Trhoviská pod holým nebom, nákupné centrá a kto vyhráva na trhu maloobchodných nehnuteľností v Severnej a Subsaharskej Afrike, od Káhiry a Casablanky po Lagos, Akkru, Abidžan, Nairobi a Dar es Salaam.
K dispozícii aj vo francúzštine: L’immobilier commercial en Afrique: La vraie locomotive, c’est le marché. Jazyk si zvoľte pri žiadosti o štúdiu.
Štúdia v šiestich číslach
maloobchodného predaja v Nigérii sa realizuje na trhoviskách. Supermarkety majú 3 % (USDA FAS, 2024).
predajných miest na hektár v projekte Forum des marchés v Abidžane oproti približne 35 obchodom na hektár prenajímateľnej plochy v Accra Mall (údaje Wikipédie; analýza Heirstone)
predchádzajúceho príjmu v priemere zarábalo 25 pouličných predavačov opýtaných po tom, ako sa kvôli prestavbe presťahovali z trhoviska Kejetia v Kumasi (WIEGO, 2020)
zmena hodnoty Ikeja City Mall v amerických dolároch od ocenenia v roku 2019 po hodnotu vyplývajúcu z predaja v roku 2024, zatiaľ čo vykazovaná neobsadenosť zostala na úrovni 2,1 % alebo menej
neobsadenosť v Kumasi City Mall v júni 2024, oproti 32,2 % o rok skôr, keď Melcom vybavil celú jednotku, ktorú uvoľnil Game (Hyprop)
plochy nákupných centier na 1 000 obyvateľov vo Veľkej Káhire oproti približne 12 m² v prípade dvoch najväčších nákupných centier v Akkre (Knight Frank; analýza Heirstone)
V skratke
Mimo Juhoafrickej republiky je formálny maloobchod len tenkou vrstvou nad ekonomikou trhovísk. Zostavili sme register 28 trhovísk a 27 nákupných centier v 17 krajinách, od Káhiry a Casablanky po Lagos, Akkru, Abidžan a Nairobi, a sledovali sme 16 prestavieb trhovísk. Väčšina obchodu sa odohráva na trhoviskách, ktoré prevádzkujú alebo regulujú verejné orgány, s hustotou, akej sa žiadne nákupné centrum ani nepribližuje. Hodnotu si udržali tie nákupné centrá, ktorých nájomné je stanovené v mene, v ktorej zarábajú ich nájomcovia, a ktorých priestory pre kotviacich nájomcov dokáže prevziať miestny reťazec.
Podľa USDA FAS pripadá na trhoviská 72 % maloobchodného predaja v Nigérii a na supermarkety 3 %. Malé obchody s potravinami majú 83 % maloobchodu s potravinami v Ghane a 63 % v Pobreží Slonoviny a šesť popredných nigérijských reťazcov supermarketov prevádzkuje spolu približne 90 predajní.
Forum des marchés v Abidžane bolo postavené pre približne 8 700 predajných miest na hektár, oproti približne 35 obchodom na hektár prenajímateľnej plochy v Accra Mall. Všetkých 18 trhovísk v registri so zaznamenaným vlastníkom alebo správcom vlastní, prevádzkuje alebo reguluje verejný orgán a poplatky od pouličných predavačov sa odhadovali na 70 % vlastných príjmov Kumasi.
Zo 16 klasifikovaných prestavieb trhovísk sa štyri prestavané na pôvodnom mieste znovu otvorili ako fungujúce trhoviská. Na trhovisku Kejetia v Kumasi pribudlo 8 420 obchodov s 500 stolovými miestami pre približne 5 000 pouličných predavačov a opýtaní predavači po presťahovaní zarábali približne štvrtinu predchádzajúceho príjmu.
Ikeja City Mall v Lagose vykazovalo v rokoch 2021 – 2024 neobsadenosť 2,1 % alebo menej, no jeho hodnota klesla zo 141 mil. USD v roku 2019 na 85 mil. USD vyplývajúcich z predaja v roku 2024. Nájomné bolo indexované k doláru a naira v rokoch 2019 – 2024 stratila 79 % svojej hodnoty voči doláru.
