Maszty, światłowody i grunty pod afrykańskimi sieciami cyfrowymi oraz dlaczego dzierżawa gruntu i służebność przesyłu są ich słabymi ogniwami — od Nigerii, RPA i Kenii po Egipt, Maroko, Senegal i Wybrzeże Kości Słoniowej.
Raport jest dostępny również w języku francuskim: Immobilier des infrastructures numériques: Un sol d’emprunt. Wersję językową można wybrać przy zamawianiu raportu.
Raport w sześciu liczbach
lokalizacji IHS Towers stoi na dzierżawionym gruncie, a umowom pozostało średnio 11,4 roku; SBA posiada lub kontroluje grunt pod 71% swoich lokalizacji na ponad 20 lat
koszt energii na lokalizację masztu względem czynszu gruntowego: ok. 12 600–14 300 USD rocznie wobec 3 100–3 500 USD
wartości na lokalizację w transakcji Eaton Towers (2019–2020), wobec ok. 72 500 USD za maszty MTN South Africa (2022)
jednorazowa opłata za prawo drogi dla światłowodu w stanie Ogun jako odsetek średniego budżetu budowy na km w nigeryjskim Project BRIDGE, według danych TechCabal z 2025 r.; co najmniej 7% według danych ALTON
wyższy przychód na km uzyskiwany przez Dark Fibre Africa (2025–2026) niż z ciemnych włókien Kenya Power w jej sieci energetycznej (2022–2023)
mieszkańców na jedno miejsce wyjścia kabli podmorskich na ląd w Nigerii, wobec 13 mln w Egipcie, który rozkłada 24 systemy, w tym część jeszcze planowanych, na dziewięć lokalizacji
W skrócie
Raport analizuje afrykańskie maszty i światłowody jako nieruchomości: działki, dachy, ulice, korytarze i plaże zajmowane przez sieci cyfrowe — od Nigerii, RPA i Kenii po Egipt, Maroko, Senegal i Wybrzeże Kości Słoniowej. Inwestorzy kupują spółki masztowe i światłowodowe ze względu na ich długie, w dużej mierze denominowane w twardej walucie umowy z operatorami komórkowymi. Prawa do gruntu pod tą infrastrukturą obowiązują przez ułamek tego czasu, są opłacane w walucie lokalnej i negocjowane z każdym właścicielem gruntu, stanem czy gminą z osobna — i to niedopasowanie ma większe znaczenie niż poziom czynszu.
Ok. 89% lokalizacji IHS Towers stoi na gruntach dzierżawionych, którym pozostało średnio 11,4 roku, a jedna trzecia umów wygasa przed końcem 2030 r. SBA Communications, notowany w USA właściciel masztów, posiada grunt pod 71% swoich lokalizacji na własność lub na ponad 20 lat, a pozostały okres jego dzierżaw wynosi 35 lat z uwzględnieniem opcji przedłużenia.
Wyceny lokalizacji w afrykańskich transakcjach masztowych wahały się od ok. 72 500 USD (MTN South Africa, 2022) do 325 000 USD (Eaton Towers, 2019–2020). Typowy czynsz gruntowy skapitalizowany przy stopie 8–12% odpowiadałby za 36–60% ceny za lokalizację w transakcji MTN South Africa, ale tylko za 8–13% w transakcji Eaton.
Energia dla lokalizacji masztu kosztuje ok. 12 600–14 300 USD rocznie, czterokrotnie więcej niż czynsz gruntowy w wysokości 3 100–3 500 USD. W 2025 r. energia stanowiła 47,8% kosztu sprzedaży IHS, a dostawy z sieci na rynkach Helios Towers wynosiły średnio 16–18 godzin na dobę.
Według zestawienia TechCabal z 2025 r. nigeryjskie stany pobierały za prawo drogi od zera do 9 477 NGN za metr, co oznacza, że jednorazowa opłata w stanie Ogun wynosi ok. 28% średniego budżetu Project BRIDGE, równego 22 200 USD za km. Federalna stawka referencyjna 145 NGN spadła w przeliczeniu na dolary z ok. 190 do 94 USD za km między połową 2023 r. a połową 2025 r.
Dark Fibre Africa uzyskiwała w latach 2025–2026 od 11 do 15 razy wyższy przychód na kilometr niż ciemne włókna Kenya Power w jej sieci energetycznej w latach 2022–2023 (ok. 770 USD za km rocznie). Kwota 12,64 mld ZAR (712 mln USD) zapłacona przez Vodacom za 30% Maziv oznacza 813–1 160 USD na gospodarstwo domowe w zasięgu sieci.
