Diasporaboliger i Afrika: Egypt, Nigeria

Rapporten i seks tall

36,5 mrd. USD

sendt hjem av egyptere i utlandet i budsjettåret som endte i juni 2025, en rekord og 66% mer enn året før (Egypts sentralbank)

9,9x

Nigerias pengeoverføringer som multippel av netto utenlandske direkteinvesteringer, 2015 til 2024 samlet (Heirstone-analyse)

1,159 mill.

boliger stengt fordi husholdningen bor i utlandet, talt i Egypts folketelling fra 2017, den eneste folketellingen vi fant i våre tolv markeder som måler dem

38%

rabatt for kjøpere med inntekt i dollar i New Cairo, der prisantydningene for leiligheter steg 89% i pund fra mai 2021 til mars 2024

89%

bankinnskudd fra marokkanere bosatt i utlandet som andel av Marokkos utestående boliglån, mars 2026

29%

av Kapp Verdes boliger var til sesongbruk eller sto tomme ved folketellingen i 2021

Kort fortalt

Afrikanere i utlandet er sterke som kjøpere og svake som beboere. De er en pålitelig kilde til salg og dollar for afrikanske boligmarkeder, og en dårlig kilde til boliger som faktisk bebos.

Denne rapporten følger én kjøper som finnes i nesten alle afrikanske boligmarkeder og i nesten ingen boligstatistikk: borgeren som bor i utlandet og kjøper hjemme. I de fleste av de tolv markedene vi har studert, fra Egypt og Marokko til Nigeria, Ghana, Senegal, Kenya og Kapp Verde, bringer pengeoverføringer inn mer hard valuta enn utenlandske direkteinvesteringer. En del av dem går til boliger som kjøpes når den lokale valutaen er billig, og som ofte bare bebos under besøk, og produktene som fungerer, er priset i hard valuta, betales i avdrag, kan verifiseres fra utlandet og forvaltes mens eieren er borte.

Pengeoverføringer veier tyngre enn utenlandske investeringer i de fleste diasporamarkeder, men ligger fortsatt bak bistanden sør for Sahara.
Fra 2015 til 2024 mottok Nigeria 9,9 ganger så mye i pengeoverføringer som i netto utenlandske direkteinvesteringer, Kenya 5,3 ganger og Marokko 4,0 ganger. I Afrika sør for Sahara oversteg netto bistand på 64,8 mrd. USD de registrerte pengeoverføringene på 52,2 mrd. USD i 2023.
Registrerte pengeoverføringer stiger kraftig når et gap i valutakursen lukkes.
Egypts overføringer hentet seg inn fra 19,5 mrd. USD i 2023 til 29,6 mrd. USD i 2024, etter at valutakursene ble slått sammen i mars 2024. Etiopias registrerte innstrømning ble tretten ganger så stor i 2024, året landet gikk over til en markedsbestemt kurs.
Ingen registre måler diasporaens andel av boligsalget.
De sikreste tallene er programtall: marokkanere i utlandet utgjorde 24% av de 75 760 mottakerne av Marokkos direkte boligstøtte per november 2025, og én ordning i Nairobi rapporterer 25% diasporakjøpere. De 70 til 80% av utviklersalget i Lagos og Abuja som et eiendomsmeglerfirma oppgir, kan ikke verifiseres.
I markeder med devaluering kjøper diasporaen med rabatt, og rabatten begynner å lukkes innen omtrent et år.
Prisantydningene for leiligheter i New Cairo steg 89% i pund mellom mai 2021 og mars 2024, noe som ga kjøpere med inntekt i dollar 38% rabatt. Innen juni 2025 hadde dollarprisen hentet seg inn 20% fra bunnen, og over 18 år ble boligprisene i Nairobis forsteder doblet i shilling, mens de steg rundt 9% i dollar.
En stor del av det diasporaen bygger, står tomt.
Egypts folketelling fra 2017 talte 1,159 millioner boliger stengt fordi husholdningen bor i utlandet, omtrent én for hver åttende egypter i utlandet. Marokkos fritidsboliger i byene økte fra 9,3% til 15,5% av boligmassen mellom 2014 og 2024, og på Kapp Verde var 29% av boligene til sesongbruk eller tomme i 2021.
Stater selger nå til diasporaen sin i dollar, eller tar imot sparepengene dens i bankene.
Egypts dollarprisede tomter for borgere i utlandet har generert mellom 7,3 og 10 mrd. USD siden 2012, avhengig av kilde, og Nigerias diasporaobligasjon fra 2017 hentet 300 mill. USD. Marokkanere i utlandet har 228 mrd. MAD (rundt 24 mrd. USD) i innskudd i hjemlandet, tilsvarende 89% av landets boliglån.

