Jak pieniądze i nabywcy z zagranicy kształtują popyt na mieszkania, ceny i pustostany w miastach Afryki — od Kairu, Casablanki i Tangeru po Lagos, Akrę, Nairobi, Dakar, Addis Abebę i Praię.
Raport jest dostępny również w języku francuskim: Acheteurs de la diaspora: Le propriétaire absent. Wersję językową można wybrać przy zamawianiu raportu.
Raport w sześciu liczbach
przesłanych do kraju przez Egipcjan mieszkających za granicą w roku budżetowym zakończonym w czerwcu 2025 r. — rekord i o 66% więcej niż rok wcześniej (Centralny Bank Egiptu)
przekazy pieniężne do Nigerii jako wielokrotność jej bezpośrednich inwestycji zagranicznych netto, łącznie za lata 2015–2024 (analiza Heirstone)
domów zamkniętych, ponieważ gospodarstwo domowe mieszka za granicą, według spisu powszechnego w Egipcie z 2017 r. — jedynego spisu na naszych dwunastu rynkach, który je mierzy
dyskonto dla nabywców zarabiających w dolarach w Nowym Kairze, gdzie ceny ofertowe mieszkań wzrosły w funtach o 89% od maja 2021 r. do marca 2024 r.
depozyty bankowe Marokańczyków mieszkających za granicą jako odsetek niespłaconych kredytów mieszkaniowych w Maroku, marzec 2026 r.
mieszkań w Republice Zielonego Przylądka było według spisu z 2021 r. przeznaczonych do użytku sezonowego lub pustych
W skrócie
Raport śledzi jednego nabywcę, który pojawia się niemal na każdym afrykańskim rynku mieszkaniowym i niemal w żadnej statystyce mieszkaniowej: obywatela, który mieszka za granicą i kupuje w kraju. Na większości z dwunastu zbadanych rynków — od Egiptu i Maroka po Nigerię, Ghanę, Senegal, Kenię i Republikę Zielonego Przylądka — przekazy pieniężne przynoszą więcej twardej waluty niż bezpośrednie inwestycje zagraniczne. Część tych środków trafia na zakup domów kupowanych, gdy lokalna waluta jest tania, i często zamieszkiwanych tylko podczas wizyt, a produkty, które się sprawdzają, są wyceniane w twardej walucie, spłacane w ratach, możliwe do zweryfikowania z zagranicy i zarządzane pod nieobecność właściciela.
W latach 2015–2024 Nigeria otrzymała w przekazach pieniężnych 9,9 raza więcej niż w bezpośrednich inwestycjach zagranicznych netto, Kenia 5,3 raza, a Maroko 4,0 raza. W Afryce Subsaharyjskiej pomoc netto w wysokości 64,8 mld USD przewyższyła w 2023 r. rejestrowane przekazy w wysokości 52,2 mld USD.
Przekazy do Egiptu odbiły z 19,5 mld USD w 2023 r. do 29,6 mld USD w 2024 r. po ujednoliceniu kursu walutowego w marcu 2024 r. Rejestrowany napływ przekazów do Etiopii wzrósł w 2024 r. trzynastokrotnie — w roku, w którym kraj przeszedł na kurs rynkowy.
Najpewniejsze liczby pochodzą z programów: do listopada 2025 r. Marokańczycy za granicą stanowili 24% z 75 760 beneficjentów marokańskiej bezpośredniej pomocy mieszkaniowej, a jeden z projektów w Nairobi podaje 25% nabywców z diaspory. Cytowanego przez jedną z firm nieruchomościowych udziału 70–80% w sprzedaży deweloperów w Lagos i Abudży nie da się zweryfikować.
Ceny ofertowe mieszkań w Nowym Kairze wzrosły w funtach o 89% między majem 2021 r. a marcem 2024 r., co dało nabywcom zarabiającym w dolarach dyskonto w wysokości 38%. Do czerwca 2025 r. cena w dolarach odbiła o 20% od minimum, a w ciągu 18 lat ceny domów na przedmieściach Nairobi podwoiły się w szylingach i wzrosły o ok. 9% w dolarach.
