Kako novac i kupci iz inozemstva oblikuju potražnju za stanovima, cijene i udio praznih stanova u afričkim gradovima, od Kaira, Casablance i Tangera do Lagosa, Akre, Nairobija, Dakara, Adis Abebe i Praie.
Dostupno i na francuskom: Acheteurs de la diaspora: Le propriétaire absent. Jezik odaberite kada zatražite izvješće.
Izvješće u šest brojki
koje su Egipćani u inozemstvu poslali u domovinu u fiskalnoj godini do lipnja 2025., rekordni iznos i 66 % više nego godinu ranije (Središnja banka Egipta)
doznake u Nigeriju kao višekratnik njezinih neto izravnih stranih ulaganja, ukupno za razdoblje od 2015. do 2024. (Heirstoneova analiza)
domova zatvorenih jer kućanstvo živi u inozemstvu, prema egipatskom popisu stanovništva iz 2017., jedinom popisu na našim dvanaest tržišta koji ih je mjerio
popusta za kupce koji zarađuju u dolarima u Novom Kairu, gdje su tražene cijene stanova od svibnja 2021. do ožujka 2024. porasle u funtama za 89 %
bankovni depoziti Marokanaca koji žive u inozemstvu kao udio nepodmirenih stambenih kredita u Maroku, ožujak 2026.
stanova u Zelenortskoj Republici bilo je pri popisu 2021. za sezonsku upotrebu ili prazno
Ukratko
Ovo izvješće prati jednoga kupca koji se pojavljuje na gotovo svakom afričkom stambenom tržištu i gotovo ni u jednoj stambenoj statistici: državljanina koji živi u inozemstvu i kupuje u domovini. Na većini od dvanaest tržišta koja smo proučili, od Egipta i Maroka do Nigerije, Gane, Senegala, Kenije i Zelenortske Republike, doznake donose više čvrste valute nego izravna strana ulaganja. Dio tog novca odlazi u domove kupljene kada je lokalna valuta jeftina i često nastanjene samo tijekom posjeta, a proizvodi koji uspijevaju imaju cijenu u čvrstoj valuti, plaćaju se u obrocima, mogu se provjeriti iz inozemstva i njima se upravlja dok je vlasnik odsutan.
Od 2015. do 2024. Nigerija je primila 9,9 puta više doznaka nego neto izravnih stranih ulaganja, Kenija 5,3 puta, a Maroko 4,0 puta. U Supsaharskoj Africi neto pomoć od 64,8 mlrd. USD premašila je 2023. evidentirane doznake od 52,2 mlrd. USD.
Egipatske su se doznake nakon ujednačavanja tečaja u ožujku 2024. oporavile s 19,5 mlrd. USD u 2023. na 29,6 mlrd. USD u 2024. Evidentirani priljev u Etiopiju porastao je trinaest puta u 2024., godini u kojoj je zemlja prešla na tržišno određeni tečaj.
Najčvršći su podaci brojke iz programa: Marokanci u inozemstvu činili su do studenoga 2025. 24 % od 75.760 korisnika marokanske izravne stambene pomoći, a jedan projekt u Nairobiju navodi 25 % kupaca iz dijaspore. Udio od 70 do 80 % prodaje developera u Lagosu i Abuji koji navodi jedna agencija za nekretnine ne može se provjeriti.
Tražene cijene stanova u Novom Kairu porasle su u funtama između svibnja 2021. i ožujka 2024. za 89 %, što je kupcima koji zarađuju u dolarima dalo popust od 38 %. Do lipnja 2025. cijena u dolarima oporavila se za 20 % od najniže razine, a tijekom 18 godina cijene kuća u predgrađima Nairobija udvostručile su se u šilinzima i porasle za oko 9 % u dolarima.
Egipatski popis stanovništva iz 2017. zabilježio je 1,159 milijuna domova zatvorenih jer kućanstvo živi u inozemstvu, otprilike jedan na svakih osam Egipćana u inozemstvu. Udio gradskih sekundarnih stanova u Maroku porastao je između 2014. i 2024. s 9,3 % na 15,5 % stambenog fonda, a u Zelenortskoj Republici 29 % stanova bilo je 2021. sezonsko ili prazno.
Egipatske parcele s cijenom u dolarima za državljane u inozemstvu ostvarile su od 2012., ovisno o izvoru, između 7,3 i 10 mlrd. USD, a nigerijska obveznica za dijasporu iz 2017. prikupila je 300 mil. USD. Marokanci u inozemstvu drže u domovini 228 mlrd. MAD (oko 24 mlrd. USD) depozita, što je jednako 89 % stambenih kredita u zemlji.
Što to znači
Brojite domove dijaspore, kao što to čini egipatski popis stanovništva, i zatvorene domove tretirajte kao ponudu. Davanje u najam ili upravljanje dijelom od tih 1,159 milijuna povećalo bi upotrebljiv stambeni fond uz nova lansiranja projekata u dolarima.
Određujte cijene u čvrstoj valuti ili ih indeksirajte prema njoj, prodajte na obroke, izvještavajte kupce u inozemstvu o napretku i ponudite upravljanje za mjesece u kojima je vlasnik odsutan.
Odobravajte kredite u valuti u kojoj kupac zarađuje, ponudite transfere u iznosima primjerenima kupnji nekretnine s objavljenim cijenama i povežite depozite dijaspore sa stambenim financiranjem.
Pri procjeni ulaganja uzmite u obzir tečaj i obrazac posjeta, a ne samo najamninu.
Što donosi cijelo izvješće
Heirstoneovi skupovi podataka
tržišta u Heirstoneovu monitoru stanovanja dijaspore, od Egipta i Maroka do Nigerije, Senegala, Kenije i Zelenortske Republike
vrste kupaca iz dijaspore u Heirstoneovoj tipologiji: graditelj na parceli, ljetna obitelj, investitor na daljinu i štediša u dolarima
pitanja u Heirstoneovu testu koja treba postaviti svakom developeru, agenciji za zemljište ili zajmodavcu prije lansiranja projekta za dijasporu
Izrađeno na temelju javnih izvora ažurnih u listopadu 2026. Svaka je brojka u izvješću potkrijepljena izvorom, a brojke koje izvodimo kombiniranjem objavljenih podataka označene su kao Heirstoneova analiza.
Na većini tržišta dijaspore da: od 2015. do 2024. Nigerija je primila 9,9 puta više doznaka nego neto izravnih stranih ulaganja, Kenija 5,3 puta, a Maroko 4,0 puta. U Supsaharskoj Africi kao cjelini, međutim, neto pomoć od 64,8 mlrd. USD i dalje je 2023. premašivala evidentirane doznake od 52,2 mlrd. USD.
Da, neko vrijeme. Tražene cijene u Novom Kairu porasle su u funtama između svibnja 2021. i ožujka 2024. za 89 %, što je kupcima koji zarađuju u dolarima dalo popust od 38 %, ali do lipnja 2025. cijena u dolarima oporavila se za 20 % od najniže razine.
Riječ je o državnom programu koji od 2012. Egipćanima u inozemstvu prodaje komunalno opremljene parcele s cijenom i plaćanjem u dolarima, a ostvario je, ovisno o izvoru, između 7,3 i 10 mlrd. USD. Vlada je u listopadu 2025. postavila cilj od do 7 mlrd. USD u četiri godine od više od 18.000 novih parcela.
Strategija nekretnina
Istraživanja Heirstone Consultinga
Razgovarajte izravno s višim partnerom o svom projektu, imovini ili programu.
Kontaktirajte nas
