Hoe geld en kopers uit het buitenland de woningvraag, prijzen en leegstand in Afrikaanse steden bepalen, van Caïro, Casablanca en Tanger tot Lagos, Accra, Nairobi, Dakar, Addis Abeba en Praia.
Ook beschikbaar in het Frans: Acheteurs de la diaspora: Le propriétaire absent. Kies de taal wanneer u het rapport aanvraagt.
Het rapport in zes cijfers
door Egyptenaren in het buitenland naar huis gestuurd in het boekjaar tot juni 2025, een record en 66% meer dan een jaar eerder (Centrale Bank van Egypte)
geldovermakingen naar Nigeria als veelvoud van de netto buitenlandse directe investeringen, 2015 tot en met 2024 samen (Heirstone-analyse)
woningen die gesloten zijn omdat het huishouden in het buitenland woont, geteld bij de Egyptische volkstelling van 2017, de enige volkstelling in onze twaalf markten die ze meet
korting voor kopers met een inkomen in dollars in New Cairo, waar de vraagprijzen van appartementen van mei 2021 tot maart 2024 met 89% stegen in ponden
bankdeposito's van Marokkanen in het buitenland als aandeel van de uitstaande woningkredieten in Marokko, maart 2026
van de woningen in Kaapverdië was bij de volkstelling van 2021 bestemd voor seizoensgebruik of stond leeg
In het kort
Dit rapport volgt één koper die in bijna elke Afrikaanse woningmarkt voorkomt en in bijna geen enkele woningstatistiek: de burger die in het buitenland woont en in eigen land koopt. In de meeste van de twaalf markten die wij onderzochten, van Egypte en Marokko tot Nigeria, Ghana, Senegal, Kenia en Kaapverdië, brengen geldovermakingen meer harde valuta binnen dan buitenlandse directe investeringen. Een deel daarvan gaat naar woningen die worden gekocht wanneer de lokale valuta goedkoop is en die vaak alleen tijdens bezoeken worden bewoond, en de producten die werken zijn geprijsd in harde valuta, in termijnen te betalen, vanuit het buitenland te controleren en beheerd terwijl de eigenaar weg is.
Van 2015 tot en met 2024 ontving Nigeria 9,9 keer zoveel aan geldovermakingen als aan netto buitenlandse directe investeringen, Kenia 5,3 keer en Marokko 4,0 keer. In Afrika bezuiden de Sahara overtrof de netto ontwikkelingshulp van US$ 64,8 mld in 2023 de geregistreerde geldovermakingen van US$ 52,2 mld.
De geldovermakingen naar Egypte herstelden van US$ 19,5 mld in 2023 tot US$ 29,6 mld in 2024, na de eenmaking van de wisselkoers in maart 2024. De geregistreerde instroom in Ethiopië werd in 2024 dertien keer zo groot, in het jaar waarin het land overstapte op een marktkoers.
De stevigste cijfers zijn tellingen van programma's: Marokkanen in het buitenland vormden tot november 2025 24% van de 75.760 ontvangers van de directe woonsteun in Marokko, en één project in Nairobi meldt 25% diasporakopers. De 70 tot 80% van de verkopen van ontwikkelaars in Lagos en Abuja die een vastgoedbedrijf noemt, is niet te verifiëren.
De vraagprijzen van appartementen in New Cairo stegen tussen mei 2021 en maart 2024 met 89% in ponden, wat kopers met een inkomen in dollars een korting van 38% opleverde. In juni 2025 had de dollarprijs zich met 20% hersteld ten opzichte van het dieptepunt, en in 18 jaar verdubbelden de prijzen van woningen in de buitenwijken van Nairobi in shilling, terwijl ze in dollars ongeveer 9% stegen.
De Egyptische volkstelling van 2017 telde 1,159 miljoen woningen die gesloten zijn omdat het huishouden in het buitenland woont, ongeveer één op elke acht Egyptenaren in het buitenland. Het aandeel tweede woningen in de Marokkaanse steden steeg tussen 2014 en 2024 van 9,3% naar 15,5% van de voorraad, en in Kaapverdië was in 2021 29% van de woningen bestemd voor seizoensgebruik of leeg.
De in dollars geprijsde kavels van Egypte voor burgers in het buitenland hebben sinds 2012, afhankelijk van de bron, tussen US$ 7,3 mld en US$ 10 mld opgebracht, en de diasporaobligatie van Nigeria uit 2017 haalde US$ 300 mln op. Marokkanen in het buitenland hebben MAD 228 mld (ongeveer US$ 24 mld) aan deposito's in eigen land, gelijk aan 89% van de woningkredieten van het land.
Wat het betekent
Tel de diasporawoning mee, zoals de Egyptische volkstelling doet, en behandel gesloten woningen als aanbod. Door een deel van de 1,159 miljoen te verhuren of te beheren, komt er bruikbare woonruimte bij naast nieuwe lanceringen in dollars.
Prijs in harde valuta of indexeer daaraan, verkoop in termijnen, rapporteer de voortgang aan kopers in het buitenland en bied beheer aan voor de maanden dat de eigenaar weg is.
Leen uit in de valuta waarin de koper verdient, bied overboekingen ter grootte van een vastgoedaankoop aan met gepubliceerde tarieven, en koppel diasporadeposito's aan woningfinanciering.
Neem bij de beoordeling naast de huur ook de wisselkoers en het bezoekpatroon mee.
In het volledige rapport
Heirstone-datasets
markten in de Heirstone-monitor diasporawoningen, van Egypte en Marokko tot Nigeria, Senegal, Kenia en Kaapverdië
typen diasporakopers in de Heirstone-typologie: de kavelbouwer, het zomergezin, de investeerder op afstand en de dollarspaarder
vragen in de Heirstone-toets die u vóór een diasporalancering aan elke ontwikkelaar, elk grondbedrijf of elke kredietverstrekker kunt voorleggen
Gebaseerd op openbare bronnen met de stand van oktober 2026. Elk cijfer heeft in het rapport een bronvermelding, en cijfers die wij afleiden door gepubliceerde gegevens te combineren, zijn aangeduid als Heirstone-analyse.
In de meeste diasporamarkten wel: van 2015 tot en met 2024 ontving Nigeria 9,9 keer zoveel aan geldovermakingen als aan netto buitenlandse directe investeringen, Kenia 5,3 keer en Marokko 4,0 keer. In Afrika bezuiden de Sahara als geheel overtrof de netto ontwikkelingshulp van US$ 64,8 mld in 2023 echter nog de geregistreerde geldovermakingen van US$ 52,2 mld.
Ja, een tijdlang. De vraagprijzen in New Cairo stegen tussen mei 2021 en maart 2024 met 89% in ponden, wat kopers met een inkomen in dollars een korting van 38% opleverde, maar in juni 2025 had de dollarprijs zich met 20% hersteld ten opzichte van het dieptepunt.
Het is een staatsprogramma dat sinds 2012 bouwrijpe kavels verkoopt aan Egyptenaren in het buitenland, geprijsd en betaald in dollars, en dat afhankelijk van de bron tussen US$ 7,3 mld en US$ 10 mld heeft opgebracht. In oktober 2025 stelde de regering een doel van maximaal US$ 7 mld in vier jaar uit meer dan 18.000 extra kavels.
Vastgoedstrategie
Onderzoek van Heirstone Consulting
Spreek rechtstreeks met een senior partner over uw project, asset of programma.
Neem contact op