Spis powszechny w Egipcie z 2017 r. wykazał 1,159 mln domów zamkniętych, ponieważ gospodarstwo domowe mieszka za granicą — mniej więcej jeden na każdych ośmiu Egipcjan za granicą. Udział drugich domów w miejskim zasobie mieszkaniowym Maroka wzrósł w latach 2014–2024 z 9,3% do 15,5%, a w Republice Zielonego Przylądka w 2021 r. 29% mieszkań było przeznaczonych do użytku sezonowego lub pustych.
Egipskie działki wyceniane w dolarach dla obywateli za granicą przyniosły od 2012 r., w zależności od źródła, od 7,3 do 10 mld USD, a nigeryjskie obligacje diasporowe z 2017 r. — 300 mln USD. Marokańczycy za granicą mają w kraju 228 mld MAD (ok. 24 mld USD) depozytów, co odpowiada 89% kredytów mieszkaniowych w tym kraju.
Co to oznacza
Liczyć domy diaspory, tak jak robi to egipski spis, i traktować zamknięte domy jako podaż. Wynajem lub zarządzanie częścią z 1,159 mln takich domów zwiększyłyby zasób mieszkań nadających się do użytku, obok nowych ofert w dolarach.
Wyceniać w twardej walucie lub indeksować do niej, sprzedawać na raty, raportować postępy nabywcom za granicą i oferować zarządzanie w miesiącach nieobecności właściciela.
Udzielać kredytów w walucie, w której nabywca zarabia, oferować przelewy o wielkości odpowiadającej transakcjom nieruchomościowym z publikowanymi cenami i łączyć depozyty diaspory z finansowaniem mieszkaniowym.
Opierać ocenę inwestycji na kursie walutowym i wzorcu wizyt, a nie tylko na czynszu.
W pełnym raporcie
Zbiory danych Heirstone
rynków w Monitorze mieszkań diaspory Heirstone, od Egiptu i Maroka po Nigerię, Senegal, Kenię i Republikę Zielonego Przylądka
typy nabywców z diaspory w typologii Heirstone: budujący na własnej działce, letnia rodzina, inwestor na odległość i oszczędzający w dolarach
pytań w teście Heirstone, które warto zadać każdemu deweloperowi, agencji gruntowej lub kredytodawcy przed ofertą skierowaną do diaspory
Opracowano na podstawie źródeł publicznych aktualnych na październik 2026 r. Każda liczba ma w raporcie podane źródło, a liczby, które wyprowadzamy, łącząc opublikowane dane, oznaczono jako analizę Heirstone.
Na większości rynków diaspory tak: w latach 2015–2024 Nigeria otrzymała w przekazach pieniężnych 9,9 raza więcej niż w BIZ netto, Kenia 5,3 raza, a Maroko 4,0 raza. W całej Afryce Subsaharyjskiej pomoc netto w wysokości 64,8 mld USD wciąż jednak przewyższała w 2023 r. rejestrowane przekazy w wysokości 52,2 mld USD.
Tak, przez pewien czas. Ceny ofertowe w Nowym Kairze wzrosły w funtach o 89% między majem 2021 r. a marcem 2024 r., co dało nabywcom zarabiającym w dolarach dyskonto w wysokości 38%, ale do czerwca 2025 r. cena w dolarach odbiła o 20% od minimum.
To państwowy program, w ramach którego od 2012 r. Egipcjanom mieszkającym za granicą sprzedaje się uzbrojone działki wyceniane i opłacane w dolarach; w zależności od źródła przyniósł od 7,3 do 10 mld USD. W październiku 2025 r. rząd wyznaczył cel do 7 mld USD w ciągu czterech lat ze sprzedaży ponad 18 000 kolejnych działek.
Strategia nieruchomości
Analizy Heirstone Consulting
Zapraszamy do bezpośredniej rozmowy ze starszym partnerem o Państwa projekcie, aktywie lub programie.
Zapraszamy do kontaktu