Osiem międzynarodowych kabli Nigerii wychodzi na ląd w dwóch miejscach — jedno na 116 mln mieszkańców — wobec jednego na 13 mln w Egipcie, gdzie 24 systemy, w tym część jeszcze planowanych, wychodzą na ląd w dziewięciu miejscach. Dakar, Akra i Abidżan są uzależnione od jednego miejsca wyjścia kabli na ląd.
Co to oznacza
Publikować jedną krajową taryfę za prawo drogi, indeksować ją i pobierać w jednym okienku. Rezerwować strefy wyjścia kabli na ląd i trasy kanalizacji kablowej w planach dotyczących wybrzeża, dróg i kolei oraz oferować grunty państwowe pod maszty na podstawie standardowych 20-letnich umów dzierżawy.
Sprzedawać długość okresu umowy, indeksację i energię, zanim zażąda się wyższego czynszu. Zarządy dróg, kolei i sieci energetycznych powinny wydzierżawiać kanalizację kablową na podejściach do miast, gdzie światłowód zarabia, a korytarze dalekosiężne wyceniać jako biznes wolumenowy.
Opierać ocenę inwestycji na profilu wygasania dzierżaw i walucie praw do gruntu, obok liczby najemców. Wydłużone i zagregowane dzierżawy gruntu pod afrykańskimi masztami mogłyby stać się dla funduszy emerytalnych aktywem w walucie lokalnej.
W pełnym raporcie
Zbiory danych Heirstone
portfeli masztów w Benchmarku ekonomiki lokalizacji Heirstone: dziesięć portfeli afrykańskich i cztery punkty odniesienia, od IHS Nigeria po Eaton Towers
pytań w Teście wynajmującego Heirstone, zastosowanym do pięciu praw do gruntu — od dzierżaw gruntu IHS po trasę przekroczenia Kanału Sueskiego
modeli prawa do prowadzenia wykopów w typologii Heirstone — od ustawowego dostępu w RPA po opłaty ustalane przez poszczególne stany w Nigerii
Opracowano na podstawie źródeł publicznych aktualnych na październik 2026 r. Każda liczba ma w raporcie podane źródło, a liczby, które wyprowadzamy, łącząc opublikowane dane, oznaczono jako analizę Heirstone.
Krótkie: umowom dzierżawy gruntu IHS Towers pozostawało na koniec 2025 r. średnio 11,4 roku, a jedna trzecia z nich wygasa przed końcem 2030 r. SBA Communications, notowany w USA właściciel masztów, ma 35 lat pozostałego okresu dzierżawy z uwzględnieniem opcji przedłużenia i posiada grunt pod 71% swoich lokalizacji na własność lub na ponad 20 lat.
Od zera do 9 477 NGN za metr według zestawienia opłat stanowych TechCabal z maja 2025 r., wobec federalnej stawki referencyjnej 145 NGN. Przy najwyższej stawce jednorazowa opłata w stanie Ogun wynosi ok. 6 114 USD za km, czyli ok. 28% średniego budżetu budowy w Project BRIDGE; według danych ALTON Ogun pobiera ponad 2 500 NGN za metr, czyli co najmniej 7%.
Wyceny lokalizacji w afrykańskich transakcjach masztowych wahały się od ok. 72 500 USD (MTN South Africa, 2022) do 325 000 USD (Eaton Towers, 2019–2020). Rozpiętość wyjaśniają liczba najemców, waluta umów i energia dostarczana w pakiecie, a czynsz gruntowy skapitalizowany przy stopie 8–12% odpowiada za zaledwie 8–13% ceny za lokalizację w transakcji Eaton.
Strategia nieruchomości
Analizy Heirstone Consulting
Mieszkania pracownicze w afrykańskich parkach przemysłowychFabryki potrzebują łóżek
Uczelnie i mieszkania studenckie w AfryceŁóżko za miejscem na studiach
Szkoły prywatne w AfrycePuste miejsce
Miasta przemysłowe i eksportPort to najtańsza część
Strefy agroprzemysłowe w Afryce Północnej i SubsaharyjskiejNajpierw plonyZapraszamy do bezpośredniej rozmowy ze starszym partnerem o Państwa projekcie, aktywie lub programie.
Zapraszamy do kontaktu
