Tržnice na otvorenom, trgovački centri i tko pobjeđuje na tržištu maloprodajnih nekretnina u Sjevernoj i Supsaharskoj Africi, od Kaira i Casablance do Lagosa, Akre, Abidjana, Nairobija i Dar es Salaama.
Dostupno i na francuskom: L’immobilier commercial en Afrique: La vraie locomotive, c’est le marché. Jezik odaberite kada zatražite izvješće.
Izvješće u šest brojki
nigerijske maloprodaje ostvaruje se na tržnicama na otvorenom. Supermarketi drže 3 % (USDA FAS, 2024.).
prodajnih mjesta po hektaru predviđenih projektom tržnice Forum des marchés u Abidžanu, naspram oko 35 trgovina po hektaru iznajmljive površine u trgovačkom centru Accra Mall (podaci s Wikipedije; Heirstoneova analiza)
prijašnjeg prihoda u prosjeku je ostvarilo 25 uličnih prodavača anketiranih nakon preseljenja s tržnice Kejetia u Kumasiju radi njezine obnove (WIEGO, 2020.)
promjena vrijednosti trgovačkog centra Ikeja City Mall u američkim dolarima od procjene iz 2019. do vrijednosti koja proizlazi iz prodaje 2024., dok je iskazana stopa nepopunjenosti ostala na 2,1 % ili manje
stopa nepopunjenosti trgovačkog centra Kumasi City Mall u lipnju 2024., u odnosu na 32,2 % godinu ranije, nakon što je Melcom opremio cijeli prostor koji je napustio Game (Hyprop)
površine trgovačkih centara na 1.000 stanovnika u Velikom Kairu, naspram oko 12 m² za dva najveća trgovačka centra u Akri (Knight Frank; Heirstoneova analiza)
Ukratko
Izvan Južnoafričke Republike formalna maloprodaja tanak je sloj nad gospodarstvom tržnica. Izradili smo registar od 28 tržnica i 27 trgovačkih centara u 17 zemalja, od Kaira i Casablance do Lagosa, Akre, Abidžana i Nairobija, i pratili 16 obnova tržnica. Većina trgovine odvija se na tržnicama kojima upravljaju ili koje reguliraju javna tijela, uz gustoću kojoj se nijedan trgovački centar ne približava. Vrijednost su zadržali oni trgovački centri čija je najamnina određena u valuti u kojoj zarađuju njihovi zakupci i čiji sidreni prostor može preuzeti lokalni trgovački lanac.
Tržnice na otvorenom ostvaruju 72 % nigerijske maloprodaje, a supermarketi 3 %, prema podacima službe USDA FAS. Male trgovine prehrambenim proizvodima drže 83 % maloprodaje hrane u Gani i 63 % u Obali Bjelokosti, a šest vodećih nigerijskih lanaca supermarketa zajedno ima oko 90 prodavaonica.
Tržnica Forum des marchés u Abidžanu izgrađena je za oko 8.700 prodajnih mjesta po hektaru, naspram oko 35 trgovina po hektaru iznajmljive površine u trgovačkom centru Accra Mall. Svih 18 tržnica u registru za koje je evidentiran vlasnik ili upravitelj drži, vodi ili regulira javno tijelo, a pristojbe uličnih prodavača procijenjene su na 70 % vlastitih prihoda Kumasija.
Od 16 razvrstanih obnova tržnica, četiri obnovljene na istome mjestu ponovno su otvorene kao tržnice koje rade. Kejetia u Kumasiju dobila je 8.420 trgovina i 500 mjesta za prodaju sa stolova za oko 5.000 uličnih prodavača, a prodavači anketirani nakon preseljenja zarađivali su oko četvrtinu prijašnjeg prihoda.
Trgovački centar Ikeja City Mall u Lagosu iskazivao je od 2021. do 2024. stopu nepopunjenosti od 2,1 % ili manje, no njegova je vrijednost pala sa 141 mil. USD u 2019. na 85 mil. USD koliko proizlazi iz prodaje 2024. Najamnine su mu bile indeksirane uz dolar, a naira je od 2019. do 2024. izgubila 79 % vrijednosti u odnosu na dolar.
