Prywatne szkoły podstawowe i średnie w Afryce w ujęciu nieruchomościowym: miejsca, grunty, kapitał na miejsce i stosunki własnościowe na 13 rynkach — od Egiptu i Maroka po Nigerię, Wybrzeże Kości Słoniowej, Kenię i RPA.
Raport jest dostępny również w języku francuskim: L’enseignement privé en Afrique: La place vide. Wersję językową można wybrać przy zamawianiu raportu.
Raport w sześciu liczbach
uczniów szkół średnich w Wybrzeżu Kości Słoniowej uczy się w szkołach prywatnych — to najwyższy odsetek wśród krajów objętych raportem; populacja w wieku 15–19 lat wzrośnie tam do 2035 r. o 25,6%
uczniów prywatnych szkół podstawowych i średnich w Nigerii, Ghanie, Wybrzeżu Kości Słoniowej i Kamerunie (analiza Heirstone); w żadnym z tych krajów nie znaleźliśmy notowanej grupy szkół
udział wykorzystanych wybudowanych miejsc w szkołach Curro w każdym roku w latach 2018–2024; w 2024 r. ok. 31 000 miejsc pozostawało pustych
księgowej wartości nieruchomości na wybudowane miejsce zarówno w Curro (2024), jak i w ADvTECH (2025), co odpowiada 1,2–1,5 roku czesnego lub przychodu na ucznia (analiza Heirstone)
implikowana wartość przedsiębiorstwa w transakcji wycofania Curro z giełdy w 2025 r. jako wielokrotność księgowej wartości rzeczowych aktywów trwałych (analiza Heirstone)
dodatkowych miejsc dla uczniów szkół prywatnych na 13 rynkach do 2035 r., jeśli udziały szkół prywatnych na poziomie podstawowym utrzymają dotychczasowy trend; 2,7 mln przy stałych udziałach (scenariusze Heirstone)
W skrócie
Raport analizuje prywatne szkoły podstawowe i średnie na 13 rynkach afrykańskich jako nieruchomości: miejsca, grunty, budynki, kapitał na miejsce i tytuł prawny. Uczęszcza do nich łącznie ok. 30 mln uczniów — od Nigerii i Wybrzeża Kości Słoniowej po Egipt i RPA — a mimo to szkoły, które inwestorzy mogą zmierzyć i kupić, znajdują się głównie w RPA i Egipcie. Rozpatrywany jako rynek nieruchomości sektor zależy od jednej zmiennej: stopnia zapełnienia szkoły.
W Wybrzeżu Kości Słoniowej 63% uczniów szkół średnich uczy się w szkołach prywatnych, a w Ghanie, Kamerunie i Nigerii — 23–28% uczniów szkół podstawowych. Te cztery rynki skupiają ok. 18,9 mln uczniów szkół prywatnych. Z RPA, gdzie szkoły prywatne obejmują 5,8% uczniów szkół podstawowych, wywodzą się dwie największe notowane grupy.
Populacja w wieku 5–19 lat na 13 rynkach wzrośnie do 2035 r. o 29 mln, w 62% w Etiopii i Nigerii. W Maroku zmniejszy się o 6,5%, a w Tunezji o 14%. W Egipcie pozostanie stabilna, choć grupa wiekowa 15–19 lat zwiększy się o 1,5 mln.
Curro zwiększyło średnią liczbę uczniów o 42% w latach 2018–2024, a mimo to co roku wykorzystywało tylko 69–72% wybudowanych miejsc, przez co w 2024 r. ok. 31 000 miejsc pozostawało pustych, co odpowiada ok. 3,2 mld ZAR (172 mln USD) księgowej wartości nieruchomości. ADvTECH wykorzystuje 84% istniejącej pojemności, a CIRA w Egipcie 94%.
Curro (2024) i ADvTECH (2025) mają po ok. 100 000 ZAR rzeczowych aktywów trwałych na wybudowane miejsce, czyli równowartość 1,2–1,5 roku czesnego lub przychodu na ucznia. Transakcja wycofania Curro z giełdy w 2025 r. implikowała wycenę na poziomie 0,97 księgowej wartości jego nieruchomości.
