Ako peniaze a kupujúci zo zahraničia formujú dopyt po bývaní, ceny a neobsadenosť v afrických mestách, od Káhiry, Casablanky a Tangeru po Lagos, Akkru, Nairobi, Dakar, Addis Abebu a Praiu.
K dispozícii aj vo francúzštine: Acheteurs de la diaspora: Le propriétaire absent. Jazyk si zvoľte pri žiadosti o štúdiu.
Štúdia v šiestich číslach
poslali domov Egypťania v zahraničí vo fiškálnom roku končiacom sa v júni 2025, čo je rekord a o 66 % viac než o rok skôr (Centrálna banka Egypta)
remitencie Nigérie ako násobok jej čistých priamych zahraničných investícií, súhrnne za roky 2015 až 2024 (analýza Heirstone)
obydlí zatvorených, pretože domácnosť žije v zahraničí, podľa egyptského sčítania z roku 2017, jediného sčítania na našich dvanástich trhoch, ktoré ich meria
zľava pre kupujúcich s príjmami v dolároch v Novej Káhire, kde ponukové ceny bytov vzrástli v librách od mája 2021 do marca 2024 o 89 %
bankové vklady Marokčanov žijúcich v zahraničí ako podiel nesplatených úverov na bývanie v Maroku, marec 2026
obydlí na Kapverdách slúžilo pri sčítaní v roku 2021 na sezónne užívanie alebo bolo neobsadených
V skratke
Táto štúdia sleduje kupujúceho, ktorý sa objavuje takmer na každom africkom trhu bývania a takmer v žiadnej štatistike bývania: občana, ktorý žije v zahraničí a kupuje doma. Na väčšine z dvanástich trhov, ktoré sme skúmali, od Egypta a Maroka po Nigériu, Ghanu, Senegal, Keňu a Kapverdy, prinášajú remitencie viac tvrdej meny než priame zahraničné investície (PZI). Časť z nich smeruje do obydlí kúpených v čase, keď je miestna mena lacná, a často obývaných len počas návštev, a produkty, ktoré fungujú, sú ocenené v tvrdej mene, predávané na splátky, overiteľné zo zahraničia a spravované počas neprítomnosti vlastníka.
V rokoch 2015 až 2024 dostala Nigéria na remitenciách 9,9-krát viac než na čistých priamych zahraničných investíciách, Keňa 5,3-krát a Maroko 4,0-krát. V Subsaharskej Afrike prevýšila v roku 2023 čistá rozvojová pomoc vo výške 64,8 mld. USD evidované remitencie vo výške 52,2 mld. USD.
Egyptské remitencie sa po zjednotení výmenných kurzov v marci 2024 zotavili z 19,5 mld. USD v roku 2023 na 29,6 mld. USD v roku 2024. Evidovaný prílev do Etiópie sa v roku 2024, keď krajina prešla na trhovo určovaný kurz, zvýšil trinásťnásobne.
Najspoľahlivejšie čísla pochádzajú z evidencie programov: Marokčania v zahraničí tvorili do novembra 2025 24 % zo 75 760 príjemcov marockej priamej podpory na bývanie a jeden projekt v Nairobi uvádza 25 % kupujúcich z diaspóry. Podiel 70 – 80 % na predajoch developerov v Lagose a Abuji, ktorý uvádza jedna realitná firma, nemožno overiť.
Ponukové ceny bytov v Novej Káhire vzrástli v librách v období od mája 2021 do marca 2024 o 89 %, čo kupujúcim s príjmami v dolároch poskytlo zľavu 38 %. Do júna 2025 sa dolárová cena od svojho minima zotavila o 20 % a za 18 rokov sa ceny domov na predmestiach Nairobi v šilingoch zdvojnásobili a v dolároch vzrástli približne o 9 %.
Egyptské sčítanie z roku 2017 napočítalo 1,159 mil. obydlí zatvorených, pretože domácnosť žije v zahraničí, teda približne jedno na každých osem Egypťanov v zahraničí. Podiel mestských obydlí využívaných ako druhé bývanie v Maroku vzrástol v rokoch 2014 až 2024 z 9,3 % na 15,5 % bytového fondu a na Kapverdách bolo v roku 2021 sezónnych alebo neobsadených 29 % obydlí.
Egyptské pozemky ocenené v dolároch pre občanov v zahraničí vyniesli od roku 2012 v závislosti od zdroja od 7,3 do 10 mld. USD a nigérijský dlhopis pre diaspóru z roku 2017 získal 300 mil. USD. Marokčania v zahraničí majú doma vklady vo výške 228 mld. MAD (približne 24 mld. USD), čo zodpovedá 89 % úverov na bývanie v krajine.
Čo to znamená
Započítavajte obydlia diaspóry, ako to robí egyptské sčítanie, a zatvorené obydlia považujte za ponuku. Prenájom alebo správa časti z 1,159 mil. takýchto obydlí by popri nových dolárových projektoch pridali využiteľné bývanie.
Ceny stanovujte v tvrdej mene alebo ich k nej indexujte, predávajte na splátky, informujte kupujúcich v zahraničí o postupe výstavby a ponúknite správu na mesiace, keď je vlastník preč.
Požičiavajte v mene, v ktorej kupujúci zarába, ponúkajte prevody v objemoch zodpovedajúcich kúpe nehnuteľnosti so zverejnenými cenami a prepojte vklady diaspóry s financovaním bývania.
Pri posudzovaní zohľadnite okrem nájomného aj výmenný kurz a vzorec návštev.
Obsah celej štúdie
Dátové súbory Heirstone
trhov v Monitore bývania diaspóry Heirstone, od Egypta a Maroka po Nigériu, Senegal, Keňu a Kapverdy
typy kupujúcich z diaspóry v typológii Heirstone: staviteľ na vlastnom pozemku, letná rodina, investor na diaľku a dolárový sporiteľ
otázok v teste Heirstone, ktoré treba položiť každému developerovi, pozemkovej agentúre alebo veriteľovi pred uvedením projektu pre diaspóru
Vypracované z verejných zdrojov aktuálnych k októbru 2026. Každý údaj je v štúdii doložený zdrojom a údaje, ktoré odvodzujeme kombináciou zverejnených čísel, sú označené ako analýza Heirstone.
Na väčšine trhov s diaspórou áno: v rokoch 2015 až 2024 dostala Nigéria na remitenciách 9,9-krát viac než na čistých priamych zahraničných investíciách (PZI), Keňa 5,3-krát a Maroko 4,0-krát. V Subsaharskej Afrike však čistá rozvojová pomoc vo výške 64,8 mld. USD v roku 2023 stále prevýšila evidované remitencie vo výške 52,2 mld. USD.
Áno, na istý čas. Ponukové ceny v Novej Káhire vzrástli v librách v období od mája 2021 do marca 2024 o 89 %, čo kupujúcim s príjmami v dolároch poskytlo zľavu 38 %, no do júna 2025 sa dolárová cena od svojho minima zotavila o 20 %.
Je to štátny program, ktorý od roku 2012 predáva Egypťanom v zahraničí zasieťované pozemky ocenené a platené v dolároch a v závislosti od zdroja vyniesol od 7,3 do 10 mld. USD. V októbri 2025 si vláda stanovila cieľ až 7 mld. USD za štyri roky z viac ako 18 000 ďalších pozemkov.
Stratégia nehnuteľností
Výskum Heirstone Consulting
Porozprávajte sa priamo so seniorným partnerom o svojom projekte, aktíve alebo programe.
Kontaktujte nás