Game je napustio Ganu 31. prosinca 2022. U roku od 18 mjeseci stopa nepopunjenosti trgovačkog centra Kumasi City Mall pala je s 32,2 % na 4,85 % jer je Melcom preuzeo cijeli Gameov prostor, a primatelji franšize Carrefoura preuzeli su prostor ili zakupe Shopritea u Keniji i Ugandi.
Veliki Kairo ima oko 2,6 milijuna m² površine modernih trgovačkih centara u 82 projekta, oko 115 m² na 1.000 stanovnika, a u 2025. dobio je 183.730 m². Marokanski Aradei iskazuje popunjenost od 97 % na 474.000 m² u 23 grada.
Što to znači
Prije projektiranja prebrojite svakog trgovca, uključujući prodavače sa stolova i ulične prodavače. Tržnicu obnovite na istome mjestu i zadržite trgovinu u prizemlju jer prihod od pristojbi ovisi o trgovcima koji se vrate.
Najamninu odredite u lokalnoj valuti ili ograničite indeksaciju uz dolar te gradite sidrene prostore koje lokalni lanac može preuzeti u cijelosti ili podijeliti bez zahvata na nosivoj konstrukciji.
Distribuciju planirajte preko tržnica i njihovih veletrgovaca, a na tržište uđite putem franšize i lokalnih partnera, koji su se pokazali dugovječnijima od vlastitih podružnica.
Valutu vrednujte prije popunjenosti, podupirite operativne platforme i partnerstva na lokacijama tržnica te u proračun uključite izlaske koji traju godinama.
Što donosi cijelo izvješće
Heirstoneovi skupovi podataka
poimence navedenih lokacija u Heirstoneovu registru tržnica i trgovačkih centara: 28 tržnica i 27 trgovačkih centara u 28 gradova i 17 zemalja
projekata u Heirstoneovoj evidenciji obnova tržnica, od Makole 1979. do Onitshe 2026.
provjera u Heirstoneovu testu održivosti trgovačkog centra: valuta, dubina sidrenih zakupaca, veličina prostora, trošak i posjećenost
Izrađeno na temelju javnih izvora ažurnih u listopadu 2026. Svaka je brojka u izvješću potkrijepljena izvorom, a brojke koje izvodimo kombiniranjem objavljenih podataka označene su kao Heirstoneova analiza.
Uglavnom zbog valute i odlaska sidrenih zakupaca, a ne zbog praznog prostora. Trgovački centar Ikeja City Mall u Lagosu zadržao je stopu nepopunjenosti na 2,1 % ili manje, dok mu je vrijednost u dolarima pala oko 40 %, jer su njegove najamnine bile indeksirane uz dolar, a naira je od 2019. do 2024. izgubila 79 % vrijednosti u odnosu na dolar.
U Nigeriji se 72 % maloprodaje ostvaruje na tržnicama na otvorenom, a 3 % u supermarketima, prema podacima službe USDA FAS. Male trgovine prehrambenim proizvodima drže 83 % maloprodaje hrane u Gani i 63 % u Obali Bjelokosti, dok u Južnoafričkoj Republici supermarketi imaju oko 75 % prodaje namirnica.
Prebrojite svakog trgovca, a zatim tržnicu obnovite na izvornoj lokaciji, s trgovinom u prizemlju i gustoćom tržnice. Četiri tržnice iz Heirstoneove evidencije obnovljene na istome mjestu ponovno su otvorene kao tržnice koje rade, dok su lokacije za preseljenje bile nedovoljno korištene ili nikad nisu izgrađene.
Strategija nekretnina
Istraživanja Heirstone Consultinga
Razgovarajte izravno s višim partnerom o svom projektu, imovini ili programu.
Kontaktirajte nas
