Młodzi Afrykanie w wieku 18–24 lat, uczelnie rywalizujące o ich kształcenie i ekonomika łóżka studenckiego w 15 krajach — od Kairu i Algieru po Lagos, Nairobi i Pretorię.
Raport jest dostępny również w języku francuskim: Universités et logement étudiant en Afrique: Le lit derrière la place. Wersję językową można wybrać przy zamawianiu raportu.
Raport w sześciu liczbach
więcej osób w wieku 18–24 lat w 15 krajach objętych raportem w 2035 r. niż w 2025 r. (ze 126,4 mln do 156,2 mln), według prognoz Banku Światowego
dodatkowych miejsc na uczelniach potrzebnych do 2035 r., by utrzymać obecne współczynniki skolaryzacji w 12 krajach z aktualnymi danymi UNESCO
studentów zagranicznych w Egipcie w 2024 r. — o 79% więcej niż dwa lata wcześniej — wobec 68 024 Egipcjan studiujących za granicą w 2023 r.
uczelnie prywatne w Nigerii w 2026 r., wobec 79 w 2019 r.; to 55,5% wszystkich uczelni w kraju
miesięczny czynsz za przystępne cenowo łóżko studenckie w Nairobi, ok. 87–90% miesięcznej płacy minimalnej w Kenii
początkowa stopa dochodu netto według EPRA dla ustabilizowanego portfela mieszkań studenckich Acorn w Nairobi w 2025 r., przy średnim obłożeniu 81%
W skrócie
W 15 krajach objętych raportem — od Egiptu, Maroka i Algierii po Nigerię, Kenię i RPA — w 2035 r. będzie o 29,8 mln więcej osób w wieku 18–24 lat niż w 2025 r. Rządy i uczelnie prywatne tworzą miejsca, by przyjąć ich na studia. Znacznie mniej się buduje, a nawet liczy, by zapewnić im zakwaterowanie. Tam, gdzie stopy zwrotu można zweryfikować, czyli w Nairobi, dobre wyniki osiągają mieszkania studenckie położone blisko kampusu i wycenione na miarę możliwości studentów lub podmiotów finansujących ich naukę.
W 12 krajach z aktualnymi danymi UNESCO utrzymanie obecnych współczynników skolaryzacji brutto do 2035 r. wymaga ok. 2,8 mln dodatkowych miejsc na uczelniach, z czego dwie trzecie w Egipcie i Algierii. Utrzymanie wszystkich współczynników i podniesienie tych poniżej 20% do tego poziomu wymaga ok. 5,4 mln. Po dodaniu Nigerii, Etiopii i Ugandy przy szacunkowych danych bazowych osiągnięcie 20% wszędzie wymaga ok. 11,5 mln.
Nigeria miała w 2023 r. 146 286 studentów za granicą, ponad dwa razy więcej niż w 2019 r. Liczba studentów za granicą odpowiada 9,6% krajowej liczby studentów w Tunezji, 8,1% w Kamerunie i 6,8% w Senegalu. Egipt poszedł w przeciwnym kierunku: w 2024 r. gościł 125 128 studentów zagranicznych, wobec 68 024 Egipcjan studiujących za granicą.
Liczba uczelni prywatnych w Nigerii wzrosła z 79 w 2019 r. do 182 w 2026 r., a egipska Nowa Stolica Administracyjna mieści cztery skupiska kampusów zamiejscowych — największe takie zgrupowanie, jakie znaleźliśmy w Afryce. Kenia jest jedynym rynkiem, dla którego można było obliczyć liczbę łóżek na studenta — 44,5 na 100 — a kampus w Durbanie planowany dla 8 000 studentów obejmuje 500 łóżek.
Ustabilizowany portfel Acorn w Nairobi osiągnął w 2025 r. średnie obłożenie 81%: 94% w czterech podstawowych aktywach i 62% w trzech aktywach pilotażowych. Najsłabiej obłożony budynek, z wynikiem 48%, leży tuż ponad 2,5 km od głównych uczelni, podczas gdy dwa obiekty w pobliżu USIU-Africa osiągnęły 94% i 95%.
