Flyseter er den tydeligste forklaringsfaktoren i materialet. El Gouna, 20 km fra flyplassen i Hurghada med 9,6 millioner passasjerer, hadde et belegg på 72% i regnskapsåret 2023, mot 42% i Taba Heights nær en flyplass som håndterte 41 142 passasjerer. Saïdia, uten direkteruter fra kjernemarkedene, er fullt i rundt to måneder i året.

Hva betyr tidligere statlige feriestedsprogrammer for gigaprosjektene ved Rødehavet?

Sikre setene, åpne hotellene først og behold en eier som kan vente. The Red Sea fikk sine første gjester seks år etter kunngjøringen ved å bygge sin egen flyplass, det raskeste i Heirstone-oversikten. Heirstone-stasjonstesten stiller seks kontrollspørsmål, fra seter til boliger knyttet til hoteller, for The Red Sea, AMAALA og Ras El Hekma.