Hva det betyr

Anbefalinger per målgruppe

Myndigheter og arealetater

Tell diasporaboligene, slik Egypts folketelling gjør, og behandle stengte boliger som tilbud. Å leie ut eller forvalte en del av de 1,159 millionene ville gi brukbare boliger i tillegg til nye lanseringer i dollar.

Utviklere

Pris i hard valuta eller indekser mot den, selg med avdrag, rapporter fremdriften til kjøpere i utlandet og tilby forvaltning i månedene eieren er borte.

Banker og betalingsleverandører

Lån ut i den valutaen kjøperen tjener, tilby overføringer i eiendomsstørrelse med publiserte priser, og knytt diasporainnskudd til boligfinansiering.

Långivere og investorer

Ta med valutakursen og besøksmønsteret i investeringsvurderingen, ikke bare leien.

Dette finner du i rapporten

30 sider med data, referansetall og tester

Større enn direkteinvesteringene, mindre enn bistanden
Fire måter å kjøpe fra utlandet på
Devalueringsrabatten
Stengt fordi familien bor i utlandet
Salg til borgere i utlandet
Heirstone-monitoren for diasporaboliger
Hva som bør gjøres

Heirstone-datasett

markeder i Heirstone-monitoren for diasporaboliger, fra Egypt og Marokko til Nigeria, Senegal, Kenya og Kapp Verde

typer diasporakjøpere i Heirstones typologi: tomtebyggeren, sommerfamilien, fjerninvestoren og dollarspareren

spørsmål i Heirstone-testen som bør stilles til enhver utvikler, arealetat eller långiver før en diasporalansering

Bygget på offentlige kilder per oktober 2026. Alle tall har kildehenvisning i rapporten, og tall vi har utledet ved å kombinere publiserte tall, er merket Heirstone-analyse.

Ofte stilte spørsmål

Er pengeoverføringene til Afrika større enn de utenlandske direkteinvesteringene?

I de fleste diasporamarkeder, ja: fra 2015 til 2024 mottok Nigeria 9,9 ganger så mye i pengeoverføringer som i netto FDI, Kenya 5,3 ganger og Marokko 4,0 ganger. I Afrika sør for Sahara oversteg likevel netto bistand på 64,8 mrd. USD de registrerte pengeoverføringene på 52,2 mrd. USD i 2023.

Er det billigere å kjøpe eiendom i Egypt fra utlandet etter devalueringen?

Ja, for en periode. Prisantydningene i New Cairo steg 89% i pund mellom mai 2021 og mars 2024, noe som ga kjøpere med inntekt i dollar 38% rabatt, men innen juni 2025 hadde dollarprisen hentet seg inn 20% fra bunnen.

Hva er Egypts Bait Al Watan-ordning for egyptere i utlandet?

Det er et statlig program som siden 2012 har solgt opparbeidede tomter til egyptere i utlandet, priset og betalt i dollar, og som har generert mellom 7,3 og 10 mrd. USD avhengig av kilde. I oktober 2025 satte regjeringen et mål på opptil 7 mrd. USD over fire år fra mer enn 18 000 nye tomter.