Game odišiel z Ghany 31. decembra 2022. Do 18 mesiacov klesla neobsadenosť v Kumasi City Mall z 32,2 % na 4,85 %, keď Melcom prevzal celú jednotku po Game, a franšízanti Carrefour prevzali priestory alebo nájomné zmluvy Shoprite v Keni a Ugande.
Veľká Káhira má približne 2,6 mil. m² plochy lifestylových nákupných centier v 82 projektoch, približne 115 m² na 1 000 obyvateľov, a v roku 2025 pribudlo 183 730 m². Marocká spoločnosť Aradei vykazuje obsadenosť 97 % na ploche 474 000 m² v 23 mestách.
Čo to znamená
Pred navrhovaním spočítajte každého obchodníka vrátane predavačov pri stoloch a pouličných predavačov. Prestavujte na pôvodnom mieste a obchod ponechajte na prízemí, pretože základňa poplatkov závisí od obchodníkov, ktorí sa vrátia.
Nájomné stanovte v miestnej mene alebo obmedzte jeho indexáciu k doláru a stavajte jednotky pre kotviacich nájomcov, ktoré miestny reťazec dokáže prevziať celé alebo rozdeliť bez zásahov do nosnej konštrukcie.
Plánujte distribúciu cez trhoviská a ich veľkoobchodníkov a na trh vstupujte prostredníctvom franšízy a miestnych partnerov, ktorí vydržali dlhšie než vlastné dcérske spoločnosti.
Menu oceňujte skôr než obsadenosť, podporujte prevádzkové platformy a partnerstvá na lokalitách trhovísk a počítajte s exitmi, ktoré trvajú roky.
Obsah celej štúdie
Dátové súbory Heirstone
konkrétnych lokalít v Registri trhovísk a nákupných centier Heirstone: 28 trhovísk a 27 nákupných centier v 28 mestách a 17 krajinách
projektov v Evidencii prestavieb trhovísk Heirstone, od Makoly v roku 1979 po Onitshu v roku 2026
kritérií v Teste životaschopnosti nákupného centra Heirstone: mena, hĺbka ponuky kotviacich nájomcov, veľkosť jednotiek, náklady a návštevnosť
Vypracované z verejných zdrojov aktuálnych k októbru 2026. Každý údaj je v štúdii doložený zdrojom a údaje, ktoré odvodzujeme kombináciou zverejnených čísel, sú označené ako analýza Heirstone.
Najmä pre menu a odchody kotviacich nájomcov, nie pre neobsadené priestory. Ikeja City Mall v Lagose si udržalo neobsadenosť na úrovni 2,1 % alebo menej, zatiaľ čo jeho dolárová hodnota klesla približne o 40 %, pretože nájomné bolo indexované k doláru a naira v rokoch 2019 – 2024 stratila 79 % svojej hodnoty voči doláru.
V Nigérii sa podľa USDA FAS realizuje 72 % maloobchodného predaja na trhoviskách a 3 % v supermarketoch. Malé obchody s potravinami majú 83 % maloobchodu s potravinami v Ghane a 63 % v Pobreží Slonoviny, zatiaľ čo v Juhoafrickej republike majú supermarkety približne 75 % predaja potravín.
Spočítajte každého obchodníka a potom trhovisko prestavajte na pôvodnom mieste tak, aby obchod zostal na prízemí a zachoval si hustotu trhoviska. Štyri trhoviská v evidencii Heirstone, ktoré boli prestavané na pôvodnom mieste, sa znovu otvorili ako fungujúce trhoviská, zatiaľ čo náhradné lokality boli málo využívané alebo vôbec nevznikli.
Stratégia nehnuteľností
Výskum Heirstone Consulting
Porozprávajte sa priamo so seniorným partnerom o svojom projekte, aktíve alebo programe.
Kontaktujte nás