Przystępne cenowo łóżko w Nairobi kosztuje ok. 110 USD miesięcznie, czyli 87–90% miesięcznej płacy minimalnej w Kenii, a trzy na cztery łóżka otwarte przez deweloperski REIT Acorn należą do tego segmentu. Łóżko w pokoju wieloosobowym w Gautengu kosztuje 111% płacy minimalnej w RPA, a pokoje na kampusach AUC i Ashesi — odpowiednio ok. 1,9 i 4,2 lokalnej płacy minimalnej.
Budowa łóżka w obiektach premium Qwetu firmy Acorn kosztuje ok. 12 500–15 100 USD, a w obiekcie ze średniej półki cenowej w Eldorecie ok. 8 100 USD. Południowoafrykański Program Infrastruktury Mieszkań Studenckich ukończył w pierwszej fazie 11 407 łóżek po ok. 18 400 USD za łóżko.
Co to oznacza
Licencjonować łóżka równolegle z miejscami na studiach i publikować dane o tym, co istnieje: pojemność akademików, akredytowane łóżka prywatne i czynsze. W przetargach w formule partnerstwa publiczno-prywatnego stosować benchmarki kosztu w przeliczeniu na łóżko.
Pozyskać partnera mieszkaniowego przed pierwszym naborem, oferując w zamian grunt, umowy o kierowaniu studentów lub najem całego obiektu.
Wybierać kampus przed miastem, budować dwa lub trzy segmenty cenowe w jednym obiekcie i projektować z myślą o drugim zastosowaniu tam, gdzie liczebność roczników będzie maleć, jak w Tunezji i Maroku po 2035 r.
Oceniać ryzyko kampusu kotwiczącego i relacji czynszu do płac, udzielać finansowania w walucie czynszu i traktować krajowe szacunki deficytu łóżek jako tło.
W pełnym raporcie
Zbiory danych Heirstone
krajów w Benchmarku miast studenckich Heirstone — od Algieru po Pretorię — przypisanych do pięciu typów systemów studenckich
testów w Teście łóżka studenckiego Heirstone, opartych na opublikowanych danych operacyjnych: kotwica, dopasowanie czynszu, horyzont, koszt, kapitał i wyjście
Opracowano na podstawie źródeł publicznych aktualnych na październik 2026 r. Każda liczba ma w raporcie podane źródło, a liczby, które wyprowadzamy, łącząc opublikowane dane, oznaczono jako analizę Heirstone.
Ok. 2,8 mln dodatkowych miejsc, by utrzymać obecne współczynniki skolaryzacji w 12 krajach z aktualnymi danymi UNESCO, z czego dwie trzecie w Egipcie i Algierii. Osiągnięcie współczynnika 20% we wszystkich 15 krajach objętych raportem, przy szacunkowych danych bazowych dla Nigerii, Etiopii i Ugandy, wymaga ok. 11,5 mln.
Ustabilizowany portfel Acorn w Nairobi osiągnął w 2025 r. początkową stopę dochodu netto według EPRA na poziomie 6,7% przy średnim obłożeniu 81%, a dochód brutto wyniósł ok. 9,6% wartości nieruchomości. Przystępne cenowo łóżka wynajmuje się za ok. 110 USD miesięcznie, a budowa łóżka w segmencie premium kosztuje ok. 12 500–15 100 USD.
Pokój dwuosobowy na AUC w Nowym Kairze kosztuje ok. 250 USD miesięcznie, zakwaterowanie na American University of Nigeria w Yoli 51–92 USD, a łóżko w pokoju wieloosobowym Respublica w Gautengu ok. 348 USD, czyli 111% płacy minimalnej w RPA. Przystępne cenowo łóżko w Nairobi kosztuje ok. 110 USD.
Strategia nieruchomości
Analizy Heirstone Consulting
Zapraszamy do bezpośredniej rozmowy ze starszym partnerem o Państwa projekcie, aktywie lub programie.
Zapraszamy do kontaktu
