Rozvoj rezortov: Severná Afrika a Červené more

Štúdia v šiestich číslach

cca 15 000

lôžok v šiestich marockých letoviskách programu Plan Azur v roku 2023 oproti 110 786 v plánoch letovísk z roku 2008

65%

schválených hotelových izieb bolo k januáru 2016 vykázaných ako postavené v štyroch egyptských zónach TDA: 140 004 z 215 521

125%

plnenie plánu v Yasmine Hammamet: približne 30 000 lôžok na 277 ha oproti plánovaným 24 000, podľa údajov, ktoré zostavila Wikipédia

72%

obsadenosť izieb v El Gouna v hospodárskom roku 2023, neďaleko letiska v Hurghade s 9,6 mil. cestujúcich, oproti 42 % v sesterskom rezorte Taba Heights

51%

lôžok programu Azur započítaných do cieľa Vízie 2020 k polovici roka 2015 sa nachádzalo vo vilách alebo hotelových rezidenciách (analýza Heirstone)

6 rokov

od ohlásenia po prvých hostí v projekte The Red Sea v Saudskej Arábii, najrýchlejšie v Prehľade, s vlastným letiskom otvoreným v septembri 2023

V skratke

Veľkosť štátneho rezortného plánu nám povedala len málo o tom, čo sa skutočne postaví. Letoviská, ktoré sa naplnili, mali sedadlá v lietadlách, hotely otvorené ako prvé a vlastníka, ktorý dokázal čakať.

Porovnali sme štátne rezortné programy v Maroku, Tunisku, Egypte, Senegale, na Kapverdách, Mauriciu a v Alžírsku s dnešnými saudskými a egyptskými gigaprojektmi. Výsledky siahajú od letoviska, ktoré svoj plán prekonalo o štvrtinu, až po letovisko, ktoré ani 25 rokov po spustení nemá žiadne lôžka. Pozemky, cesty a povolenia boli časti, ktoré štáty zabezpečili najspoľahlivejšie. Dopyt závisel od leteckých spoločností a prevádzkovateľov, ktorých nemali pod kontrolou.

Úprimné hodnotenie sa pohybuje od nuly po 125 %.
Yasmine Hammamet v Tunisku postavilo približne 30 000 lôžok oproti plánovaným 24 000. Egyptský Úrad pre rozvoj cestovného ruchu (TDA) vykázal do roku 2016 vo svojich zónach 140 004 postavených hotelových izieb, 65 % schválených. Marocký Plan Azur mal v roku 2023 približne 15 000 lôžok oproti 110 786 v plánoch letovísk z roku 2008 a Plage Blanche, plánovaná na 30 000 lôžok, nemá žiadne.
Marocké letoviská uviazli, keď odišli ich hlavní developeri, a znovu sa rozbehli so štátnym kapitálom.
V rokoch 2008 – 2012 developeri letovísk Saïdia, Lixus a Taghazout zlyhali, odstúpili alebo boli nahradení. Spoločnosť CDG a FMDT v Saïdii investovala do roku 2019 1,7 mld. MAD (177 mil. USD) a akcionári napojení na štát vlastnia 75 % developera Taghazout Bay, ktorý od roku 2015 otvoril sedem hotelov.
Sedadlá v lietadlách oddeľujú rezorty, ktoré sa naplnia, od tých, ktoré nie.
V hospodárskom roku 2023 dosiahla El Gouna pri Hurghade obsadenosť 72 %, o 30 percentuálnych bodov viac než sesterský rezort pri oveľa menšom letisku. Prevádzka letiska v Agadire vzrástla v rokoch 2019 – 2024 o 54 %, keď sa otvorilo Taghazout Bay. Saïdia bez priamych letov z kľúčových trhov sa napĺňa približne dva mesiace v roku.
Najviac postavili modely, ktoré rozložili výstavbu hotelov medzi mnohých investorov.
Tuniská Agence Foncière Touristique uvádza, že vytvorila 170 000 lôžok, a egyptský TDA spolupracoval s 896 developermi. Tuniské banky mali v roku 2014 hotelové úvery vo výške 4 mld. TND, z toho 57,5 % klasifikovaných, zatiaľ čo TDA ponechal riziko na developeroch a v roku 2015 získal späť 22,2 mil. m² nevyužitej pôdy.
Keď hotely stagnujú, plány sa posúvajú k rekreačným nehnuteľnostiam.
Plány programu Azur z roku 2008 počítali s 32 % nehotelových lôžok, no 51 % lôžok započítaných do cieľa Vízie 2020 k polovici roka 2015 sa nachádzalo vo vilách alebo hotelových rezidenciách. Domy sa predávajú tam, kde hotely už fungujú: El Gouna predala v hospodárskom roku 2024 289 domov za priemerných 5 287 USD za m².
Dva gigaprojekty plánujú vlastné letiská.
Projekt The Red Sea otvoril letisko a prvý rezort v roku 2023 a 11 % jednotiek plánuje ako rezidencie. Ras El Hekma sa začal transakciou za 35 mld. USD, v ktorej si Egypt ponecháva 35 %. Jeho masterplán zahŕňa nové medzinárodné letisko a v roku 2026 boli ohlásené dva hotely.

