Targowiska pod gołym niebem, centra handlowe i to, kto wygrywa na rynku nieruchomości handlowych w Afryce Północnej i Subsaharyjskiej — od Kairu i Casablanki po Lagos, Akrę, Abidżan, Nairobi i Dar es Salaam.
Raport jest dostępny również w języku francuskim: L’immobilier commercial en Afrique: La vraie locomotive, c’est le marché. Wersję językową można wybrać przy zamawianiu raportu.
Raport w sześciu liczbach
sprzedaży detalicznej w Nigerii odbywa się na targowiskach. Supermarkety mają 3% (USDA FAS, 2024).
miejsc handlowych na hektar zaprojektowanych w Forum des marchés w Abidżanie, wobec ok. 35 sklepów na hektar powierzchni najmu w Accra Mall (dane Wikipedii; analiza Heirstone)
dotychczasowych dochodów osiągało średnio 25 sprzedawców ulicznych ankietowanych po przeniesieniu z Kejetii w Kumasi na czas jej przebudowy (WIEGO, 2020)
zmiana wartości Ikeja City Mall w dolarach USA od wyceny z 2019 r. do wartości wynikającej ze sprzedaży w 2024 r., przy zgłaszanym współczynniku pustostanów nieprzekraczającym 2,1%
współczynnik pustostanów w Kumasi City Mall w czerwcu 2024 r., wobec 32,2% rok wcześniej, po tym jak Melcom zaaranżował całą powierzchnię zwolnioną przez Game (Hyprop)
powierzchni centrów handlowych na 1 000 mieszkańców w Wielkim Kairze, wobec ok. 12 m² w przypadku dwóch największych centrów handlowych w Akrze (Knight Frank; analiza Heirstone)
W skrócie
Poza RPA handel zorganizowany to cienka warstwa nad gospodarką targowisk. Zbudowaliśmy rejestr 28 targowisk i 27 centrów handlowych w 17 krajach — od Kairu i Casablanki po Lagos, Akrę, Abidżan i Nairobi — i prześledziliśmy 16 przebudów targowisk. Większość handlu odbywa się na targowiskach prowadzonych lub regulowanych przez podmioty publiczne, przy gęstości nieosiągalnej dla żadnego centrum handlowego. Wartość utrzymały te centra handlowe, w których czynsz ustala się w walucie zarobków najemców, a powierzchnię najemcy kotwiczącego może przejąć lokalna sieć.
Targowiska odpowiadają za 72% sprzedaży detalicznej w Nigerii, a supermarkety za 3%, według USDA FAS. Małe sklepy spożywcze mają 83% handlu detalicznego żywnością w Ghanie i 63% w Wybrzeżu Kości Słoniowej, a sześć wiodących sieci supermarketów w Nigerii prowadzi łącznie ok. 90 placówek.
Forum des marchés w Abidżanie zbudowano na ok. 8 700 miejsc handlowych na hektar, wobec ok. 35 sklepów na hektar powierzchni najmu w Accra Mall. Każde z 18 targowisk w rejestrze, dla których odnotowano właściciela lub zarządcę, należy do podmiotu publicznego albo jest przez niego prowadzone lub regulowane, a opłaty od sprzedawców ulicznych szacowano na 70% dochodów własnych Kumasi.
Spośród 16 sklasyfikowanych przebudów targowisk cztery przeprowadzone na miejscu zakończyły się ponownym otwarciem działających targowisk. Kejetia w Kumasi zyskała 8 420 sklepów i 500 stanowisk stołowych dla ok. 5 000 sprzedawców ulicznych, a sprzedawcy ankietowani po przeprowadzce zarabiali ok. jednej czwartej wcześniejszych dochodów.
Ikeja City Mall w Lagos zgłaszało w latach 2021–2024 współczynnik pustostanów na poziomie 2,1% lub niższym, a mimo to jego wartość spadła ze 141 mln USD w 2019 r. do 85 mln USD wynikających ze sprzedaży w 2024 r. Czynsze były indeksowane do dolara, a naira straciła w latach 2019–2024 79% wartości względem dolara.
