Utendørsmarkeder, kjøpesentre og hvem som vinner kampen om handelseiendom i Nord-Afrika og Afrika sør for Sahara, fra Kairo og Casablanca til Lagos, Accra, Abidjan, Nairobi og Dar es Salaam.
Finnes også på fransk: L’immobilier commercial en Afrique: La vraie locomotive, c’est le marché. Velg språk når du ber om rapporten.
Rapporten i seks tall
av detaljhandelsomsetningen i Nigeria går gjennom utendørsmarkeder. Supermarkedene tar 3% (USDA FAS, 2024).
salgsplasser per hektar i utformingen av Forum des marchés i Abidjan, mot rundt 35 butikker per hektar utleibart areal i Accra Mall (data fra Wikipedia; Heirstone-analyse)
av tidligere inntekt i snitt for 25 gateselgere som ble spurt etter at de flyttet ut av Kejetia i Kumasi under gjenoppbyggingen (WIEGO, 2020)
endring i Ikeja City Malls verdi i dollar fra verdsettelsen i 2019 til verdien salget i 2024 tilsier, mens rapportert ledighet holdt seg på 2,1% eller lavere
ledighet i Kumasi City Mall i juni 2024, ned fra 32,2% et år tidligere, da Melcom innredet hele lokalet Game hadde forlatt (Hyprop)
kjøpesenterareal per 1 000 innbyggere i Stor-Kairo, mot rundt 12 m² for de to største kjøpesentrene i Accra (Knight Frank; Heirstone-analyse)
Kort fortalt
Utenfor Sør-Afrika er formell detaljhandel et tynt lag over markedshandelen. Vi har bygget et register over 28 markeder og 27 kjøpesentre i 17 land, fra Kairo og Casablanca til Lagos, Accra, Abidjan og Nairobi, og fulgt 16 fornyelser av markeder. Mesteparten av handelen skjer i markeder som drives eller reguleres av offentlige organer, med en tetthet intet kjøpesenter er i nærheten av. Kjøpesentrene som har holdt verdien, er de der leien fastsettes i valutaen leietakerne tjener i, og der ankerarealet kan overtas av en lokal kjede.
Utendørsmarkeder står for 72% av detaljhandelsomsetningen i Nigeria og supermarkeder for 3%, ifølge USDA FAS. Små dagligvarebutikker har 83% av dagligvarehandelen i Ghana og 63% i Elfenbenskysten, og Nigerias seks ledende supermarkedkjeder driver til sammen rundt 90 utsalgssteder.
Forum des marchés i Abidjan ble bygget for rundt 8 700 salgsplasser per hektar, mot rundt 35 butikker per hektar utleibart areal i Accra Mall. Alle de 18 markedene i registeret med registrert eier eller forvalter eies, drives eller reguleres av et offentlig organ, og avgiftene fra gateselgere ble anslått til 70% av Kumasis egne inntekter.
Av 16 klassifiserte markedsfornyelser gjenåpnet de fire som ble gjenoppbygd på stedet, som fungerende markeder. Kejetia i Kumasi fikk 8 420 nye butikker med 500 bordplasser for rundt 5 000 gateselgere, og selgere som ble spurt etter flyttingen, tjente rundt en fjerdedel av sin tidligere inntekt.
Ikeja City Mall i Lagos rapporterte en ledighet på 2,1% eller lavere fra 2021 til 2024, men verdien falt fra 141 mill. USD i 2019 til de 85 mill. USD som salget i 2024 tilsier. Leien var indeksert mot dollar, og nairaen tapte 79% av dollarverdien fra 2019 til 2024.
Game forlot Ghana 31. desember 2022. I løpet av 18 måneder falt ledigheten i Kumasi City Mall fra 32,2% til 4,85% da Melcom overtok hele Games lokale, og Carrefour-franchisetakere overtok Shoprites lokaler eller leieavtaler i Kenya og Uganda.
Stor-Kairo har rundt 2,6 millioner m² areal i livsstilskjøpesentre fordelt på 82 prosjekter, rundt 115 m² per 1 000 innbyggere, og fikk 183 730 m² nytt areal i 2025. Marokkanske Aradei rapporterer en utleiegrad på 97% for 474 000 m² i 23 byer.
Hva det betyr
Tell opp alle handelsfolkene, også bord- og gateselgere, før prosjekteringen. Gjenoppbygg på stedet og hold handelen på gateplan, fordi avgiftsgrunnlaget avhenger av handelsfolkene som kommer tilbake.
Fastsett leien i lokal valuta eller sett et tak på dollarindekseringen, og bygg ankerlokaler som en lokal kjede kan overta i sin helhet eller dele opp uten konstruktive inngrep.
Planlegg distribusjon gjennom markedene og grossistene deres, og gå inn via franchise og lokale partnere, som har vart lenger enn heleide datterselskaper.
Pris valutarisikoen før utleiegraden, støtt driftsplattformer og partnerskap om markedstomter, og budsjetter med at exit kan ta flere år.
Dette finner du i rapporten
Heirstone-datasett
navngitte steder i Heirstone-registeret over markeder og kjøpesentre: 28 markeder og 27 kjøpesentre i 28 byer og 17 land
prosjekter i Heirstone-oversikten over markedsfornyelser, fra Makola i 1979 til Onitsha i 2026
tester i Heirstone-testen for levedyktige kjøpesentre: valuta, tilgang på ankerleietakere, lokalstørrelse, kostnad og besøkstall
Bygget på offentlige kilder per oktober 2026. Alle tall har kildehenvisning i rapporten, og tall vi har utledet ved å kombinere publiserte tall, er merket Heirstone-analyse.
Mest gjennom valutaen og ankerleietakere som trekker seg ut, snarere enn tomme lokaler. Ikeja City Mall i Lagos holdt ledigheten på 2,1% eller lavere mens dollarverdien falt rundt 40%, fordi leien var indeksert mot dollar og nairaen tapte 79% av dollarverdien fra 2019 til 2024.
I Nigeria går 72% av detaljhandelsomsetningen gjennom utendørsmarkeder og 3% gjennom supermarkeder, ifølge USDA FAS. Små dagligvarebutikker har 83% av dagligvarehandelen i Ghana og 63% i Elfenbenskysten, mens supermarkedene i Sør-Afrika har rundt 75% av dagligvaremarkedet.
Tell opp alle handelsfolkene, og bygg deretter opp igjen på den opprinnelige tomten med handelen på gateplan og med markedstetthet. De fire markedene i Heirstone-oversikten som ble gjenoppbygd på stedet, gjenåpnet som fungerende markeder, mens områdene handelsfolkene ble flyttet til, ble lite brukt eller aldri bygget.
Eiendomsstrategi
Heirstone Consulting Research
Snakk direkte med en seniorpartner om prosjektet, eiendelen eller programmet ditt.
Ta kontakt