Čo to znamená

Odporúčania podľa cieľovej skupiny

Vlády a orgány cestovného ruchu

Každý rok zverejňujte za každú zónu počet odovzdaných lôžok alebo izieb v porovnaní s plánom, druhú etapu viažte na zverejnenú kapacitu sedadiel z cieľových trhov a už pri spustení vyčleňte rozpočet na úlohu developera poslednej inštancie.

Pozemkové agentúry a hlavní developeri

Predávajte zasieťované pozemky mnohým investorom, do zmluvy o každom pozemku zapíšte termíny výstavby a uplatňujte ich a obmedzte rezidenčnú výstavbu, ktorú uvoľňujte postupne s otváraním hotelových izieb.

Suverénne fondy a rozvojové financovanie

Financujte letisko a prvé hotely spoločne a počítajte s celkovými nákladmi: v nových senegalských zónach tvorí štátna infraštruktúra 7 % plánovaných investícií a hotely 93 %.

Investori do hotelov, veritelia a prevádzkovatelia

Pri posudzovaní investícií hodnoťte letisko skôr než pláž, obmedzte závislosť od jediného touroperátora a sledujte hotelový dlh skôr, než príde ďalší šok.

Obsah celej štúdie

29 strán dôkazov, benchmarkov a testov

Úprimné hodnotenie
Pohyblivý cieľ
Kto niesol riziko
Rozhodujú sedadlá
Posun k rekreačným nehnuteľnostiam
Test letoviska
Dnešné programy

Dátové súbory Heirstone

programov, letovísk a zón v ôsmich krajinách v Prehľade štátnych rezortov Heirstone, od Port El Kantaoui po saudské pobrežie Červeného mora a Ras El Hekma

kritérií v Teste letoviska Heirstone: sedadlá, hotely ako prvé, mnoho investorov, trpezlivý vlastník, „využi, alebo strať“ a rezidenčné bývanie viazané na hotely

zdokumentovaných prípadov hodnotených podľa Testu letoviska, od Plan Azur a Yasmine Hammamet po El Gouna a Sal

Vypracované z verejných zdrojov aktuálnych k októbru 2026. Každý údaj je v štúdii doložený zdrojom a údaje, ktoré odvodzujeme kombináciou zverejnených čísel, sú označené ako analýza Heirstone.

Často kladené otázky

Čo sa stalo s marockými rezortmi programu Plan Azur?

Zrealizovali len zlomok plánu: v šiestich letoviskách bolo v roku 2023 približne 15 000 lôžok oproti 110 786 v plánoch letovísk z roku 2008. Saïdia a Taghazout Bay, obe pod vlastníkmi s podporou štátu, predstavujú najmenej 70 % toho, čo sa postavilo, zatiaľ čo Plage Blanche, plánovaná na 30 000 lôžok, nemá žiadne.

Prečo sa niektoré plánované plážové rezorty naplnia, kým iné zostanú prázdne?

Najjasnejším ukazovateľom sú v prehľade sedadlá v lietadlách. El Gouna, 20 km od letiska v Hurghade s 9,6 mil. cestujúcich, dosiahla v hospodárskom roku 2023 obsadenosť 72 %, oproti 42 % v Taba Heights pri letisku, ktoré odbavilo 41 142 cestujúcich. Saïdia bez priamych liniek z kľúčových trhov sa napĺňa približne dva mesiace v roku.

Čo znamenajú doterajšie štátne rezortné programy pre gigaprojekty pri Červenom mori?

Zabezpečte sedadlá, otvorte najprv hotely a majte vlastníka, ktorý dokáže čakať. Projekt The Red Sea privítal prvých hostí šesť rokov po ohlásení vďaka výstavbe vlastného letiska, najrýchlejšie v Prehľade štátnych rezortov Heirstone. Test letoviska Heirstone stanovuje pre The Red Sea, AMAALA a Ras El Hekma šesť kontrol, od sedadiel po rezidenčné bývanie viazané na hotely.