Game wycofało się z Ghany 31 grudnia 2022 r. W ciągu 18 miesięcy współczynnik pustostanów w Kumasi City Mall spadł z 32,2% do 4,85%, gdy Melcom przejął całą powierzchnię Game, a franczyzobiorcy Carrefour przejęli powierzchnie lub umowy najmu Shoprite w Kenii i Ugandzie.
Wielki Kair ma ok. 2,6 mln m² powierzchni centrów handlowo-rozrywkowych w 82 obiektach, czyli ok. 115 m² na 1 000 mieszkańców, a w 2025 r. przybyło 183 730 m². Marokańska spółka Aradei podaje obłożenie na poziomie 97% na 474 000 m² w 23 miastach.
Co to oznacza
Przed projektowaniem policzyć wszystkich kupców, łącznie ze sprzedawcami przy stołach i sprzedawcami ulicznymi. Przebudowywać na miejscu i utrzymywać handel na poziomie parteru, ponieważ baza opłat zależy od kupców, którzy wrócą.
Ustalać czynsz w walucie lokalnej albo ograniczać indeksację do dolara oraz budować lokale dla najemców kotwiczących, które lokalna sieć może przejąć w całości lub podzielić bez prac konstrukcyjnych.
Planować dystrybucję przez targowiska i działających na nich hurtowników, a na rynek wchodzić przez franczyzę i lokalnych partnerów, którzy okazali się trwalsi niż własne spółki zależne.
Wyceniać ryzyko walutowe przed obłożeniem, wspierać platformy operacyjne i partnerstwa na terenach targowisk oraz uwzględniać w budżecie wyjście z inwestycji trwające latami.
W pełnym raporcie
Zbiory danych Heirstone
obiektów wskazanych z nazwy w Rejestrze targowisk i centrów handlowych Heirstone: 28 targowisk i 27 centrów handlowych w 28 miastach i 17 krajach
projektów w Zestawieniu przebudów targowisk Heirstone — od Makoli w 1979 r. po Onitshę w 2026 r.
testów w Teście opłacalności centrów handlowych Heirstone: waluta, głębokość rynku najemców kotwiczących, wielkość lokali, koszt i ruch odwiedzających
Opracowano na podstawie źródeł publicznych aktualnych na październik 2026 r. Każda liczba ma w raporcie podane źródło, a liczby, które wyprowadzamy, łącząc opublikowane dane, oznaczono jako analizę Heirstone.
Przede wszystkim przez walutę i odejścia najemców kotwiczących, a nie przez pustostany. Ikeja City Mall w Lagos utrzymywało współczynnik pustostanów na poziomie 2,1% lub niższym, a mimo to jego wartość w dolarach spadła o ok. 40%, ponieważ czynsze były indeksowane do dolara, a naira straciła w latach 2019–2024 79% wartości względem dolara.
W Nigerii 72% sprzedaży detalicznej odbywa się na targowiskach, a 3% w supermarketach, według USDA FAS. Małe sklepy spożywcze mają 83% handlu detalicznego żywnością w Ghanie i 63% w Wybrzeżu Kości Słoniowej, podczas gdy w RPA supermarkety mają ok. 75% sprzedaży artykułów spożywczych.
Policzyć wszystkich kupców, a następnie przebudować targowisko w pierwotnym miejscu, utrzymując handel na poziomie parteru i gęstość właściwą dla targowiska. Cztery targowiska w zestawieniu Heirstone przebudowane na miejscu zostały ponownie otwarte jako działające targowiska, natomiast miejsca relokacji były słabo wykorzystywane albo nigdy nie powstały.
Strategia nieruchomości
Analizy Heirstone Consulting
Zapraszamy do bezpośredniej rozmowy ze starszym partnerem o Państwa projekcie, aktywie lub programie.
Zapraszamy do kontaktu