Szkoły ADvTECH w innych krajach Afryki osiągnęły w 2025 r. marżę operacyjną 33,7% wobec 20,9% w RPA i zwracają wartość swoich nieruchomości z zysku operacyjnego w ok. 4,4 roku wobec 6,8. Regis Runda w Nairobi kosztowała 85 600 ZAR za wybudowane miejsce, podczas gdy rozbudowy w RPA kosztowały 114 000–138 000 ZAR za każde dodatkowe miejsce.
IFC deklaruje, że nie finansuje płatnych prywatnych szkół podstawowych i średnich. Zidentyfikowane przez nas finansowanie jest lokalne, zabezpieczone aktywami lub filantropijne: sukuk ijara CIRA o wartości 600 mln EGP oparty na czterech szkołach w Egipcie, bankowe refinansowanie niskopłatnych szkół Meridian należących do Curro oraz zakup Curro przez fundację.
Co to oznacza
Rezerwować grunty pod szkoły w pierwszej fazie osiedla, budować etapami, z których każdy przekracza 80% wykorzystania przed budową kolejnego, i wyceniać działkę jako element planu popytu.
Rozwijać się tam, gdzie miejsca już się zapełniają, często przez zakup i rozbudowę, oraz — tam, gdzie pozwala na to forma władania gruntem — utrzymywać grunty poza bilansem operacyjnym.
Inwestować w nieruchomości szkolne wynajmowane na długi okres sprawdzonym operatorom, oceniając ryzyko na podstawie siedmioletniej historii wykorzystania i testując pokrycie czynszu przy 70% i 85%.
Co roku publikować dane o liczbie uczniów i pojemności szkół prywatnych, dostosować okres ważności rejestracji do żywotności budynków i publikować warunki przydziału działek szkolnych w nowych miastach.
W pełnym raporcie
Zbiory danych Heirstone
szkół i grup w Benchmarku nieruchomości szkolnych Heirstone, zmierzonych pod kątem miejsc, wykorzystania, gruntu, nieruchomości na miejsce, czesnego, marży, okresu zwrotu i tytułu prawnego
pytań w Teście działki szkolnej Heirstone, każde z progiem zaliczenia, na które należy odpowiedzieć przed podpisaniem umowy na działkę pod szkołę
Modeli nieruchomości szkolnych Heirstone — od właściciela-operatora na gruncie stanowiącym pełną własność po budynki państwowe zarządzane przez partnera
Opracowano na podstawie źródeł publicznych aktualnych na październik 2026 r. Każda liczba ma w raporcie podane źródło, a liczby, które wyprowadzamy, łącząc opublikowane dane, oznaczono jako analizę Heirstone.
Do szkół prywatnych na 13 rynkach przeanalizowanych przez Heirstone uczęszcza ok. 30,3 mln uczniów szkół podstawowych i średnich, z czego 40% w Nigerii. W Wybrzeżu Kości Słoniowej 63,3% uczniów szkół średnich uczy się w szkołach prywatnych, a mimo to notowane grupy szkół działają w RPA i Egipcie.
Ok. 5 600 USD księgowej wartości nieruchomości na wybudowane miejsce, czyli ok. 100 000 ZAR, zarówno w Curro, jak i w ADvTECH w RPA. Niedawne zakupy szkół w Nairobi i Addis Abebie kosztowały 2 500–4 800 USD na miejsce lub ucznia, natomiast rozbudowy kosztowały 114 000–138 000 ZAR za każde dodatkowe miejsce.
Ponieważ wartość nieruchomości przypadająca na zapisanego ucznia gwałtownie rośnie poniżej 80% wykorzystania: przy 70% na każdego ucznia przypada ok. 8 000 USD nieruchomości, przy 94% — ok. 6 000 USD. Curro wykorzystywało 69–72% wybudowanych miejsc w latach 2018–2024, podczas gdy CIRA w Egipcie wykorzystuje 93,6% swoich 40 000 miejsc.
Strategia nieruchomości
Analizy Heirstone Consulting
Zapraszamy do bezpośredniej rozmowy ze starszym partnerem o Państwa projekcie, aktywie lub programie.
Zapraszamy do kontaktu
